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1、山西运城豪德物流园区项目可行性研究报告目 录第一章 总 论1.1 项目概况1.2 项目单位基本情况1.3 编制依据1.4项目背景及必要性第二章 市场分析2.1项目所在地经济发展概况2.2项目所在地再生资源产业现状2.3货运量发展预测2.4项目需求分析第三章 建设条件及厂址条件3.1区位条件3.2 社会基础条件3.3场址选择第四章 工程技术方案41 建设的原则和步骤4.2建设工程设计方案4.3公用工程设计方案4.4设备购置4.5项目功能4.6运营形式4.7经营规模4.8工艺流程第五章 环境保护及劳动安全卫生5.1环境保护5.2 防爆措施5.3 劳动安全卫生第六章 企业组织与劳动定员6.1 企业组
2、织系统原则6.2 企业组织机构6.3 工作制度6.4劳动定员6.5 人员培训第七章 项目实施进度第八章 项目招标8.1编制依据8.2招标范围及项目要求8.3本工程招标范围与方式第九章 投资估算与资金筹措9.1投资估算9.2 流动资金估算9.3 资金筹措第十章 经济效益评价10.1 运行成本估算依据10.2 市场运行初期的经营计划建议10.3 销售收入及税金10.4 利润估算10.5 财务平衡分析10.6不确定性分析10.7敏感性分析10.8结论78第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：运城豪德物流园区二、建设单位：运城豪德贸易广场开发有限公司三、法人代表：汪荣贵四、建设单位简介：运城豪德
3、贸易广场开发有限公司是由深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司共同控股的公司。公司主要开发、经营运城豪德物流园区。深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司以国际视野、国际模式，立足于国内各项投资建设和开发，相继成功开发和运作景德镇贸易广场、潍坊豪德光彩贸易广场等商贸物流项目。在商贸广场的建设与经营上，以十年之成功经验，创造了一套针对大型商贸广场从设计、开发到经营的成功模式，以其卓著的业绩、完美的集团口碑，良好的社会形象和雄厚的综合实力，逐步树立了豪德集团中国商贸流通业巨头的地位。景德镇豪德贸易广场占地350亩，已建成建筑面积约13.09万平方米，其中：商铺1208套11.9万
4、平方米，配套住宅80套1.19万平方米。现已成为赣、浙、皖周边地区重要的商品集散地，该市场是景德镇市政府为实现“十五”城市规划总体目标，为提升城市的商贸功能和品位，而与豪德集团共同合作开发建设的特大型商业基础设施项目。潍坊豪德光彩贸易广场占地606亩，是中国光彩事业促进会重点项目、潍坊市政府2004年市重点项目，投资约50000万元，其中：项目资本金及自筹资金38000万元，申请银行贷款12000万元。潍坊市农村信用合作银行累计对该项目发放贷款12000万元（截至2007年4月底贷款余额900万元）。目前已竣工验收合格，累计完成建筑面积约31.55万平方米，其中：商铺2507套约24.4万平方
5、米，配套住宅200套2.6万平方米，综合配套设施4.55万平方米 。除公司自留出租经营商铺房屋455套外已销售一空。是目前鲁东地区最大的，集电子商务、会展中心、商贸市场、加工、仓储、酒店、娱乐休闲为一体的商贸物流基地。五、建设地址：运城经济技术开发区。六、建设性质：新建七、建设规模 ：运城豪德物流园区总征地面积426.87亩（284577.59m2），总用地面积305.41亩（203607m2），总建筑面积：212705.3m2，其中：商品交易区商铺194794.5m2、配套生活设施11627.8m2、电子商务中心5851.0m2、公厕等432.0m2。八、开发期限：4年，其中建设期2年。九、
6、总投资及资金来源项目估算总投资：28000.71万元，其中：开发建设投资24817.87万元，期间费用3182.84万元。资金来源为：项目资本金11200.29万元（占40），银行贷款14000.36万元（占50），预售收入2800.06万元（占10）。十、主要技术经济指标1、容积率：1.042、建筑密度：46.40%3、绿地率：16.96%4、物流园区内交易场地销售收入：45501.94万元5、销售税金及附加2743.77万元6、物流收入（税后）12026.50万元7、利润总额26783.96万元8、总投资利税率105.45% 9、所得税6695.99万元10、所得税后净利润20087.97
7、万元11、总投资利润率71.74%12、资本金利润率179.35%13、盈亏平衡点51.11%14、财务内部收益率：112.20%Ic=12%15、财务净现值：15367.72万元0（Ic=12%时）16、投资回收期：1.95年17、贷款偿还期4年18、从第2年开始按3年等额还本，偿债备付率为2.871第二节 可行性研究范围一、可行性研究依据1、国务院关于促进流通业发展的若干意见(国发200519号)2、山西省人民政府关于促进流通业发展的实施意见(晋政发20061号) 3、运城市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要4、运城市城市总体规划（20012020）5、运城豪德物流园区建设合同书6、城
8、市道路交通规划设计规范（GB5022095）7、城市居住区规划设计规范（GB5018093）8、山西省建设工程投资概算指标1997年12月。9、山西省建设工程其他费用暂行标准山西省建设厅、山西省计委1995年8月10、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范12、建设单位提供的有关资料13、本项目可行性研究报告编制委托书。二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，市政基础设施、各类专业市场及物流设施现状，并进行市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，对该项目的建设环境、投资环境、建筑平面布置的合理性等进行分析论证，研究该项目建设规模和内容以
