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1、1 项目简介42 市场分析42.1住宅物业市场42.1.1中山住宅市场特点42.2商业物业市场62.2.1百货类物业市场62.2.2专业市场62.2.3 连锁超市72.2.4 Shopping Mall83项目定位分析113.1项目发展定位114开发方案及工程计划144.1发展期的设定144.2技术参数145成本分析155.1土地成本估算155.2前期费用155.3小区基础设施配套工程费155.4土建工程费155.5开发期税费165.6不可预见费165.7开发费用估算分项说明165.7.1企业管理费165.7.2销售费用165.7.3财务费用165.7.4开发成本费用估算165.7.5开发总成
2、本费用估算175.7.6项目总体开发成本费用估算175.7.7成本的动态投入176财务效益评价186.1项目收益分析186.2财务效益评价设定186.2.1财务计算中税项及费用设定186.2.2财务评价指标的选取196.3财务效益评价206.3.1静态财务分析206.3.2动态财务分析206.4财务分析结论21财务附件：附件1：项目发展计划安排表附件2：项目总体开发进度表附件3：项目开发成本费用估算表附件4：项目开发成本费用估算明细表附件5：项目进度投资估算表 附件6：项目销售收入表 附件7：项目资金回收进度表 附件8：静态财务综合表附件9：全部投资现金流量表 附件10：现金流量表1 项目简介
3、中山市华发国际项目(下称本项目) 项目位于传统城市中心区范围内，该区域集办公、居住、购物休闲功能于一体，生活配套成熟，交通便捷，区域认知度高。项目位置在岐江西岸，东临石岐河，南望岐江公园，具备优良景观资源，旺中带静，区域形象高尚。东侧、南侧临城市道路，具有较高的商业价值。项目地块总占地面积为12272平方米。规划用地性质为商住，容积率为6，建筑限高为99米。 “珠海华发实业股份有限公司”是一家上市公司房地产公司，（简称“华发股份”）将在此开发的高档商住项目。2 市场分析综合项目的区位特征和影响因素，本项目可能发展的物业类型包括：商场、高层住宅。因此，以下将对这两个市场进行详细分析。 2.1住宅
4、物业市场中心城区住宅市场分为老城区、东区、西区和南区四大板块。2.1.1中山市域住宅市场特点1、老城区（石歧区）和东区是住宅成交的主要区域2、老城区成交单价主要集中在3000元/平方米左右,东区的3000-4000元/平方米3、目前，老城区户型面积主要集中在100-120平方米/户，主要集中在30-50万/套范围内；而东区户型面积主要集中在120-160平方米/户，总价主要集中在40-70万/套；老城区生活配套成熟，区域认知度高，住宅主要针对追求成熟生活配套的市区内常住型买家。目前，老城区缺乏新开发的高端住宅产品。2.1.2中山传统商业区高层住宅市场分析1、现有供应基本售罄中恳商业大厦、永胜数
5、码广场、西苑数码广场，目前已全部售罄。君悦豪庭产品素质好，市场消化迅速，仅余少量单位。2、现有产品价格分析君悦豪庭：3500-4000元/平方米4、以常住型买家为主公务员、事业单位人员、企业中高层管理人员和专业技术人员等追求成熟生活配套的常住型买家传统商业中心区高层住宅的主要消费者。2.1.3 市域高端住宅市场分析目前市域内高端住宅市场的代表产品是新鸿基开发的弈翠园和雅居乐开发的汇星台。弈翠园一期为多层和小高层物业，主要户型面积有100-140平方米左右的平层及200-260平方米的复式，销售均价多层为5000元/平方米，小高层为4000元/平方米，总价为50万元左右和80-120万元左右。汇
6、星台为小高层物业，主要以三房120-160平方米和四房160-200平方米户型为主，销售均价约4000元/平方米，总价在50-80万元。从市场销售情况看，上述物业销售情况均较好，奕翠园一期目前销售率达到90%，汇星台刚开盘，销售情况也较为乐观。2.1.4市场评析老城区住宅市场有较大提升空间老城区配套成熟，生活氛围好，但现有住宅产品设计水平和居住舒适性较差，难以满足买家既追求完善城市配套又兼顾居住舒适性的要求。老城区住宅供应量日渐稀少将提升老城区住宅价值，对追求成熟生活配套的买家有相当吸引力。随着市民居住观念的改变，小高层住宅已经被市场接受，高层住宅亦逐渐获得买家认可。2.2商业物业市场2.2.
