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1、成都市第35届房交会调研报告二0一0年五月十七日目 录第一部分 市场篇2一、本届房交会之会展总况2二、本届房交会之在售楼盘9三、本届房交会之形象展示楼盘13四、本届房交会之客户心态15五、本届房交会之新政影响17六、本届房交会之后市分析19第二部分 策划篇22一、本届房交会之特别之处22二、本届房交会之营销借鉴25三、本届房交会之冠军楼盘研究28第三部分 总结31一、本届房交会之风向标作用31二、本届房交会之市场回馈31三、本届房交会之特色回顾32注：因官方数据未公布，故部分数据采用非官方统计数据。第一部分 市场篇一、本届房交会之会展总况（一）接待人次方面本届房交会共接待15万组，环比下降25
2、%。单位：万组注：33届以前，官方公布房交会接待人次均采用“万人次”为单位，在此不作对比。根据成都市房产管理局公布的统计数据显示，本次房交会5天时间内，展会现场共计接待到访客户15万组（估算），与上届相比有比较明显的下降，环比下降25%。人气的锐减，与新政之下观望氛围浓烈不无关系。（二）参展开发商及参展项目方面1、参展开发商及项目数量环比分别上升6.25%和17.37%。本次房交会商品房展区，共有开发商170家，参展楼盘223个；开发商和参展楼盘数环比34届分别上升，6.25%和17.37%；同比2009年春交会分别下降，18.66%和14.89%。2、“马太效应”显现，成都楼市步入一企多盘时
3、代。本届参展项目比较34届房交会有所增加，从公司项目比（参展项目数量/企业数量）来看，“马太效应”正在显现，成都楼市在逐步进入“一企多盘”时代；中海、龙湖、蓝光等品牌开发商携多个项目同时展出，彰显企业形象和实力。3、开发商压力增加，形象展示项目比例达到35%。本届房交会，开发商展示的销售项目145个，环比减少17个，而形象展示项目78个，环比增加50个。其中，形象展示项目比例达到35%；说明一方面，各开发商期望借助房交会时机加大项目形象推广力度；另一方面，新政策压力下开发商不敢擅自定价、推盘。（三）方位分布方面1、城西、城北参展楼盘数量上升明显，分别达22个和21个。区位分布第31届第32届第
4、33届第34届第35届城东6254363022城南6752836259城西10498866688城北3932452546市中心1312978合计285248259190223从整体来看，本次房交会参展项目比上届略有上升，各个区域项目也均有不同幅度的变化，其中城西上升明显，达22个，城北次之，为21个；以市中心和城南相对比较均衡；城东下降趋势最为明显，较上届减少8个。2、城西成为供应主力，参展楼盘数量占比39.5%。从本届参展项目区位分布可以看出，城西占据着参展楼盘数量之首，占比达到39.5%；城南参展楼盘数量较上届有所减少，分居二位，占比为26.4%；城北参展楼盘数量相对上届增幅明显，占比达2
5、0.6%；城东项目有所减少，占比不到10%。3、三环外楼盘占77.6%，市中心楼盘日益稀缺，居住及投资价值凸现。从环域分布来看，房地产开发继续外移。三环外（含郊县）楼盘数量占到总量的77.6%，延续上届，仍然是参展项目最集中的区域；主城区的二三环之间区域，参展项目数量亦相对较多，占到总量的14.8%；另外，作为主城区的二环以内区域，参展项目数量不到总量的一成，这也进一步反映出目前市中心土地的稀缺性。市中心土地日益稀缺，楼盘愈发珍贵，居住及投资价值凸现；成都东部、南部、西部、北部四大新城的提出及建设，世界田园城市的规划等为三环外的房地产开发注入了新的活力；而地铁、快速通道的陆续开建，延伸了居住半
6、径，拉近了这些区域与市中心的距离，使得三环外房地产开发表现异常活跃。4、主城区项目日益稀缺，郊县发展迅速。分析近两届房交会主城区和郊县参展项目的数量情况可以看出，主城区参展项目均低于郊县，差距逐年放大。本届展会，主城区参展项目比郊县少49个。反映出，在市场环境竞争激烈的情况下，主城区项目日益稀缺，并且随着城市化的规划发展，快铁时代的到来，郊县正在加速发展；而郊县各开发商借助房交会更多的展示自己的项目，以期获得更广泛的认同。5、成都向郊县发展形成趋势。从主城区与郊县参展项目各区位分布对比来看，除城东片区主城区项目略多于郊县参展项目外，其他区域都是郊区项目明显多于主城区；城北、城西片区最为明显。根
7、据数据分析，成都中心城区地块日渐稀缺，向周边郊县发展的趋势基本形成。6、成都有向第三圈层郊县发展的趋势。郊县位置郫县温江大邑崇州蒲江新都金堂都江堰双流青白江新津龙泉34届121841410333252935届231711252412427/110传统区域，双流、温江区域热度不减，但成下降趋势；郫县、龙泉、新都仍处于持续发展态势。新兴区域，崇州、金堂等地发展迅猛。随着成都市的远景规划、田园城市规划，从参展项目分析，成都有向第3圈层郊县甚至更远区域发展的趋势。7、从房交会看郊县楼市发展趋势。本届房交会共有136个郊县项目参展，比去年增加33个项目；从郊县参展项目分布情况来看，城西、城北和城南占主导
