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1、怎样筹备运营城市综合体 随着商业地产的快速开展，城市商业综合体这个新兴的商业地产形式孕育而生，对开发商来说，城市商业综合体中的住宅、公寓局部及写字间局部可以出售变现，为商业局部及酒店局部提供资金保障，使开发商可以通过开发城市综合体获得商场及酒店等长期投资收益，是获得大量不动产的新方式。城市综合体作为大体量、多功能、高投入、高风险工程对开发商人才团队有很高要求。如何融资及作好财务规划？如何作方案规划与设计？如何能在技术上保证支持？如何确定租售比例和资金回笼的节奏？如何做营销筹划与推广？如何招商与运营？如何整合各方面资源统筹管理？这些方面都对开发团队各方面人才作出高标准要求。本文将从城市商业综合体
2、的市场调研、定位、规划到招商、运营管理等操作流程作逐一介绍。一、市场调研阶段1、宏观市场分析2、区域市场分析3、消费调查分析4、商户调查分析5、业态调查分析6、竞争调查分析7、投资调查分析8、价风格查分析二、市场定位阶段1、战略定位2、形象定位3、功能定位4、业态定位5、客层定位6、竞争定位7、经营定位8、文化定位三、招商筹划阶段1、招商定位2、招商策略3、招商方案4、招商推广5、租金体系6、招商物料四、运营管理阶段1、机构设置2、人员培训3、开业筹划4、持续推广5、促销活动6、管理模式7、商业管理8、物业管理商业工程市场研究分析一、市场调研分析影响商业工程成功的因素很多，如市民的收入水平、消
3、费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域或商业圈的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产工程时，商业市场研究成了商业地产工程成败的桥头堡工作任务：通过对工程环境的综合考察和市场调研分析，以工程为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、工程所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合工程进行SWOT分析，以上述调查资料根底，对工程进行准确的市场定位，和工程价值发现分析，捕捉赢利的时机。并把开发理念，转化成工程持续品牌战略，指导工程的总体规划设计，对工程进行定价模拟和投入产出分析，并就躲避风险进行策
4、略提示，同时对工程开发节奏提出盐业意见，使工程投资迈出成功的第一步。主要内容：1、工程定向市场调查研究工作2、工程整体开发战略的制定工作3、工程产品开发总体策略报告工作目的：1、深度把握工程所在区域的环球产业，洞悉工程商业时机；2、以未来界定现在的商业参谋机构模式，赋予工程独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他工程形成卖点落差，提炼工程的核心吸引力；3、细化工程的市场定位，塑造工程的真正差异化，塑造工程耀眼的特色性质4、通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定工程的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。工作内容：工作一：市场调研报告通过对本市商业物业市场总体的供
5、求情况和工程的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来35年内的趋势走向，从而为工程的市场定位、开发策略及工程规划等提供依据和指导性意见。工作二：工程整体开发战略的规划制定工程整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的根底思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来工程开发特点与进程的行动方案以在未来的地块开发、招商、经营中有方案地执行。从而为工程的开发制定一套整体发决策和方案方案：1、工程整体开发目标2、工程整体开发战略3、工程
6、开发节奏的控制：分阶段开发战略4、工程目标商家总体分析5、工程总体战略定位分析6、工程整体竞争策略考虑7、工程核心竞争优势的构筑8、工程年度开展策略商业工程定位定位是商业工程及产品成败的关键。产品市场就妈像喜马拉雅山，底阔顶尖，价格因素划分出等高线，处于不同等高线的产品同植物一样，具有不同的生态环境。雪莲必在冰原，蔓草那么必喜温好阴，植物只有在适宜的生态环境中才能生存茁壮。商业工程定位是预测、筹划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等筹划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企业开展决定。一、 市场定位1、战略定位2、形象定位3、功能定位4、业态定位5、客层定位6
7、、竞争定位7、经营定位8、文化定位二、商业规划业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的零售经营形式。而商业规划即对商业工程做成什么形式的商业确定定位。商业参谋机构通过对商业地产的结构特点分类，并根据其经营方式、商品结构、效劳功能选址、商圈、模式、店堂设施和目标顾客等结构的不同，将商业工程分为城市商业综合体、购物中心、专业市场、商业街区、社区商业五大模式。商业参谋机构业态定位模式1、工程整体功能组合设计、单层功能组合设计；2、从商圈的融合性上对业态合理选择搭配3、从工程整体需求上对业态合理定位4、从控制内耗的角度上对业态合理界定5、从各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求上对业态合理调整6、从
