工程项目建设方案

《工程项目建设方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工程项目建设方案（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、总论 1、项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以及 *片区控制规划要求，上海某房 地产有限公司已通过拍卖取得原江西某工程公司，共 90.9 亩。开发建设 用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工 作和规划报批方案工作已相继开展。2、项目概况(1) 项目名称：“某”(2) 建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F(3) 建设地点：*(原江西某工程公司)(4) 规划用途：居住、商业(5) 建设单位：上海某房地产有限公司(6) 经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务(7) 企业性质：其他有限责任公司8

2、)资质等级：二级（9）企业概况：上海某房地产有限公司于1992年8 月正式成立。公司现 有员工 60 人，其中各类职称的技术经济管理人员 30 人，注册资金 2000 万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承 担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项 目有：九江市赵家花园18000 平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开 发建设的项目有：南昌市建设路284 号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地 改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、 求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10）工程概况：“某”项目占地 90.9 亩

3、，约 60600 平方米，总建筑面 积 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高层住宅为 13920 平方米， 多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率 35%， 建筑密度 25%。（11）资金来源：本项目建设资金由上海某房地产有限公司自筹和银行贷 款，不足的投资通过预售房款来解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为 14.83%，财务净现值 （Ie=10% ）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。3、可行性研究报告编制依据（ 1 ）省计委计投200432号文关于“某”项目建议书的批复；2）上海某房地产有限公司签定的国有土地

4、使用权出让合同； （3）南昌市规划设计院*沿线控制性详细规划；（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院“某”项目初步规划方案；（5）原江西某工程公司地质勘测资料；（6）南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书；（7）省审计事务所验资证明；（8）中国建设银行江西分行资金证明；（9）国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（10）建设部房地产开发项目经济评价方法；（11）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）4、可行性研究报告研究范围 根据“某”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资 估算与资金筹措，项目经济效

5、益评价等。5、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房 升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入 较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分 析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出

6、更为准确的 市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作， 降低开发建设成本，尽量减小项目风险。6、主要经济技术指标“某”项目主要设计指标见表 1、表 2表 1：“某”项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1 总占地面积平方米 606002 总建筑面积平方米 1090003 容积率 1.84 绿化率%355 建筑密度%256高层户型：户型85平方米（两房；B户型125平方米（三房）；C户型135平方米（三房）；D户型140平方米（四房）7多层户型：（两房）F户型110平方米；市场调研分析 表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情 况看，单价在每平

7、方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积 在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500 元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95150平方米的占总销 售量是51.31%。3、商品房价格走势 2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%， 其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商 品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米， 第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。 表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表

8、商品房均价（元/平方米） 2722增幅（%） 20.89 商品住宅均价（元/平方米） 2438增幅（%） 18.18 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 9.0居民消费价格指数 100.6增幅（%） 0.6 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不 应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼 盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价 涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房 价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。4、新建商品住宅购买对象情况2003年全市交易量的203.90万平

9、方米商品住宅中，本市居民的为154.71 万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。表7：购买对象构成情况表商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类203.90本地居民154.71所占比例76自住173.32所占比例85外地居民49.19所占比例24置业投资30.58所占比例15近年来，随着经济的快速发展突彳俺鞘薪力璨椒廿募涌欤 沂械木幼肪 巢欢细纳疲魑岢鞘械姆涔6苋找嫦韵郑送獾亍乇鹗鞘人谄渌 厥械娜耸糠追桌次沂泄悍恐靡担 獾鼐用窆悍康谋戎刂鹉晟仙?002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析，以自住为主， 但置业投资的比重逐年上涨，由

10、2000年的2%上涨到2003年的15%。置业 投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方 面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定 的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机 或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。5、商品房空置情况2003 年全市预计商品房空置面积 20 万平方米，较上年下降 17%，其中商 品住宅空置 16 万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重 较大，占 60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销 商品房，所占比例超过 80%，从空置原因分析，主要是交通不便

11、、配套设 施不全、设计落后、户型偏大等。表 8：商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区 6.4 万平方米所占比例（%）40 新城区 9.6 万平方米所占比例（%）60 按单套建筑面积划分 90 平方米以下所占比例（%）1095 平方米150 平方米所占比例（%）20150 平方米以上所占比例（%）70按单价划分 2000 元以下所占比例（%）820003000 元所占比例（%）323000 元以上所占比例（%）606、存量房交易情况 2003 年全市工完成存量房交易 13335 件（套），面积128.24 万平方米，较 上年分别增长 53.65%，其中存量住宅12736 套，面积99.81 万

12、平方米，分 别较上年增长 53.84%和 56.44%，房改房上市交易 5700 套，面积 39.32 万 平方米，较上年分别增长 45.3%和 49.91%。2003 年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平 稳，下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台的影响，存量 房平均价格有所上涨，升幅达 9%左右。7、房屋租赁市场情况2003 年全市房屋租赁面积 380 万平方米，其中住房 3 万套，面积 240 万平 方米。房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60 元/平方米，较上 年上涨 20%，写字楼租金平均 40 元/平方米，较上年上涨 25%，住房租金 （市

13、场价）9 元/平方米，较上年上涨 10%。8、房屋拆迁及旧城改造情况2003 年全市城区完成房屋拆迁面积 110.05 万平方米，较上年减少 34%， 涉及被拆迁户 5366 户。2000 年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿 办法，货币化安置的比例逐年上升，2003 年达到 70%左右。在货币化安置 的住户中，有 50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。（二）房地产市场发展中存在的主要问题1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善2001 年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商 和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度土地出让指

14、标予以总 量控制，2003 年的开发总量计划控制在350 万平方米以内，今年6 月又根 据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100 万平 方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。但是，从 2003 年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地 条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为 30 宗，全年土地总 成交量为 1660 亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应 3 宗，总 面积 817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达 27 宗，总成交面积842 亩，占总成交面积的58%。位于一、二类地段以外 的高新开发区、昌北开发区没有出让一

15、宗土地。老城区土地供应量的增大， 提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来 看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交 地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊 端。2、住房供应结构不尽合理 目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场 上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年112月份，全市市区批准预售的商品住宅为250 万平方米， 均价在 3000 元/平方米以上的高价商品住房为 103.84 万平方米，占总量 的 41.54%；均价在 2000 元/平方米以下的为 31.22 万平方米，仅占总量的 12.49%。3、商务楼盘增长过快今年 112 月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达 50.38 万平 方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26 倍。商铺、写字楼的快速增长 对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地 产市场的持续、健康发展。4、交易税费仍显偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为 2%， 与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房 （含商品住房）契约税率为 3%，减半征收的标准为 1.5%（北京市政府为 了刺激住房消费，征收税率由原来的