XX城房地产估价报告

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1、房地产估价报告项 目 名 称： XX 房地产价格评估委托方：XXXXX估价方：XXX估价人员：XXXXXXXXXXXX估价作业日期：X年X月X日至X年X月X日估价报告编号：X房估字XX第XX号目录估 价 师 声 明 1.估价的假设和限制条件 2.估价结果报告 3.一、委托方 3.二、估价方 3.三、估价范围 3.四、估价对象 3.五、估价目的 1.2.六、评估的价值类型和定义 1.2七、估价时点 1.2.八、估价依据 1.2.九、估价原则 1.3.十、估价方法 1.4.十一、估价结果 1.4.十二、估价报告应用的限制 1.4十三、估价作业期 1.5.十四、其他需要说明的事项 1.5十五、注册房

2、地产估价师及其他参与估价人员 1. 5附件1.6.致委托方函XXXXX受您的委托，我公司于2010年12月7日至2009年12月21日XX房地产，建筑面积为50.49m2，房屋所有权证证号为房权证字第 2010XXXXX号的房地产进行市场价格评估，为高档商业综合体出让提供价格依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料， 遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、 分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后， 确定委估房地产于估价时点2010年12月17日的价格及单价为：房地产价格及单价小写大写总价格481939.17 元肆拾捌万壹仟

3、叁玖佰叁拾玖 元壹角柒分单价9545.24元 /m2玖仟伍佰肆拾伍元贰角肆分本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2010年12月2日起至2011年12月17日止。随此函附交贰份估价报告。估价的详细结果和有关说明，请见以下估价结果报告。特此函告！XXXXXX（公章）法定代表人：XXX2010年12月17日估价师声明我们郑重声明：在撰写本估 价报告时我 们非常 小心谨慎，我们保 证在我们的职业道 德、专业知识和经验的最佳范围内：1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导 性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专 业分析、

4、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件 的限制和影响。3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价 对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。4、我们是依 照国家 标准房地产 估价规 范(GB/T50291-1999 )和 房地产抵押 估价指导意见的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘，本报告书的估价人员中：XXXXXXXX都对估价对象进行了实地查勘。6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的； 如委托人以隐瞒、欺骗

5、等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。估价师X资格证书号X估价师签名XXXXXX估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1、本报告基于公开市场假设，即：（ 1 ）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方 协商议价；（ 2 ）议价期间房地产市场基本保持稳定；（ 3 ）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价 对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无 纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对 象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开

6、市场上自由转让为假设前 提。3. 本报告在评估过程中， 假设委估房地产为酒店公寓 用途，在未来 剩余使用年限内不改变房地产用途。4. 假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条 件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1. 本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如 因资料不实而导致估价失实、 失误和错误， 责任不在估价方和估价人员。2. 本报告仅供委托方确定 房屋拆 迁 时该房屋的市场价 值 提供参考 依 据用，不对其他用途负责。3. 本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格 的影响。4. 实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，

7、 不可能确定其内部缺损。5. 本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。6. 本估价报告未考虑房屋 拆迁所 需 的手续费以及期间 发生的各种税 费。7. 未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使 用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何 形式公开发表。8. 房地产估价报告备查编号：XX房地估X字XX第X号。估价结果报告一、委托方单位名称： XXXXXXXX法定代表人： XXX单位住址： XXXXXXXX联系电话： XX-XXXXXXXX二、估价方机构名称： XXXXXXXX单位住址： XXXXXXXX法定代表人： XXX估价资格： XXXXX联系电话

8、： 135XXXXXXXX三、估价范围本次估价对象为 XXXXXXXX房地产，建筑面积为 50.49m2,房屋所有 权证证号为房权证字第2010XXXXX号。四、估价对象（一） 区位因素分析A、宏观区位因素分析（ 1 ）一般因素武汉，简称汉，是中国湖北省的省会， 总面积 8494 平方公里，常住人口 858 万人。全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄 陂、新洲、东西湖、汉南 13个区、 3 个国家级开发区（武汉经济技术开发区、 东湖新技术开发区、吴家山台商投资区） 。武汉市位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处。地处东经113 41 -115 05,北纬29

9、58 -31 22,东端在新洲区柳河乡将军山， 西端为蔡甸区成功乡窑湾村， 南端在江夏区湖泗乡刘均堡村， 北端至黄陂区蔡店 乡下段家田村，周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉 川、孝感、大悟、红安、麻城等 12 个市、县接壤，形似一只自西向东的彩蝶， 是华中地区的最大都市， 中国大陆七大中心城市之一。 世界第三大河 - 长江及其 最大的支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江 鼎立的格局，通称武汉三镇。 唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛， 江城五 月落梅花”，因此武汉自古又称“江城”。武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽

