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1、目 录第一章 总 论11.1 项目概要11.2 可行性研究报告编制依据11.3 项目区简介及建设单位概况21.4 可研报告研究内容51.5 可研报告研究结论、问题及建议6第二章 项目背景及建设的必要性和可行性82.1 建设背景82.2 项目建设的必要性122.3 项目建设的可行性14第三章 项目建设内容及规模153.1 项目建设内容153.2 建设规模15第四章 场址选择及建设条件174.1 场址现状174.2 建设条件17第五章 工程方案235.1 方案设计指导思想及原则235.2 建筑设计235.3 结构设计285.4 给排水设计325.5 暖通设计355.6 电气及弱电设计385.7 消
2、防设计41第六章 能源和资源节约措施446.1 能源节约措施446.2 建筑节能具体措施456.3 给排水资源节约措施456.4 电气节能具体措施456.5 供热系统节能技术措施46第七章 环境影响评价477.1 环境影响477.2 保护措施497.3 安全保护措施507.4 环境影响评价结论51第八章 组织机构528.1 管理机构528.2 项目组织管理52第九章 工程管理及实施计划539.1 项目建设管理原则539.2 工程管理539.3 项目实施步骤549.4 项目实施进度计划54第十章 劳动安全、卫生与消防5710.1 劳动安全与卫生5710.2 消防安全58第十一章 投资估算及资金筹
3、措6011.1 估算依据及内容6011.2 投资估算6211.3 资金筹措63第十二章 项目招投标管理6412.1 招标依据6412.2 工程招标64第十三章 社会影响分析及评价6713.1 项目社会评价的依据6713.2 建设地区基本的社会环境情况6713.3 社会影响分析6713.4 项目在建设、运营中的社会风险分析6813.5 社会评价结论69第十四章 结论及建议7014.1 研究结论7014.2项目建议70第十五章 附表、附图、附件7215.1 附表7215.2 附图7215.3 附件72 富建帝逸国际建设项目可行性研究报告目 录一、项目总论1.1 建设项目总论1.1.1 项目名称1.
4、1.2 项目坐落位置：1.1.3 主要经济指标1.1.4 项目概况1.1.5 建设单位概况1.2 建设项目的必要性1.3 可行性研究结论及建议1.4 可行性研究的编制依据二、 市场分析2.1 宏观经济形势分析2.1.1 国际方面2.1.2 国内方面2.2 房地产市场分析2.2.1 2008-2009年房地产市场运行特点2.2.2 影响2008-2009年房地产市场的国际、国内因素分析2.2.3 2010年本区域房地产市场展望2.3 本区域房地产市场分析2.3.1 回顾2008-2009年本区域房地产市场的情况 2.3.2 2010年本区域的房地产市场展望。2.4 SWOT分析2.4.1 项目的
5、优势2.4.2 项目的劣势2.4.3 项目的市场机会2.4.4 项目面临的威胁2.5 项目的市场定位三、项目建设条件3.1 项目建设的用地条件3.2 项目建设的自然条件3.3 市政配套条件四、项目规划设计方案4.1 设计指导思想及设计特点4.2 总平面设计4.3 建筑设计及结构设计4.4 经济技术指标五、项目的实施进度六、项目的销售方案策划6.1房地产营销渠道策略 6.1.2 分期广告策略6.1.3 企业直接推销6.1.4 委托代理推销6.1.5 网络营销6.1.6 房地产超市营销6.1.7 项目营销活动建议：6.2房地产营销促销策略 6.3 销售期营销计划6.4 营销方案媒体的选择与分析6.
