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1、房地产企业存货评估指引（探讨稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本土地开发、房屋开发，开发产品商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。本探讨稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行探讨。一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能干脆计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工
2、程开发成本指房地产开发企业接受托付单位的托付，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。开发成本 主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并阅历收合格就应进行成
3、本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。房地产开发企业开发的产品如采纳分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品出租产品”科目转入“出租开发产品出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。开发企业将用于安置被拆迁居民周转运用的周转房投入运用时应将“开发产品周转房”转入“周转房在用周转房”科目核算，并设置“周转房
4、周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相应的土地、房屋开发成本或开发间接费用。其中开发用土地在取得时，按实际成本计入“开发成本”。在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于干脆费用的干脆计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。属于难以分辨或难以合理分摊的费用性成本支出实际发生时干脆计入当期损益。二、 房地产企业存货评估方法1、产成品-开发产品房地产开发产成品为待出售的商品房，住宅，商铺，库房、车位等，属正常销售产品，对列入产成品的已完工的开发产品按市价法评估出市价后扣减肯定的销售费用及全部销售税金、部分利润计
5、算评估值。评估公式为：评估价值销售单价适当的销售净利销售费用-销售税金所得税。2、在产品-开发成本主要采纳假设开发法评估，即假设开发法是求取估价对象将来开发完成后的价值，减去将来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其评估的计算公式如下：VA(BCDEF)其中：V在建工程价值；A续建完成后的房地产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按托付方制定的预售价格)；B续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不行预见费)；C投资利息；D税金；E续建投资利润；F租售费用（1）确定开发完成后的房地产
6、总价 依据所开发房地产的类型，预料开发完成后的房地产总价(总开发价值)，可通过以下两个途径确定：对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时的市场交易价格，采纳市场比较法确定；对于习惯出租的房地产，如写字楼和商业房地产等，可依据当时的租金水平，确定所开发房地产出租的纯收益，采纳收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。（2）估算续建成本 后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的干脆和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采纳建筑工程概预算的方法来估算。（3）估算专业费用 专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。对于在建工程来说，专业费用可能已在前期工程中投入。（
7、4）估算不行预见费 假设开发法中为保证估价结果的精确性，往往预备有不行预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2-5。（5）确定后续开发建设周期，估算预付资本利息 后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。利息即后期开发全部预付资本的融资成本。（6）估算税金 税金主要指工程建成后房地产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应依据当前的政府税收政策估算，一般以房地产总价的肯定比例计算。（7）估算开发商的合理利润 该利润是指后期投入应计的开发商利润。开发商的利润应按投资年期不同，采纳不同的投资回报率计算。（9）计算在建工程价值依据上述公式即可计算出在建工程的价值。3、在
8、产品不同状况的评估方法（1）对在建项目本次评估采纳剩余法（假设开发法）评估。评估公式：待开发房地产评估值=续建完成后的房地产价值(收入)-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-土地增值税-企业所得税（2）对待开发的土地运用权评估主要采纳假设开发法评估，也可选用假设开发法和基准地价系数修正法综合测定地价。假设开发法评估公式：地价=楼价-开发费用-销售税金-管理费-资金利息-销售费用-税费-利润。基准地价系数修正法所谓基准地价系数修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过详细区位、土地运用年限、建筑容积率、土地形态、临街状况等的比较，对估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价