8、，其中郫县、温江、新都、双流依然保持着其郊县房地产开发的传统热点地位；紧随其后的是崇州、金堂板块异军突起；龙泉作为新晋的热点区域，在郊县房地产市场的发展中亦将愈发重要。房交会郊县参展楼盘情况，较大程度上反映了成都郊县楼市未来发展的趋势。（四）物业形态方面物业形态以高层为主，占比51.1%。本届房交会参展项目物业形态以高层电梯为主，占参展项目的51.1%；纯多层物业形态占参展项目的13.4%；小高层物业形态正在被更多的接受，占比14.8%；纯别墅物业形态的项目占比10.8%；综合物业形态的项目占参展项目总量的7.2%；纯商业物业形态项目占比2.7%。物业形态依然是高层为主，别墅、多层和小高层项目
9、较上届有所增加，尤其是小高层物业形态被更多的项目采用，成逐渐增加之势。二、本届房交会之在售楼盘（一）成交方面1、政策效果显现，成交量下滑45%左右。本届房交会共计成交商品房2720套,总成交面积约25.05万。与上届房交会相比，本届房交会的成交套数和成交面积均出现了大幅下降，其中成交套数下降44.16%，而成交面积则下降46.69%。（非官方公布数据，参考主城区在房交会期间交易量）从近几届房交会的整体形势来看，2009年房交会的成交量最大，市场在经历低谷后报复性反弹；本届房交会在新政的影响下，观望氛围浓厚，除部分刚需入场外，大都驻足观望，市场大幅度下跌，成交量萎缩。2、中小户型成交比例增加，单
10、套成交面积环比减少4.53%。本届房交会单套成交面积约92.1。与上届房交会相比，本届房交会的单套成交面积减少4.53%。说明市场中小户型成交比例增加。（二）价格方面1、成交均价环比上涨35.1%，成交总额环比下滑27.8%。由于没有官方数据统计，只能根据参考数据做出分析，不过从房交会成交套数和市场近期情况（主城区均价7437.3元）可以看出，虽然均价增长35.1%，但成交总额较往届依然下滑；这是市场观望氛围浓厚，购房者不轻易下单所致。2、仅27%的项目针对房交会实施了各种优惠活动，整体优惠幅度在2%-3%。从参展楼盘是否开展优惠活动来看，仅有27%的项目实施了各种优惠活动，如付款方式优惠、一
11、口价/特价房、直接降价、隐性优惠、免物管费等，虽然部分楼盘优惠幅度较高，达到10%，但整体优惠幅度在2%-3%；有73%的参展楼盘没有任何优惠方式，这其中高端别墅项目、形象展示项目占据着绝对比重。优惠活动的实施是开发商期望通过各种手段驱散消费者的观望情绪，并激发他们的购买欲望，但如此少的项目实施优惠活动，说明大多开发商对市场信心较足，对市场没有准确预估。（三）方位分布方面1、城西是房交会在售楼盘最多的方位，占比38.6%。从在售楼盘区域分布可以看出，城西占据着在售楼盘数量之首，占比达到38.6%；城南在售楼盘数量居二位，占比为26.9%；城北在售楼盘数量占比达21.4%；城东楼盘占比11%。；
12、城中楼盘数量最少，占比2.1%.2、在售楼盘数量从一环向郊县递增，郊县占比56.6%。郊县在成都楼市中所占的份额越来越不容忽视，本次房交会在售楼盘中，郊县供应量最大，占比56.6%。其次是三环外和二三环之间，分别占比22.1%和13.8%。二环内楼盘数量相当稀少，体现出市中心土地资源的稀缺性。（四）物业形态方面高层是绝对主力，占比54.5%。人们日渐增长的住房需求与土地资源的日渐稀少所产生的矛盾，致使高层成为当前在售项目的主力物业形态，占比高达54.5%三、本届房交会之形象展示楼盘（一）方位分布方面1、常规版的未来楼盘供应区域分布，城西为第一，占比41.0%。本届房交会的形象展示楼盘区域分布很
13、常规化，仍然是城西所占份额最大，达到41.0%，相对于在售楼盘份额，有所提升。2、郊县“一枝独秀”，形象展示楼盘中郊县楼盘数量占69.3%。在本届房交会的形象展示楼盘中，郊县楼盘“一枝独秀”，占比近70%。说明郊县成为未来楼市发展的重头戏。 （二）物业类型方面土地的稀缺性，注定了高层成为未来房产市场的主流，占比44.9%。在形象展示楼盘中，高层形态的项目占比44.9%，位居第一。其次是多层和小高层，分别占比19.2%和16.7%。（三）推盘时间方面78个新项目中的绝大部分都没有赶在房交会上开盘，很多新项目都要在今年七、八月份开盘，这部分项目的价格可以根据春交会的行情“见风使舵”。一方面在房交会
14、上做形象，登记一些意向客户，同时因为新政出台，不少开发商将本次春交会作为最好的“试水”机会，为楼盘接下来的产品详细规划设计、销售定价等进一步收集市场情报。（四）发展趋势方面本次春交会也透露了品牌企业全新的发展趋势，所有大型房企目前几乎也都开始染指商业地产开发，保利、华润、绿地、龙湖在今年上马的城市综合体项目开发总体量超过200万平方米，成都楼市的竞争格局也即将发生变化。四、本届房交会之客户心态1、六成以上消费者放缓购房计划。有70%的购房者表示将在半年之内买房，但在这部分购房者中，有66.4%表示因为调控而暂时放缓买房计划。购房者认为，去年11月至今年3月，房价涨幅很明显，本届房交会中，开发商优惠幅度不大，优惠的部分还没有涨的多，因此，选择继续观望。2、城南关注度仍居第一，占30.6%；城西关注度上升，达到26.5%。最受购房者关注的区域中，城南仍居第一，占30.6%，城西和城东位居其后，分别占26.5%和20.4%。值得注意的是，在城西有购房意向的消费者较上届房交会有较大幅度增长。3、二至三环为购房热点区域，55.6%的消费者选择这一区域。
