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1、一、准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。二、行政审批1、选址定点；、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。、建委办理投资开发项目建设条件意见书。、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。、规划部门办理项目选址意见书。2、规划总图审查及确定规划设计条件；、人防办进行人防工程建设布局审查。、国土资源局办理土地预审。、公安消防支队、公安交警支
2、队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。、规划部门确定建设工程规划设计条件。3、初步设计及施工图审查；、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。、人防办对初步设计的人防设计进行审查。、国土资源局进行用地预审。、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发
3、技术性审查委托通知单。、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。4、规划报建图审查；、公安消防支队进行消防设计审查。、人防办进行人防设施审查。、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。5、施工报建；、建设单位办理施工报建登记。、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。6
4、、商品房预售许可阶段；由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。开发企业的营业执照和资质等级证书；、工程施工合同；、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。7、建设工程竣工综合验收备案。、建筑工程质量监督站
5、（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。三、房地产项目权属初始登记1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：1）申请书；2）
6、企业营业执照；3）用地证明文件或者土地使用权证；4）建设用地规划许可证；5）建设工程规划许可证；6）施工许可证；7）房屋竣工验收资料；8）房屋测绘成果；9）根据有关规定应当提交的其他文件。各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间一般在7天内。四、需要办理的五大证件国有土地使用证,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;由市规划委员会核发。建设用地规划许可证,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;由市规划委员会核发。建设工程规划许可证,是有关建设工程符合城
7、市规划要求的法律凭证;由市建委核发。建设工程施工许可证;商品房销售（预售）许可证。办理土地证-办理建设用地规划许可证和规划要点批复-进行项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质审查-总平面审查，单体审查、建筑工程规划许可证，消防和人防专项审查，节能审查、施工图审查，余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可。质量监督、安全监督，施工招投标、监理报建，最后办施工许可证-正式的规划报建。当开发商资金不足可以凭土地证和施工许可证到银行贷款，主体完成三分之二的时候办理房屋预售许可证，前提是土地证没有任何抵押。五、必须办理的证件1、计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书；2、规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；3、国土部门核发的国有土地使用证；4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5、人防办核发的人民防空工程建设许可证；6、消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书；7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；8、地震办公室核发的抗震设防审核意见书；9、建设资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书11、法律、法规规定的其他资料。
