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1、高档购物中心经营管理注意事项 一、投资回收期长、对自有资金回报率是个考验高档购物中心，作为公司持有物业是长线投资，资金长期沉淀需要较长时期，将来收益重要来自两点：一是此后长期稳定钞票流，二是资产变现。固然，如果能进行公允价值记帐，长期沉淀资本也可以在公司账面价值进行体现。二、选址与市场定位购物中心选址非常重要，一方面是交通与区域环境，商业地产对地段规定更强于住宅和酒店，在交通便利、人流密集、资讯发达到熟商业区为首选，在都市规划新区选址面临将来都市规划实现也许性风险很大。目的消费群体影响购物中心市场定位与开发档次。高档购物中心消费者消费行为完全不同于大卖场，沃尔玛、家乐福重要是针对大众客户，高档
2、购物中心客户是高品位消费者，两者消费群体差别不但体当前客流量，更体当前产品类别、服务方式、装修水平、购物体验上，同步在业态引进中也有区别，如餐饮、娱乐、休闲产品。通过招租经营是购物中心运营重要方式，因而在规模上要适度控制，特别是层高与层数。普通来说，规模越大购物中心越难管理，国内赚钱性较好购物中心规模普通在58万平米，首层租金最贵，在北京可以达到1000元/平米/月，出租率也比较高。三、主力店决定成败主力店不但能为购物中心带来人气，更重要是某些其她高品位品牌会跟随主力店同步进入。当时金融街购物中心与亚洲首席时装名店LaneCrawford(连卡佛)签约后，世界顶级品牌LouisVuitton、
3、Dior、Gucci、Ferragamo也纷纷进驻。主力店进驻后，接下来就是购物中心次主力店、特色店与互补产品店。四、购物中心规划设计一方面是交通体系规划，涉及平面交通、竖向交通、人车分流、出人口设计、停车设计、卸货区安排。第二是层高与荷载设计，不同业态对高度、荷载规定是截然不同。如果只是单纯珠宝首饰、高档服装、名酒超市每平米负载1200KG足够。如果配备餐饮，在设计时还要提前考虑排油、排烟、新风、供水、排水。五、成本控制国内做高品位购物中心开发上，在材料选取、档次规划上不遗余力，成果是成本普遍偏高，由于是经营型物业，在后来租金方略制定与投资回收期上会遇到麻烦，因而成本控制非常重要，结合金融街
4、购物中心建造经验，在某些装修材料选取上，国内品牌就可以满足规定，石材、地板、玻璃、电梯涂料建议国产高档品牌。在成本控制方面，建议依托集团优势采用集中采购，可以和写字楼、酒店用材保持一致，特别是对厂商选取上，在施工过程中，甲方对施工队伍管理也很重要，图纸会审要精细，减少此后变更数量，同步与施工单位订立一次包死合同。六、物业服务物业服务是购物中心能否保值升值核心。购物中心物业管理不同于住宅物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一种店招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才也许降至2%-3%
5、。 俗话说，谋定后动。购物中心运作成功与否，战略规划起决定性作用！来源：联商论坛购物中心战略规划工作至少涉及下列内容：调研信息、明拟定位（核心目的客户、边沿目的客户） 、招商层次与比例规划、招商（租户）引入考核原则、场地规划、业态分布设计、业态比例控制、整体运营筹划、部门运营筹划以及租户KPI、部门KPI、员工KPI，等等工作。这是将来购物中心有效、健康运作坚实基本。招商管理必要严格遵从购物中心整体战略规划！物业管理、服务管理、企划管理和商品管理（当存在自营某些时，也许会涉及到商品进、销、存、价格管理及相应供应商管理和专柜管理，故以其她颜色显示以示区别）是购物中心服务核心，核心服务对象为租户，
