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1、穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目可行性研究报告穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室目 录第一章 总论-1第二章 市场分析-7第三章 项目选址及建设条件-11第四章 建设规模及功能标准-14第五章 建设方案-14第六章 环境保护和消防安全-19第七章 项目进度计划-24第八章 投资估算和资金筹措-25第九章 效益分析-26第十章 结论和建议-27第 一 章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目。1.1.2建设性质新建项目1.1.3项目建设单位项目建设单位：穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室。法定地址；穆棱市八面通镇长征路，法定代表人：陆显跃。1.1.4
2、项目建设地址穆棱市中心路住宅小区廉租房建设项目东临现在的穆棱市人民医院，西临新建的穆棱市人民医院。1.2建设内容与规模根据穆棱市中心路住宅小区一期廉租房住房建设工程规划和国家关于保障性住房保障办法，为解决低收入家庭住房困难，改善低收入家庭住房条件，进一步做好城市住房工作，拟建设穆棱市中心路住宅小区一期廉租房建设工程。项目总占地面积8700，建设规模：新建三栋6层住宅建筑面积为13000，其中： 物业管理用房建筑面积50。配套进行供电照明、弱电、给排水、供热、消防、绿化等公用工程的建设。考虑到本地居民的居住习惯，将住宅的朝向确定为南向。小户型以一梯三户拼接为主，以达到住宅的均好性、经济性。一期住
3、房设计243户。1.3 投资估算与资金筹措1.3.1建设总投资一期工程项目总投资（固定资产投资）为1950万元，其中：工程费用投资1800万元（建筑物工程1560万元；房地产公用配套和其它工程240万元）；其他费用100万元，建设单位管理费50万元。1.3.2 资金筹措项目总投资（固定资产投资）为1950万元，项目所需资金由四部分组成。国家、省市、地方、个人购房款。1.4项目编制依据及范围1.4.1编制的依据1.城市居住区规划设计规范2.城市居住区公共服务设施设置规定3.住宅设计规范4.住宅建筑设计标准5.城市房屋拆迁管理条例6.关于开展旧住宅区整治改造的指导意见（建筑房2007109号）7.
4、国家的有关标准及规范8.穆棱市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。和穆棱市城市总体规划（20102012）9.穆棱市2011年政府工作报告10.建设单位提供的有关资料和项目控制性详细规划图及可行性报告编制搜集的其他资料1.4.2项目编制的范围对项目建设的必要性、市场需求、建设规模及功能标准进行分析；对项目选址选择及建设条件进行分析；对建设方案可行性进行分析；提出环境保护和消防安全措施的建议；提出项目实施进度安排的建议；对项目的投资估算和资金筹措及投产后的经济效益进行分析和评价。1.5综合评价该项目符合国家城市棚户区改造的产业政策，符合城市发展规划，所确定的建设规模适宜、建设方案合理，投资效
5、果明显。项目建成后，解决了243户低收入家庭住房问题，满足了人们对居住消费的需求，推动了全市经济社会又好又快发展。项目的建设有利于社会，具有良好的经济与社会效益。1.4项目建设的必要性一是城市化进程的需要。我国目前正处在城市化进程高速发展的时期。相关数据显示，2007年我国城市化率为44.9，预计2020年会达到60。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，对房地产有着刚性需求。穆棱市是一个文化小城，城市为园林性质城市，八面通镇是穆棱市政府驻地，全市的政治、经济、文化、交通和信息中心
6、。穆棱市城区规划区总面积190km2 ,建成区面积为10.83km2，随着近几年来，穆棱市城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来穆棱市投资经商，使城区人口大量增加，市城区人口达到11万人，其中：农业人口3万人，非农业人口8万人。穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目。加快了穆棱市城市化的步伐。二是收入增长的需要。随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示，2009年全国农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元，分别实际上涨8.0和8.4。2010年穆棱市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到17094元和9185元，分别增长2
7、1.3和20。社会消费品零售总额实现24.6亿元，增长19.2，人们对消费结构、质量、交通、舒适程度等方面提出了更高的需求。因此，收入因素带动改善性消费需求。穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目是穆棱市城区改造的项目之一，将为穆棱市城区增加5栋多层住宅楼房，满足了中低收入和低保家庭对改善居住条件消费的需求。三是城市拆迁改造的需要。随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约1.3亿，实际拆迁面积约为1亿。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则，城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因
