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1、物业管理工程维修部运行手册编制：审核：批准：北京安佳物物业管理理有限公公司二零零五年年二月目 录第一章 工工程部人人员架构构图- 第二章 工工程部管管理范围围- 第三章 工工程部规规章制度度- 第一节 第一节 公共部部分- 第二节 第二节 强电专专业- 第三节 第三节 空调专专业- 第四节 第四节 弱电专专业- 第四章 工工程部维维修保养养流程- 第五章 工工程部人人员调配配流程- 第六章 工工程部工工作单流流程- 第七章 设设备节能能办法- 第一章第二章 第一章 工程程部人员员结构图图 部门经理维修主管维修主管3班电工2班1班维修工维修工维修工维修工第三章 第二章 工程程部管理理范围 工程部
2、负责责的日常常工作有有：1对建筑筑物及所所有机电电设备的的日常运运行管理理及维护护保养。2对物业业未尽人人意之处处提出整整改方案案。3对客户户的装修修工程方方案审核核，对施施工进行行监督管管理。4对客户户进行有有偿服务务。5为物业业管理提提供有关关工程询询问。6公司及及物业管管理处领领导交办办的其它它工作。一、 一、强电专专业1 1 负负责整个个物业变变配电系系统的日日常运行行、管理理及维护护、保养养工作。2 2 负负责空调调、冷水水机组等等动力电电源的供供给。一一般情况况下电机机、控制制器由空空调专业业自行负负责，但但当对方方技术力力量不足足或设备备工具不不全时，应应给予支支持配合合。3 3
3、 负负责给排排水专业业所有动动力电源源的维修修保养。4 4 负负责物业业公共区区域的照照明维修修。5 5 负负责物业业临时供供电的安安排和计计划。6 6 负负责消防防系统强强电及卷卷帘门的的维修、保保养。7 7 负负责提供供节约电电力的计计划方案案，并经经批准后后实施。8对系统统不完善善的地方方提出整整改方案案，并经经批准后后实施。 9为为客户提提供有偿偿服务。二、 二、空调、给给排水专专业1 1 负责整整个物业业空调制制冷、采采暖通风风系统的的日常运运行、管管理及维维修、保保养工作作。2 2 改善空空调、采采暖、通通风系统统的设计计，使物物业有一一个良好好舒适环环境，同同时最大大限度节节约能
4、源源。3 3 负责整整个物业业的供水水系统、排排水系统统、热水水锅炉系系统的运运行、维维修保养养工作。4 4 负责生生活水水水质报检检工作。5 5 负责消消防水系系统（消消火栓、喷喷洒）的的维修、保保养工作作。6 6 为业主主、客户户提供有有偿服务务。三、 三、综合维维修专业业1 1 负责整整个物业业内所有有卫生洁洁具、设设备的维维修、保保养。2 2 负责物物业内水水箱、水水池及污污水井、雨雨水井等等基础设设施的维维修整改改。3 3 负责物物业内公公共范围围的天花花、墙、门门等项目目的修理理、调整整。4 4 负责建建筑结构构方面的的问题，例例如渗漏漏、裂缝缝等维修修、整改改。5 5 负责公公共
5、范围围内和物物业公司司的家具具维修。6 6 负责安安排一些些小五金金件的维维修和调调整。7 7 负责一一些临时时性的任任务。8 8 负责为为业主、客客户提供供有偿服服务。四、 四、弱电专专业1 1 负责整整个物业业内保安安监控系系统、综综合布线线系统、电电话系统统、物业业自控系系统、消消防自动动报警及及公共应应急广播播系统、有有线电视视的正常常运行和和维修、保保养工作作。2 2 负责向向业主、客客户提供供有偿服服务。第三章 工工程部规规章制度度第一节 第一节 公共部部分编号：ZWWPM-C-BBB-EEN-003 版本：C/11通则：一、安全保保卫制度度1 1工程部部全体员员工必须须把安全全防
