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1、目录1 总 论1.1 项目概况 21.2 业主简介 21.3 编制依据 41.4 研究容 41.5 主要技术及经济指标 41.6 主要结论 62项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景 72.2 项目建设的必要性 83 项目区域概况 113.1 地理位置 113.2 自然资源 123.3 旅游资源 153.4* 社会经济发展现状 164 市场前景分析 194.1 国酒店业发展前景 194.2 某某市酒店业发展概况 214.3 项目目标市场分析 225 建设容及建设规模 265.1 建设容 265.2 项目建设规模 266 建设地址及建设条件 286.1 项目建设地址 286.2 项目建设条件
2、 287 项目总体设计 317.1 设计目标 317.2 设计指导思想 317.3 总平面设计 328 工程方案 348.1 建筑设计 348.2 结构设计 368.3 公用工程设计 379 节能及环保 4710 组织机构及人力资源配置10.1 公司组织机构 5210.2 项目组织机构及人力资源配置 5210.3 经营管理人员配置 535411 项目建设进度计划11.1 建设工期 5411.2 项目实施进度计划 5412 招投标方案 5512.1 招标形式 5512.2 投标单位资质要求 5512.3 招标信息发布 5512.4 招投标工作组织 565713 投资估算及资金筹措13.1 投资估
3、算 5713.2 资金筹措及使用计划 5914 财务评价 6016 结论与建议 6914.1 依据、原则和方法 6014.2 基础数据选取 6114.3 财务评价指标 6314.4 不确定性分析 6414.5 财务评价结论 666715 社会效益分析16.1 结论 6916.2 建议 701 总论1.1 项目概况项目名称： *= 大酒店项目 建设地址：某某市 * 县新城 滨江公园 项目业主：某某交通旅游投资集团长江三峡旅游开发有限公司 建设周期： 24 个月建设容及规模：建设 *= 五星级酒店，完善道路、供电、给排 水、供气等基础设施。项目总占地面积 50亩，总建筑面积为 15000 m2，
4、景观及绿化面积15584m2,运动场、道路及广场等共14000m2。项目总投资 1 5 1 35万元，其中：工程建设费用 11871万元，工程建 设其他费用 1344万元,预备费 1057万元,建设期利息 713万元,铺底 流动资金 150万元。资金来源：申请银行贷款 10500万元；业主自筹 4635万元。1.2 业主简介某某交通旅游投资集团有限公司是某某市委、 市政府为了把某某建 成长江上游交通枢纽和旅游中心,实现交通、旅游的有机结合,加快全 市交通、旅游事业的快速发展,迅速地搭建某某旅游开发建设投（融） 资平台,实施旅游大项目战略,决定由某某高等级公路建设投资有限公 司更名而成。 集团主
5、要负责经市政府授权对某某市的高等级公路实施投资（含回购）、组织建设、经营和资产管理；旅游规划、招商、投资建 设、经营管理。集团现有子公司 8个，机关设 8个职能部门、 13个工程 管理项目部、 21个收费管理单位，员工总数近 4000 人。公司注册资本 为 24.8 亿元人民币，资产 225 亿元；目前正积极推进市委、市政府赋 予的从 2003年至 2007年 5年间、投融资 108亿元，建成 42条3000多 公里县际联网公路的交通建设任务；投资建设回购长江、嘉陵江大桥 6 座，回购公路 42条 1600多公里；同时，集团还着力整合打造“长江三 峡”、“山水都市”和“乌江画廊”三大旅游精品项
6、目，目前，丰都南天 湖、南川金及长江三峡旅游项目相继实现了开工。 集团以“苦干、 实干、 奋进、拼搏”的企业精神，坚持“理性投资，效益为先；集中信用，诚 信为本；规管理，良性发展”的经营理念，努力将企业打造成“发展思 路清、市场潜力大、合作领域广、企业信誉优、经济实力强”的政府投 融资集团。 某某长江三峡旅游开发有限公司是某某交通旅游投资集团下 属全资子公司，于 2007年4月 5日成立 ，注册资本壹仟伍佰万元整， 位于某某市渝中区三路 157 号汇源大夏 27 楼。主要经营围有：利用自 有资金从事旅游行业项目投资、旅游资源开发、设计、制作广告。公司 主要是对长江三峡沿线的白鹤梁、丰都名山、忠
7、县石宝寨、 *= 、 奉节白帝城、巫山小三峡和神女溪 7 大重点景区，以及长江三峡沿线的 万州青龙瀑布、奉节天坑地缝、巫溪红池坝和宁厂古镇 4 个景区进行全 面融合， 负责对长江三峡 “7+4”旅游景区的投资、 招商、规划、开发、 建设、经营、管理，力争把三峡库区打造成全国最大的生态休闲旅游区。公司在今后的发展中将坚持市场导向原则、 特色性原则、重点优先原则、可持续发展原则，努力打造旅游精品，走集团化、规模化、品牌化的道路。1.3 编制依据投资项目可行性研究指南 （试用版）建设项目经济评价方法与参数 （第三版）某某市某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展 重点专项规划* 县国民经济