9、对象宗地价格的一种估价方法。宗地地价测算分析如下：地价=允许建筑面积楼面基准地价宗地容积率修正系数土地类型修正系数运用年期修正系数有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必需清晰地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必需将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地运用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利价值已不属于托付单位全部。三、房地产企业存货评估案例模板例：存货的评估说明（仅供参考，按实际状况修改补充）存货账面值为xxxx元，调整后账面值为元。
10、存货包括在产品（自制半成品）、产成品和在用低值易耗品三项。其中在产品为在建未完工的商品房和用于房地产开发的土地运用权，账面价值为元，主要有在建高层公寓2幢，建筑面积平方米；土地运用权两项，总面积为平方米。产成品账面价值为元，有已建成待销售的别墅119幢，建筑面积平方米；公寓86套，建筑面积方米；商铺43套，建筑面积平方米，停车库个。由于资产占有方在别墅的开发中依据四周地形、景观的不同采纳了特性化设计，因此别墅的户型较多，以满意客户特性化的须要。为了管理和销售的须要，每幢别墅都有独立的编号，在主体达到预售的要求后即将此编号牌安装在外墙的显著部位。与一般工业企业相比，房地产开发企业的存货具有项数少
11、、单位价值高、特性化差异大、位置固定的特点，因此本次评估对全部存货进行了全面的清查核实，数量和价值的抽查率均为100%。清查时除对幢数和套数逐项清查核实外，还比照资产占有方供应的测绘报告对建筑的面积进行抽查核实，经清查，账实、账表一样。在存货的清查核实中，评估人员还取得了建设监理公司对托付评估的在建项目在评估基准日的工程形象进度的确认报告。经现场核实，实际的工程形象进度与建设监理公司描述的形象进度基本一样。（一）产成品的评估说明产成品账面值为元，调整后账面值为元。产成品由已开发且建设完成的商品房结转成本而形成的存货，系资产占有方已建成待销售的别墅、公寓、商铺和地下车库等，全部建立在南航xxxx
12、xxx的D 区内，经核实，资产占有方已通过出让方式取得了委估建筑物相应的土地运用权，并取得该项目的建设规划许可证和商品房预售许可证等权证，资产占有方未进行明细核算，未能将该部分存货成本结转到每一项的存货明细中。如前所述，评估人员对委估存货逐项进行了核实，帐实、账表相符。依据该公司历史的销售状况，评估人员认为托付评估的存货均能正常销售,故本次评估按正常销售产品评估。评估公式：正常销售产品的评估值=不含税销售单价1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率所得税税率)-销售利润率(1-所得税税率)净利润扣除率数量1、销售单价的确定按企业供应的销售清单价格确定。D 区内开发的住宅在评估基准日之前
13、的两年内已销售了400 余套，面积超过了平方米，销售价款逾2 亿元。评估人员分析了已销售住宅与委估住宅在区域因素、个体因素方面的异同点，对资产占有方供应的销售清单中表明的价格的可实现性进行了评价，同时对财务部门供应的价格独立在销售部门进行验证，确定按企业供应的销售清单上不含税价格确定。对于少数资产占有方没有供应销售单价的住宅，评估人员依据有关可比住宅的销售单价确定了其的销售单价。2、销售利润率的确定项目2006 年度2005 年度2004 年度一、主营业务收入减：主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润加：其他业务利润营业费用管理费用财务费用三、营业利润加：投资收益补贴收入营业外收入减：
14、营业外支出四、利润总额销售利润率销售费用率上述表中的一至四项的数据来自于企业前三年的审计报告。依据表中的数据计算的销售利润率可看出，作为房地产开发企业，2003、2004 年明显异样。依据资产占有方介绍的有关状况，这两年结转的成本中有大量在公司股权交易时同时带入的潜亏，不具有共性。依据房地产开发企业的平均利润率，该企业的合理的销售利润率以2005年和2006 年度的数据的加权平均数18.11%作为本次评估计算的取值。3、销售费用率的确定同上述之理，销售费用率以2005 年和2006 年的数据的加权平均数3.08%作为本次评估计算的取值。4、所得税税率的确定所得税税率取33%。5、净利润扣除率的
15、确定净利润扣除率取50%6、销售税金及附加率营业税：5%城建税：7%教化费附加：3%防洪费（当地行政事业性收费）：0.13%土地增值税（各地不同，以实际为准）：按1%预缴，定期汇算清缴，汇算清缴数同预缴数。以上税费合计6.63%。评估举例:（评估明细表产成品24）名称：大别墅编号：D057户型：D2+建筑面积：439.16 平方米销售单价：9837 元/平方米评估值的计算:评估值不含税销售单价1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率所得税税率)-销售利润率(1-所得税税率)净利润扣除率数量元。经上述方法评估存货产成品评估价值为元，该评估价值为存货产成品的可变现净值，评估增值额元，增值率%。（二）在产品的评估说明为xxxxxxx公司已建成的xxxxxxx第三期未售待售的商品房、在建的xxxxxxx四期公寓中一部分和拟建的xxxxxxx五期公寓开发项目,为公司账上资产，共计6大项，账面价值元。xxxxxxx公司在产品主要包括:xxxxxxx三期公寓7套, 建筑面积共计平方米，转入产成品评估；. 在建的xxxxxxx四期房地产开发项目