6、范意意识放在在重要位位置，执执行有关关规定，协协同保安安部认真真做好安安全保卫卫工作。 22各岗岗位值班班人员，必必须严守守岗位职职责，必必须对本本岗值班班范围内内进行安安全检查查，如发发现有安安全隐患患，须立立即上报报领班、主主管或工工程部经经理。 33各班班组领班班须每日日进行安安全检查查，随时时消除不不安全因因素，遇遇有重大大安全隐隐患，须须立即上上报主管管或工程程部经理理。 44主管管须每月月组织所所属员工工对所辖辖系统及及范围进进行安全全检查，消消除隐患患，并将将检查处处理结果果书面报报告工程程部主管管。 55未经经工程部部主管批批准，任任何外来来人员（包包括外部部门、外外单位领领导
7、）严严禁进入入所有设设备房（包包括电缆缆井、管管道井、泵泵房、机机房、配配电室、仓仓库等），已已经批准准者，在在进出变变配电室室、消防防中心、空空调主机机房、危危险品仓仓库等重重要部门门时，必必须办理理登记手手续，记记录来宾宾姓名、证证件号码码、单位位、进出出日期及及时间等等。 66所有有机房、设设备间、仓仓库、工工作间等等在无人人时必须须将门窗窗锁好。灯灯光调至至合适程程度， 清清理好现现场。 77各机机房门、设设备门（盖盖）、仓仓库门之之钥匙的的配制，必必须向工工程部经经理提出出书面申申请，经经批准后后方可配配制。 88所有有机房、设设备间、工工作间等等均须在在门外适适当位置置设置警警示标
8、志志。 99所有有设置于于公共区区域内之之设备、设设施等必必须锁好好，并应应设置围围栏及警警示标志志。 100所有有水池、水水箱箱盖盖随时上上锁，钥钥匙专人人管理，无无关人员员不得借借用，打打开水池池或水箱箱必须经经主管批批准，并并进行登登记。 111高空空作业时时，工作作人员必必须配带带安全带带，并进进行其他他有效保保护措施施，作业业范围周周边必须须加设护护网，防防止意外外坠物伤伤及人员员或设备备设施。 122所有有运行、维维修、保保养、巡巡检工作作及施工工、安装装、接电电等均必必须严格格执行有有关规程程及规范范，严禁禁违规操操作，以以保证人人身及设设备安全全，凡违违规操作作者，一一经发现现
9、，均扣扣除当月月工资2200元元人民币币，因违违规操作作造成严严重后果果者，均均立即除除名。 133 各类安安全用具具、脚手手架、高高梯等在在使用前前须检查查其牢固固可靠性性，确认认安全后后方可使使 用。14所有有工具、仪仪器、仪仪表、材材料、备备件等均均不得带带出本物物业范围围以外，如如因工作作需要， 须须经主管管书面批批准，按按规定办办理放行行手续，并并做好记记录。15工程程部须每每半年配配合保安安部一次次本物业业之消防防报警系系统、联联动系统统、喷淋淋、消火火栓系统统等。 所所有消防防设施、设设备之全全面测试试，以保保证其功功能正常常，无故故障。二、工程验验收制度度1 1所有工工程系统统
10、验收均均须由发发展商筹筹建处或或发展商商工程部部负责及及牵头。2 2所有系系统必须须在系统统正常、调调试完毕毕的情况况下，连连续试运运行一段段时间（需需根据设设备情况况详定），尽尽量检查查出存在在之隐患患后，方方可进行行验收。3在验收收过程中中，须以以将来运运行及维维修为重重点，进进行逐项项检查，如如发现问问题，须须尽快 以书面面形式通通报给发发展商，并并做出详详细记录录及拍照照。4所有系系统之验验收，必必须以获获得政府府有关部部门签发发之合格格证书、使使用许可可证书等等相关 文件为为标准，并并须以此此做为验验收合格格之必要要条件。5 5 必必须要求求发展商商提供所所有合同同副本、技技术资料料、使用用说明书书、维修修保养手手册、调调试 检测报报告及竣竣工图纸纸、竣工工资料等等全部有有关工程程资料，并并建立档档案，以以备查用用。6 6 必必须清楚楚了解所所有工程程系统及及设备之之保修期期起止日日期、保保修内容容以及保保修责任任人及 其联系系方式，并并制定承承建商、供供货商保保修联系系表备查查。7 7 必必须收齐齐所有由由发展商商、承建建商、供供货商等等提供之之备品、备备件及专专用工具具等，清清点 入入库，妥妥为保管管并做出出详细清清单。工程接管验验收程序序发展商协调调承包商调试试系统并并试运