8、和社会发展第十一个五年 （2006 2010 年） 规划 纲要* 县二 00 八年国民经济和社会发展统计公报项目业主提供的相关资料其它有关文件资料1.4 研究容本报告的研究容主要有：项目建设背景及必要性分析，项目的市场 分析，项目建设条件、建设容、规模、规划方案、工程方案、工程建设 周期和进度、人力资源配置，项目的投资估算及资金筹措，财务及社会 效益评价等。1.5 主要技术及经济指标序 号项目单位数据备注-一-主要数据1项目总投资万元151351.1固定资产静态投资万元142721.2建设期利息万元7131.3铺底流动资金万元1502项目流动资金万元5002.1自筹流动资金（即铺底流动资金）万
9、元1502.2银行短期贷款万元3503经营收入万元3446运营期平均值4营业税及附加万元1905利润总额万元5676所得税万元857税后利润万元4828法定盈余公积金万元729未分配利润万元410二主要评价指标1所得税前的财务部收益率%8.82所得税前的财务净现值万元8383所得税前的投资回收期年10.8含建设期4所得税后的财务部收益率%8.25所得税后的财务净现值万元1846所得税后的投资回收期年11.3含建设期7投资利润率%3.78投资利税率%5.09销售利润率%16.59借款偿还期年10.8含建设期1.6主要结论项目所在地*新城区及项目所辐射周边区域均无高星级酒店， 本项目建成后将弥补这
10、一空白，成为新城区乃至*县的重要服务配套项目与政府形象工程，从很大程度上提升了 *县的城市接待能力， 以及*县知名度与城市形象。同时，项目的建设将有效促进*县旅游基础接待设施上档升级，进一步推动旅游业的健康发展，并有效带 动周边地区交通运输、商贸、娱乐服务等相关行业的发展。项目建成后 还将直接提供餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接地增加交通 运输、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的从业人员，在一定程度上直接 或间接地为本地解决上千人的就业机会，将对*县域经济的增长及维护社会的稳定起到无可替代的作用。项目总投资15135万元，其中：工程费用11871万元，工程建设其 他费用1344万元，预备费
11、1057万元，建设期利息713万元，铺底流动 资金150万元。资金来源为申请银行贷款 10500万元，业主自筹4635 万元。本项目所得税后投资回收期11.3年（含建设期），固定资产借款偿 还期10.8年。所得税后全部投资部收益率8.2 %，所得税后净现值184 万元。项目的各项财务计算数据表明，经济效益较好，具备一定的还贷和 抗风险能力，投资方向正确，项目可行2 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景目前，某某市政府决定实施旅游精品“太阳”工程是指争取在 未来（ 2009年 2012 年）两三年，使全市旅游经济发展形成众星拱日、 众星托月、日月同辉、繁星闪烁的格局。日月即主城和长江三峡，
12、众星 即大足石刻、合川钓鱼城等众多风景区。 “太阳”工程主要包括建 20 艘 五星级豪华游轮， 30家五星级旅游饭店以及 40 个精品旅游景区等容， 工程有望在 2012 年实现。伴随着中国经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增， 有“渝东 明珠”之称的 * 县位于三峡库区腹心地带，是库区最大的移民淹没 搬迁县，县境资源丰富， 物产丰饶，人文荟萃，山水隽秀，巴蜀胜景= 座落在长江南岸，与县城隔江相望。改革开放以来， * 县基础设施 和投资环境显著改善，根据 * 县国民经济和社会发展第十一个五 年规划纲要，* 县的特色工业以及以旅游业为主的现代服务业将予 以重点发展。从目前来看，特色工业以及现
13、代服务业规模日益庞大，引 发的产业连锁反应效益明显，县域经济社会发展十分迅速，居民消费能 力也相应越来越高，不论是本地居民还是来往的过客对 * 县本地消 费载体要求亦日益增长。从 * 县当前消费需求、能力及长远发展来 看，本项目的提出时机已经成熟2.2 项目建设的必要性2.2.1 项目的建设是提升 * 县城市形象，促进社会经济更好发展的 需要当前 * 县社会经济正处于快速发展时期，迫切需要地标性的事 物出现来提升 * 县的知名度及城市形象，从而利于社会经济更好的 发展。酒店及相关住宿服务作为对外来客人的第一接触点，给人印象十 分深刻，直接决定了对该座城市的印象与评价。因此高标准、高起点做 好起
14、点工作，对于提升城市形象十分重要。本项目兴建的五星级酒店， 一方面弥补了 * 县高星级酒店的空白，另一方面从很大程度上提升 了 * 县的城市接待能力，以及 * 县知名度与城市形象，而知名度 及城市形象的提升对于招商引资， 吸引投资从而促进社会经济发展则显 得至为重要。2.2.2 项目的建设是适应消费需求的发展趋势，促进 * 县现代服务 业大跨步提升发展的需要随着 * 县经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居 民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。预计到 2010 年，人 均GDP预计将达到7500元，年均增幅保持在10%左右，城镇居民人均可 支配收入达到 11000 元。到 2020 年，收入得到大幅度提高，力争达到 人均突破 40000元以上。收入是消费和投资的