9、及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算及财务效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论运城位于秦、晋、豫黄河新三角的中心地区，随着运城市社会经济的快速发展，新型工业化、农业产业化、特色城镇化进程的快速推进，始建于九十年代初期的禹都市场已经不能满足大生产、大流通和现代物流业发展的需要。运城豪德物流园区项目建设，有充足的物流资源作为市场的支撑，有优越的区域环境和交通优势以及壮大发展的空间，投资主体单位有雄厚的资金和大型商贸物流园区开发建设的经验。本项目建设符合中国现代物流发展纲要草案要求，技术路线合理，目标定位准确，项目切实可行，对促进运城现
10、代物流发展具有重要意义。开发建设运城豪德物流园区可以达到下述目的：1、落实运城市城市总体规划（20012020），拉大城市框架，策应城市“东进、西延、北扩、南改”的建设要求，提高城市品位。该大型商贸物流园区全部建成投产后，对于改善运城的城市整体形象，提升运城的城市品位，繁荣运城市现代商贸流通业，都将产生巨大的经济效益和社会效益。2、随着运城豪德物流园区的发展和运作，可带动工业、农业、运输业、商贸、房地产、服务业等一大批相关产业的发展。3、运城豪德物流园区将吸引更多物流企业入驻，形成更大的流通企业集群和强大的市场聚集优势，通过物流园区的辐射和带动，使更多的企业、商户与更加广阔的国内国际市场实现成
11、功对接，加速传统流通业向现代物流业的转变。4、带动物流相关产业发展，扩大税源，增加财政收入，拓宽就业渠道，创造就业机会，促进当地的经济发展和社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力。是一个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。第二章 项目开发建设环境分析一、项目开发建设的背景 现代物流是21世纪国民经济的基础性产业。按照GB/T18354-2001国家标准 物流术语，物流是指物品从供应地向接收地的实体流动过程，根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、流通加工、信息处理和配送等基本功能实施有机结合。现代物流是利用现代信息技术和物流装备，整合传统流通、运输、仓储
12、、装卸、搬运、包装、加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式。现代物流对于降低流通成本、提高经济效益和社会效益作用明显，被称为“第三利润源”。物流产业具有多行业性、基础性、服务性和综合性的特点。仓储运输装卸现代物流（第三方物流是当前最主要的表现形式）综合性信息平台及服务、辅助加工、物流管理咨询等传统物流（以单一环节服务为主）+=产地消费地随着经济全球化和信息技术的发展，现代物流业已成为国际上发展最快和极具发展潜力的战略性新兴产业。其发展水平成为衡量一个国家和地区现代化程度和综合竞争能力的重要标志。发展现代物流是适应社会化大生产快速发展和社会分工不断细化的
13、客观需要，是连接生产和消费的关键环节，是加快产业结构调整、推动产业升级、促进第三产业增长的主要途径。发展现代物流业，对于降低社会物流成本，提高物流效率，优化资源配置，促进经济结构调整和增长方式转变，推动第三产业乃至整个国民经济发展都具有十分重要意义。正因为如此，目前世界各国都非常重视把重点从生产转向流通，从传统流通转向发展现代物流业。2005年，国务院关于促进流通业发展的若干意见中提出要建立和完善现代流通体系。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议明确提出 “大力发展现代物流业”。充分体现了国家对发展物流业前所未有的重视。我国许多城市如北京、上海、深圳、南京、济南等都把发展现
14、代物流作为驱动经济发展的“引擎”，采取多种开发模式和投资模式，兴建了各种物流园区（中心）。物流园区的开发模式 经济开发区模式综合运作模式 工业地产商模式 企业引导型模式 物流园区的投资机制 民办管助模式 BOT投资模式 政府直接投资模式 企业自建模式 开发模式投资模式运城是黄河金三角地区的中心城市，近几年，全市物流业虽然呈现出良好的发展势头，发展速度逐年加快，基础设施进一步完善，发展领域进一步扩大，一些传统物流业得到进一步壮大提升，一些新型服务业开始起步发展，但总体上讲，仍是滞后的。一是发展速度仍相对缓慢；二是总量仍然很小；三是初级化特征十分明显；四是内部结构不尽合理。与发达地区相比存在较大差
15、距。主要是：发展现代物流缺乏载体和平台；物流资源相对分散、系统化程度低，缺乏有序整合；现代物流企业规模小，实力弱，竞争能力不强；物流市场不规范、发展环境有待改善；现代物流技术和装备的应用水平较低，物流人才缺乏；物流管理体制相对滞后，支持现代物流业发展的政策体系尚不完善。面对这一现状和趋势，运城市委、市政府审时度势，确立自己的战略定位，抓住当前有利时机，加快发展现代物流业，拓展经济增长空间，实现流通产业现代化，在更大、更广、更深的范围内参与区域经济，进一步融入全国、全球的大市场。运城豪德物流园区是经运城市政府批准，由香港豪德集团在运城经济技术开发区投资建设的大型现代商贸物流园区。该项目是2006年运城市重点工程项目，也是运城市“十一五”规划期间的重点工程。规划建筑面