10、与 长沙、郑州、洛阳、南昌、九江、合肥、南京等大中城市距离均在 700 公里以内， 与京、津、沪、穗 （广州） 、渝、西安等特大城市距离均在 1200 公里左右，特快 火车基本 10 小时左右都可到达，是中国经济地理的“心脏” 。具有承东启西、沟 通南北、维系四方的作用。独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。京广、 京九、武九、汉丹 4 条铁路干线，以及京珠、沪蓉等 6 条国道在此交汇，武汉 正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客 货运网络， 武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。 华中地区最大 的航空港武汉天河机场， 是华中地区唯一可办理落地签证的

11、出入境口岸， 第二航 站楼投入使用后， 它将迈入全国四大枢纽机场的行列。 巨大的区位交通优势推动 了武汉现代物流业的快速发展。 以建设国家级物流枢纽城市为目标， 合理规划布 局以现代物流园区、 物流中心、 配送中心为节点的现代物流体系， 武汉作为联结 国内外两个市场和促进中国东、 中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。 在我国 经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位置。武汉市具有得天独厚的自然资源， 这在国内外大城市中不多见。 一是充足的 水资源。市内江河纵横，湖港交织，长江、汉水交汇于市境中央，且接纳南北支 流入汇，众多大小湖泊镶嵌在大江两侧，形成湖沼水网。全市共有水域面积 2205.06 平方

12、公里， 占全市总面积的 25.79%，居全国大城市之首。 二是取之不尽 的物产及生物资源。 素有渔米之乡美誉， 粮食作物共 240 多个品种； 经济作物共 50种；鱼类资源共 11目 11科 88种；水生动物共有 8目 14科45种。三是丰富的矿产资源，现已发现 38 种矿藏，其中已探明储量的矿种有 24种（不含地下水）， 占全省已探明储量矿种的 30.38%。武汉一直是长江中游的商贸金融中心， 历史上流传着“货到汉口活”的说法。 明末清初， 汉口就跻身全国四大名镇之列， 成为“楚中第一繁盛处”。 上个世纪 初，汉口一度成为中国第二大对外通商口岸，中国四大金融中心之一。今天，这 座商家必争之地

13、仍然商贾云集， 千街熙攘。目前，全市拥有商业网点 12 万余个， 有 3 家商业企业跻身全国连锁经营企业 30 强行列，全市社会消费品零售总额突 破千亿元大关。法国“家乐福” 、德国“麦德龙”、美国“沃尔玛”等国际零售商 业巨头相继进入武汉， 推动了武汉商业贸易发展。 武汉金融、证券交易同样活跃， 中国人民银行和一批国有商业银行先后在武汉建立了区域性的机构， 法国兴业银 行在汉设立了分行， 10 多家外国银行和保险公司在武汉设立了办事机构。武汉是国家首批沿江对外开放的城市之一， 一直是外商投资中西部的热点地 区和首选城市之一。武汉坚持“开放先导”战略，一大批枢纽性、功能性基础设 施相继建成并投

14、入使用， 极大地提升了城市综合服务功能。 同时，从转变政府职 能入手，对外来企业实行“一条龙”联合办公制度、 市长对话会制度、 受理投诉 制度、投资环境责任制度等等， 投资环境日益改善。世界 500 强企业已有 60 家 在汉投资，另有 300 多家跨国公司在汉设立了办事处，其中地区性、区域性总 部达到 100 余家。武汉是国家重要的科教基地之一， 科教综合实力居全国大城市第三位。 拥有 包括华中科技大学、武汉大学等 52 所普通高校， 70 万在校大学生。成人高校 在校学生近 12 万人，各类科研机构 106 所，国家实验室 1 个，国家级重点实 验室 13 个，在汉中国科学院与工程院院士

15、47 名。智力资源和人力资源十分丰 富，“ xxxxxxxX所在地武汉东湖地区是我国第二大智力密集区，在光通讯、 生物工程、 激光、微电子技术和新型材料等领域， 科技开发实力处于全国领先地 位。武汉是中国重要的工业基地。 现已形成门类比较齐全、 配套能力较强的工业 体系。武汉正在大力发展现代制造业，着力推进产业技术升级、集群发展。重点 发展钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、 纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。同时运用产业政策，引导企业 向园区集中。 重点发展钢铁化工及环保产业聚集区、 汽车及机电产业聚集区、 光 电子及生物医药产业聚集区、 食品工业聚集区、 都市工业聚集区。 一批年销售收 入过百亿元的大型企业， 以及一批拥有核心技术的“武汉制造”知名品牌正在涌 现。（1）区域因素洪山区位于长江之畔， 东湖之滨， 是武汉市以城带郊的中心城区。 全区自西 向东呈半圆形，东抵鄂州市，南与江夏区接壤，西与武昌、青山两区相邻，北与