6、补充服务对象为顾客。会员管理将使购物中心以更加统一形象、统一服务、统一推广、统一活动来面对客户。对象明确会员管理，不但是提高核心目的客户忠诚度有效办法，更是吸引边沿目的客户转化为核心目的客户一记良方！购物中心为租户、顾客所提供各种服务与否有效，与否到位，最后将在财务指标上体现出来。同步，财务管理对外也是一项服务-能否清晰、精确、及时提供帐单明细（固定租金、提成租金、暂时租金、科目费用、保证金、滞纳金、押金、服务明细，等）、能否便捷为租户管理好预付款并进行帐单自动抵扣，等等，这些细节都显示出购物中心规范管理水平。对于某些商业地产开发商开发购物中心，其经营模式是将产权某些或所有出售给业主，然后由购
7、物中心管理公司将产权反租。此时，购物中心运营管理者不但仅需要管理购物中心，还需要管理业主及其定期回报。确切讲，在实际运营中，增值过程不是一条单纯链，而是一种环！各种管理支撑系统所维护与采集大量数据，通过筛选、汇总与挖掘，为运营管理决策分析提供强有力数据支持！分析决策提高再分析再决策再提高只有遵循这样循环，并以此不断来指引、支持流程优化、效率提高、考核客观调节，等。由此，管理与服务水平才会得到持续提高！ 上图中每一种节点都是一种最简增值过程，步步推动，循环往复。理论上讲，从第一种节点运作开始到最后一种节点结束，购物中心实现了赚钱。那么针对不同管理机制购物中心，微观上是如何获得赚钱呢？依照管理机制
8、不同，分偏物业和偏百货两种类型。下面咱们来理解一下这两种不同类型购物中心运作增值过程。下图显示了偏物业型购物中心业务操作增值模型：规划准备工作是将购物中心战略规划在战术上实现，并通过购物中心管理系统描述出来。而租户引入工作最重要参照和指引根据就是购物中心定位。夯实了这些基本，租约维护、产生销售提成、有关费用、出具帐单和收款将在购物中心管理系统支撑下一气呵成完毕，每一步都将是一种增值过程。同步，咱们应当注意到，所有增值点都是依托服务贯穿起来。换句话说，忽视了服务或者服务不到位，增值链将断裂！ 通过最后决策分析，结合租户、部门和员工KPI指标进行分析与考核，进行必要调节、提高与裁减。下面，咱们再来
9、看偏百货型购物中心业务操作增值模型：显然，偏百货型购物中心运作增值过程就是物业型购物中心运作结合了自营百货管理。而自营百货管理业务核心简言之是进、销、存与专柜管理。这些内容讨论较多，在此不再赘述。综上所述，咱们以为，真正购物中心决不是一种零售公司，而是一种管理公司、一种服务公司！购物中心土地开发配备由于所在区位差别，其土地获得难易限度影响着土地获得多少以及土地使用筹划，因而重要土地配备筹划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基本仍有数项原则是两者皆须考虑：（一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。（二）购物中心应与其她商店及其她有关具吸引力中心连接。（三）周边道路系统与公共运送系统完善。而
10、在都会型购物中心，更需注意如下某些：（一）维持都会中心发展状态及办法。（二）考虑位在社区邻里中影响及与既有建筑物关系。（三）维持既有性质及将来发展目及办法。（四）步道系统从过去、当前到将来延续性。同步，一种优良筹划必要考虑将新购物中心建筑融入既有环境中，例如既有街道也允许以改为人行步道或庭园，而沿街商店应有雨遮等，这些对于既有街道景观皆有影响。此外，也许也有其她需要考虑项目，例如 以人行步道连接新旧建筑群，以及为露天市场或停车场加盖。而在其她案例方面，既有商店也许需要更新，以利 与新购物中心连接等。在购物中心开发时另一重要空间是非卖场某些，也许涉及了住宅、酒吧、室内运动中心、办公室、旅馆等。