8、之一。穆棱市城市棚户区共11个区片拆迁占地面积34.6，需要3年的时间完成棚户区房屋拆迁和对旧城区改造的茉工作。穆棱中心路住宅小区廉租房改造建设项目，新增加住宅楼建筑面积13000，居住在棚户区里82户拆迁居民和243户低保家庭将迁入新居，加快了穆棱市棚户区改造的步伐。四是全面建设小康社会的需要。全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、人居环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，已成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。通过穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目建设，将
9、加快建设美丽富裕的穆棱市的步伐，推动穆棱市经济与社会又好又快发展。因此，该项目的建设是十分必要的。1.5项目建设单位基本情况穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室。注册地址在穆棱市八面通镇长征路122号，行政事业管理单位。1.6主要建设内容新建住宅建筑面积为13000，其中：3栋6层住宅楼房建筑面积11728,车库面积1142， 物业管理用房建筑面积50。配套进行供电照明、弱电、给排水、供热、消防、绿化等公用工程的建设。1.7项目总投资和资金来源1.7.1项目总投资项目总投资（固定资产投资）为1950万元，其中：工程费用投资1800万元（建筑物工程1560万元；房地产公用配套和其它工程240万元）
10、；其他费用100万元，建设单位管理费50万元。1.7.2资金来源项目总投资为1950万元，资金来源：国家、省市、地方、个人购房款。1.8项目实施进度项目计划建设期二年（2011年5月2012年七月）。1.9项目效益穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目。它是穆棱市大规模进行棚户区改造，解决中低收入家庭和低保家庭购房难问题，而进行的穆棱市城区项目工程之一，建设的3栋7层住宅楼房，目的是作为回迁和面向中低收入家庭和低保家庭的居民住宅楼房用。项目的建设，一方面带动了穆棱市建材、交通、建筑等产业的发展，另一方面建成交付使用后，新增加住宅楼房建筑面积11728，也带动了穆棱市建材装修、建材装饰、五金电器
11、等产业的发展，满足了棚户区里的82户拆迁居民和新增加161户低收入家庭住进新居。经济与社会效益好。1.10编制的依据和内容1.10.1编制的依据1.城市居住区规划设计规范2.城市居住区公共服务设施设置规定3.住宅设计规范4.住宅建筑设计标准5.城市房屋拆迁管理条例6.关于开展旧住宅区整治改造的指导意见（建筑房2007109号）7.国家的有关标准及规范8.穆棱市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。和穆棱市城市总体规划（20102012）9.建设单位提供的有关资料和项目控制性详细规划图及可行性报告编制搜集的其他资料1.10.2编制的内容对项目建设的必要性、市场需求、建设规模及功能标准进行分析；
12、对项目选址选择及建设条件进行分析；对建设方案可行性进行分析；提出环境保护和消防安全措施的建议；提出项目实施进度安排的建议；对项目的投资估算和资金筹措及投产后的经济效益进行分析和评价。1.11项目结论该项目符合国家城市棚户区改造的产业政策，符合城市发展规划，所确定的建设规模适宜、建设方案合理，投资效果明显。项目建成后，解决了243户低收入家庭住房问题，满足了人们对居住消费的需求，推动了全市经济社会又好又快发展。项目的建设有利于社会，具有良好的经济与社会效益。1.12主要技术经济指标主要技术经济指标见下表：序号名称单位指标1建设规模1.1占地面积87002房屋建筑面积130002.1物业管理用房建
13、筑面积503建筑容积率1.494绿化面积12005项目投资总额万元19507投资资金来源万元19507.1国家、省市、地方万元19508建设期年29房地产和公园物业管理劳动定员人4第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景 1、政策背景 国务院总理温家宝2007年8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了关注、解决民生问题重要举措的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，内容丰富而深刻。我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大的改善。但也要看到，城市保障性住房制度相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，若干意见要求建立廉租房及保障性住房制度，解决低收入家庭住房问题，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的