8、各商家经营特点上对业态合理调整招商筹划一、工程品牌开展战略的制定从某种程度上说，做商业地产就是打造品牌，房地产招商的过程实质就是品牌建造、传播、推广和延伸的过程，谁拥有过硬的品牌，谁就占据商业地产的一席之地，品牌的塑造关系到工程的生存和开展。在品牌战略上，商业参谋机构主要为开发商完成以下工作，具体内容主要包括：1、各类招商资料的设计包括：楼书、单张、展板、招商手册、礼品等建议；2、工程招商夹报、海报设计建议；3、工程公开招商的系列报纸广告设计建议；4、工程杂志广告设计建议；5、工程围墙广告设计建议；6、媒体楼书创意设计建议；7、影视广告创意形象片、广告杂志、促销片、功能片建议；8、电台广告创意
9、建议9、户外广告创意路牌、车身、灯箱、指示牌建议二、工程年度招商推广建议在工程前期市场调查和招商战略与品牌开展的根底上，对工程的招商进行综合考虑与设计。主要包括整体工程的价格策略及各阶段招商策略、传播策略、媒体策略、招商管理、传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，以审核未来工程招商推广的执行方案，使各项招商推广方案能够有方案有步骤地实施。?工程年度招商推广建议?内容提要1、招商目标2、推广原那么3、价格策略4、传播策略5、招商阶段划分6、各阶段策略与具体执行7、广告费用以及分配商业参谋机构针对公开招商前的工作筹备对工程进行具体、细致、周密的安排，主要工作为：1、工程产品力优化
10、与提升建议2、工程公开招商广告方案建议3、公开招商执行方案及招商现场包装建议4、培训招商部、筹划部5、招商环境标准的拟定三、工程公开招商筹划方案与现场包装建议根据年度招商推广建议，商业参谋机构将与开发商就公开招商筹备工作进行详尽沟通，就工程公开招商的相关事宜，如公关活动、公开招商现场布置等诸多方面形成操作性的执行细那么。同时，对如商现场的包装与招商通道的布置包装提出建议。工作提要如下：1、公开招商时间建议2、公开招商主要工作建议3、公开招商流程的建议4、公开招商单位的建议5、现场公关活动建议6、现场工作人员建议7、媒体组合、投入频率、投放预算、投放方案的执行和编制建议8、工程招商中心包装建议9
11、、工程现场包装建议10、施工环境及样板铺包装建议主要工作内容包括：工程差异化建议：工程包装建议、招商主体策略及模式建议、工程租售策略建议、对工程商业环境进行设计包装建议；对工程的招商推广时机的建议；对工程招商人员进行招商技巧培训；对工程整体招商策略及未来品牌设计建议。四、公开招商广告设计建议根据开发商对工程年度招商推广提出的修改、调整意见后，对前期工作进行调整。主要工作为：1、提交工程公开招商广告方案建议2、公开招商执行方案及招商现场包装建议3、培训招商部、筹划部4、招嘀环境标准的拟定具体内容主要包括：1、各类招商资料的设计包括：楼书、单张、展板、招商资料、合同、投资手册、礼品等建议2、工程招
12、商夹报、海报设计建议3、工程公开招商的系列报纸广告设计建议4、工程杂志广告设计建议5、工程围墙广告设计建议6、媒体楼书创意设计建议7、影视广告创意形象片、广告杂志、促销片、功能片建议8、电台广告创意建议9、户外广告创意路牌、车身、灯箱、指示牌等建议五、招商环境标准的拟定1、招商中心由开发商、筹划公司、环境设计单位共同确定2、三方明确工程的进展情况以及工程公开招商所必须具有的工程进度和现场环境的配合。3、确定招商现场中心的设计六、招商队伍组建与培训公司协助开发商进行招商部门架构的制定和人员的招聘、培训工作。具体事项为：1、招商队伍的组建招商部组织架构招商人员的要求招商工作流程规章制度的制定2、培
13、训工作的开展招商人员的培训公司背景及工程知识、公司背景、公众形象、公司目标、招商人员的行为准那么、内局部工、工作流程；物业详情：工程规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通条件；工程特点：工程的规划设计内容及特点、工程的优劣势分析、工程的招商策略等；业务根底培训房地产政策法规、税费规定房地产专业术语、建筑常识招商技巧的培训招商过程中的洽谈技巧招商展销会现场气氛把握推销技巧、语言技巧、身体语言技巧签定租赁合同的程序招商中心的签约程序签定招商合同的技巧和方法经营、物业管理培训招商模拟以一个实际楼盘工程为例进行实习招商过程的模拟；实地参观其他楼盘的招商现场商业工程经营管理参谋作为以整体招商为主的大
14、型商业荐，经营管理至关重要，是工程拥有持久生命力的保证。没有良好的经营管理，很可能出现工程初期销售、租赁火爆，但维持不了多长时间就会人去楼空，经营惨淡。因此，只有踏踏实实地做好工程的后期经营管理工作，才能使工程得到市场的认可，从而创造出高额的利润和良好的信誉。商业参谋机构作为专业的商业筹划参谋机构将为开展商提供超附加值的经营管理参谋效劳，即把经管理工作贯穿全程，以经营指导招商。商业参谋机构主要的工作：1、开业旺场策略2、经营管理策略3、经营管理病症解决4、商场可持续经营策略5、品牌维护与提升一、开业旺场策略前期工作完成后，工程开始步入开业阶段。所谓“万事开头难，一个商场式物业经营的成功与否，最关键是能否有一个开始按原有拟定的经营种类，商铺全部开张营业。但对于没有统一经营的商业工程来说，要做到每个经营商家一起开业制造旺场局面却是难事。另外，对于由开