7、1百货类物业市场广州友谊、益华时尚商城、中恳百货分布在传统商业中心，益华百货分布在新商业中心。2.2.1.1市场经营特点1、商品种类单一、档次较低益华百货中恳广场广州友谊一层化妆品、名贵中药材食品化妆、服饰、烟酒食品、精品二层服装日用品服装、皮具、鞋、床上用品三层服装、床上用品服装四层妇婴保健用品家电 2、商业物业租售市场较好，但目前投资回报水平一般益华百货中恳广场售价15000元/平方米租金100-200元/平方米50元/平方米2.2.1.2市场评析百货业经营难度大珠三角城市交通联系便捷，高档百货消费者一般在广州、香港等中心城市购买高档百货，本地百货商品档次难提高，租售价格将维持在较低水平，
8、投资回报水平不高；经营品种单一，对消费者吸引力弱。2.2.2专业市场中山现有专业市场分布较分散，主要包括天英家居广场、百易居家居广场、米兰香家居广场、永胜数码广场、西苑数码广场和水牛城。2.2.2.1市场经营特点1、商品种类单一、档次较低永胜数码广场西苑数码广场水牛城百易居家居米兰香家居天英家居一层手机电脑配件服装批发高档家具高档家具高档家具二层手机电脑耗材旅游商品总汇三层数码产品四层电脑耗材 2、出租市场较旺，出租率超过90% 永胜数码广场水牛城一层110-130元/平方米120元/平方米二层80-105元/平方米40-60元/平方米三层68-99元/平方米四层50-85元/平方米2.2.2
9、.2市场评析有较大市场空间，档次需提高专业市场集中满足了消费者对某类商品的需求，销售价格适中，对消费者有一定吸引力。目前各专业市场品种单一，档次不高，产品细分不够，经营思路单调，难以满足消费者多方面的需求。2.2.3 连锁超市大型连锁超市分布较分散，主要有吉之岛、好又多和万佳。2.2.3.1市场经营特点1、经营规模大，商品种类丰富吉之岛好又多万佳经营面积10000平方米12000平方米40000平方米一层生鲜、食品生鲜、副食品手机、食街、首饰、眼镜、娱乐城、汽车客运中心二层精品、日用品日用品生鲜、副食品、茶叶、烟酒三层精品、日用品日用品家电、日用品、文体、音像四层家用电器、食街 2、营业时间长
10、，人气较旺吉之岛好又多万佳营业时间首层24小时9：0021：009：0022：302.2.3.2市场评析满足一站式购物，但发展商资金压力大连锁超市商品种类丰富，经营规模大，时间长，价格相对较低，满足了消费者一站式购物的需求，市场反应好。由于经营面积大，且为了吸引知名品牌商家进驻，连锁超 市租金水平低，开发商资金压力大。2.2.4 Shopping Mall摩登汇位于传统商业中心，大信新都汇则位于城区北部2.2.4.1市场经营特点1、经营面积大，商品档次高，种类丰富经营面积负一层首层二层三层四层五层摩登汇10205平方米品牌店（G2000,优之良品、明廊眼睛等）时尚精品时尚精品美食广场（御风日本
11、料理等）美食广场大信新都会12万平方米图书音像城流行时尚（屈臣氏、国美电器、麦当劳、优越百货）家居家私广场百货、超市（优越百货、大福源超市）娱乐休闲项目餐饮项目（绿榕居酒楼） 2、租售价格较高，租售情况理想首层二层三层摩登汇售：20000元/平方米租：150元/平方米售：11000-12000元/平方米租：60-99元/平方米售：8000-9000元/平方米租：50-89元/平方米大信新都会租：200元/平方米租：150元/平方米租：100元/平方米摩登汇首层全部售罄，二三楼租售比例接近90%.大信新都会只租不售，5月份正式营业，招商情况理想，已引入多家品牌店。2.2.4.2市场评析综合性购物
12、及服务功能更强大，但发展条件尚未成熟Shopping Mall 商品种类多样，集合多种零售及服务模式，对消费者一站式购物的满足程度远大于连锁超市，对消费者有较强吸引力；经营面积大，对场地规模要求高；该模式在中山形成较晚，发展条件尚未成熟。3项目定位分析3.1项目发展定位 案名：华发国际 理念：CEO官邸3.2物业组合：商场+住宅设定依据：地块位于传统城市中心区，具有较高的商业价值；同时区域配套完善，区域认知度高，地块东临石岐河，南望岐江公园，旺中带静，具备良好的景观条件，适合开发高端的常住型住宅。3.3商场功能及业态分析业态：差异性的专业市场功能：一站式服务的高档家居广场。包括从室内设计、居家
13、展示、卫浴产品、厨具、装潢设计、床上用品、灯具、家用电器、建材和饰物等。定位依据：专业市场对场地规模和人流聚集度要求相对较低，有较大市场发展空间；中山商品房市场发展迅猛，产品供应以毛坯房居多；家居市场前景看好，但中山市现有家居广场经营品种单一，功能分散，多为品牌家具专卖，无一站式综合家居专业市场。 3.4商业面积及价格价格定位首层二层三层建筑面积5500平方米5500平方米5500平方米售价20000元/平方米10000元/平方米6000元/平方米租金180元/平方米80元/平方米45元/平方米定位依据：首层二层三层摩登汇售：20000元/平方米租：150元/平方米售：11000-12000元/平方米租：60-99元/平方米售：8000-9000元/平方米租：50-89元/平方米永胜数码广场租：110-130元/平方米租：80-105元/平方米租：68-99元/平方米水牛城租：120元/平方米租：40-60元/平方米大信新都会租：200元/平方米租：150元/平方米租：100元/平方米3.5高层住宅目标客户定位核心客户：中山市中心城区范围内追求成熟生活配套的常住型中高端买家拓展客户：珠三角和港澳部分在中山工作的外地人士3.6住宅建筑形式建议1、一梯两户板式高层，电梯直接入户2、立体的休闲及绿化空间设定依据： 一梯两户最大限度改善通风和采光，提高居住舒适性；板式高层展开面积大，