11、任一项都需要特殊及复杂考虑，而不但是在通路及服务上做调节。例如在购物中心上建住宅，在机能、动线及景 观上都需要做特别考虑。对于购物中心配备而言，其她尚需满足项目如下：（一）尽量整合住宅区人行步道，使其能与购物中心相连。购物中心营业时间以外时间，应至少有一 条通路可以出入购物中心。（二）服务性交通动线可以依机能集中或分散地设立，但不能干扰购物中心活动。（三）无论是在视觉上或心理上，各种机能都应为整体一某些。位于都会区外、重要作为建立都会区副都会购物中心，其土地成本较低，较易获得广大土地面积，因而其 重要配备筹划可以水平式发展，使基地上土地使用有多样变化，天际线及建筑形态也能有多重面貌。而位于都
12、会中心内购物中心，其土地成本高，不易获得大面积土地，因而其配备形态也许需要垂直式往天空及地底发 展，而形成独栋式建筑。由于此两者在配备概念上有所差别，因而如下便依水平配备及垂直配备形态分别阐述。一、水平配备形式水平配备形购物中心可参照欧、美案例。以美国案例而言，购物中心普通为一、二层楼高，30至60公尺 深建筑。在此大型建筑内各个店家所含括区域大小不一，也许横跨整栋建筑深度，如百货公司及超级市 场，也也许小至仅有面宽6公尺、深度12公尺范畴，如普通精品店等。购物中心普通可归纳为几种典型配备形式：（一）老式商店沿街配备形式，商店沿着重要人行步道配备。（二）建筑物自街面退缩形式，建筑物平面配备成U
13、形或L形，商店沿着凹入内庭配备，退缩某些为庭园 或停车场。将服务入口及卸货场配备于内庭，而将店面向外开向街道及人行步道。这是一种高密度配备形式，适 用于集中性购物行为，但其停车量容易局限性。（三）建筑物平面配备同上为U形或形，但店面开口面对中庭，停车场及购物中心入口在外围，四周有绿化 人行步道环境。若拉长内廷使其变长缩窄，及形成商店街或Mall形式。（四）以高密度族群方式配备，其停车场及入口在外围，而商店面对内部网状人行步道。商店，特别是重要 卖点，都配备在人行步道沿线上。（伍）如果能多层次考虑以上基本形式，则可有更多样体现。如商店可有两个正面，分别向外部及中 庭；或运用人车不同层方式促使人车
14、分离，而使车辆也能穿越购物中心内部空间而不影响步行者，使购物者有更多 便利等。在高密度地区，购物中心也可以象三明治同样，在一种大建筑物内，上下两层为停车场，中间层为步行 道。以美国经验而言，最成功配备形式为简朴形式，如I型、T型及L型等，而复杂平面配备则不易成功。对于Mall最大长度并没有一定原则，以开发者角度来看，当购物者通过某些没有租出去店面，这个 Mall便算太长了。而依照针对美国Mall所做研究来看，最适当长度是180公尺，最长不要超过240公尺。若长 度太长，则建筑物也许会被街道所截断，且量体也许过大，此时便要注意与周边环境融合问题。购物中心、商业街与专业市场不同点及注意事项一方面需
15、要分析以上三类形态商业特性：综合购物中心是由主力店与配套业态相组合，集购物、休闲、餐饮、娱乐等于一体，能较好地满足消费者“一站式”消费需求；并且营业面积较大、车位规定多、所处位置普通为城区或片区核心地段(如华润万象城、中信都市广场、华侨城铜锣湾广场等)。商业街是由不同业态相对集聚自然组合，基本为街铺形态，重要满足消费者在休闲、观光、逛街、生活体验需求同步实现购物需求，所处位置普通为都市核心商业地段(如上海南京路商业街、深圳东门商业街、广州上下九商业街等)；专业市场是一种特定业态，重要满足特定业内人士、消费者固有消费需求，其目的性非常强，具备行业“一站式”购买完毕特性(如家居建材市场、赛格电子广场等)。三类形态商业运作要注意如下几种核心点：一、综合购物中心1.商业体量(经营面积)，即消费支撑力2.品牌主力店和选取与主力店组合数量，即商业定位3.业态分布位置与所处楼层，即业态组合合理化4.核心商圈竞争项目对比，经营状况分析(拟定拟进入细分市场)5.目的消费群体以及可有效辐射范畴细分6.招商代理公司专业执行能力以及商家资源度，即招商执行力度7.经营管理公司专业管理水平8.开发商实力二、商业街1、与否集购物、休闲、娱乐、文化、景观、特色风情等为一体2