6、4.1平面媒体6.4.2 电视媒体6.4.3 户外媒体6.4.4 其它媒体6.5 销售价格的市场定位七、项目总投资估算7.1 估算依据和原则7.2 总投资估算7.3 总投资资金来源八、项目财务评价8.1财务效益8.2 赢利能力分析8.2.1全部资金评价指标8.3 不确定性分析8.3.1 盈亏平衡分析8.3.2 敏感性分析8.4 经济效益综合测估九、项目综合评价及结论- 2 -一、项目总论1.1 建设项目总论1.1.1 项目名称：“富建帝逸国际”1.1.2 项目坐落位置：本案富建帝逸国际高尚住宅区位于响水城南，地块东起锦绣路，西至黄海路和响水实验小学用地东界，南齐六排河路，北至桃园路。交通便利，
7、区位条件优越，周边配套相对成熟。1.1.3 主要经济指标总占地面积10.023公顷（150.345亩，100222.90平方米）容积率2.1928.9%净用地面积2.896647公顷绿地率30.4%总建筑面积: 224580.90平方米（地上：219462.30平方米，地下：5118.60平方米），其中住宅建筑面积：194630.6平方米（含公共设施建筑:24831.7平方米），商业用房建筑面积:23892.20平方米。1.1.4 项目概况“富建帝逸国际”项目规划为高档商住项目，以住宅为主，辅以部分商铺。建筑总面积22.45809万平方米。静谧、怡性自然的生态融入到社区生态环境当中，是第一国际
8、品位的高档社区。住宅区规划面积19.46306万平方米（含公共设施建筑:2.48317万平方米），其中商业区规划面积2.38922万平方米，日照间距合理优化。位于响水城南片区CBD核心区，东至中国南北黄金通道-204国道，南抱响水实验小学、响水公园、响水中医院，西临响水体育中心、响水二中，北接响水法院、检察院、工商局、新城商业街，新行政中心、四星级灌江国际大酒店都近在咫尺。步行过马路即可享受响水公园的静谧和优雅，1516户居民分享各自的私密阳光。1.1.5 建设单位概况建设单位：盐城富建置业有限公司公司隶属于富建集团有限公司，注册资金3000万元人民币，为有限责任公司，主要从事房地产项目开发。
9、公司现有人员32人，其中有中高级职称人员21人，在房地产项目的市场调查、产品定位、项目策划、工程管理和营销方面有丰富的经验和较高的水平。公司下设办公室、财务部、项目开发部、工程管理部、营销部等。公司设立以来，始终按现代企业制度规范管理运作，先后在全国各地开发过近20多家楼盘，累计开发面积近200万平方米，具有丰富的房地产项目开发经验。盐城富建置业有限公司是独立的经济实体，作为本项目的法人单位，具有独立承担法律责任的能力。该公司董事长刘永辉为企业负责人，对该项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还等实行全过程负责，该公司为本项目的建设和运营成立了专门班子，其组成人员素质、内部组织结构，
10、满足项目管理和技术上的要求，符合对建设项目法人责任制的要求。1.2 建设项目的必要性加快响水的城市化进程，美化响水市容，扮靓城南片区，为建设新城南，做扎实的支持工作。繁荣房产市场，促进响水的经济发展。开拓新的商业以及投资机会，繁荣响水经济，为响水城南片区带来新的发展空间。1.3 可行性研究结论及建议u本项目最为关键的部分是各计算期即各季度的销售收入能否按照预期的计划实现。若销售进度能够实现甚至能够加快的话，项目的投资将更加有保障，财务收益状况也将会明显好于评估的结果，反之亦然。因此，项目的开发商对此应当给予足够的重视与关注，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，甚至是请专业的策划公司参与销售的
11、策划，并根据销售情况适时调整工程的进度和建设投资。u本项目另一关键的部分是建设投资。同样的能否按照预期的计划实现建设投资也将影响到项目的收益的实现。因此，开发商同样应当给予足够的重视与关注。特别是投资控制，应当在项目建设的全过程尽可能的降低建设成本，聘请相当专业的监理公司进行投资全过程的严格管理将是十分必要的。1.4 可行性研究的编制依据（1）响水县规划和城市管理局建设用地规划设计要点及红线图（2）城市居住区规划设计规范 （GB 5018093）（3）江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）（4）江苏省住宅设计标准 （DGJ/J 262006）（5）富建帝逸国际修建性详细规划设计（2009.
12、12）（6）其它的国家有关现行设计规范及标准二、市场分析2.1 宏观经济形势分析2.1.1 国际方面受金融、房地产和就业三大市场的三重打击，世界经济发展进入低迷时期，各国政府和央行正在孤注一掷救助金融市场危机，然而信任和信贷危机并未就此结束。预计未来几年世界经济增长将可望保持在3.0%的水平。其中发达经济体将于2008年和2009年陷入或接近衰退，2010年的随后时间世界经济复苏将是一个渐进的过程。目前的救助计划无法支撑股市以及金融市场的根本稳定，因此无法解决世界经济的核心问题。世界经济需要在深层次上进行结构调整的同时，找到实现新一轮经济发展的增长点。金融危机和世界经济增长放缓，也将对我国金融
13、市场、外贸出口和物价产生多方面影响。2.1.2 国内方面A、 2009年经济情况回顾2009年国内经济情况可以用16字进行总体评价：增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善。l 增长较快。初步核算，2009年GDP比上年增长9%。l 价格回稳。2月份，物价上涨演绎出一个高峰，CPI当月涨幅达到8.7%。l 结构优化。在国民经济实现较快增长的同时，第一产业特别是农业有了很好的发展。2009年节能减排也取得了积极进展。l 民生改善。2008年，全年城镇居民人均可支配收入增长14.5%，实际增长8.4%； 农村居民人均纯收入名义增长15%，实际增长8%。虽然中国受到了金融危机的影响，但经济水平仍然基本
14、维持了较高的发展水平。 但是国内经济的发展依然有如下的问题：u结构矛盾、体制缺陷和增长方式粗放的综合反映产业结构剧烈变动导致市场供求出现新的失衡；u体制缺陷导致盲目投资和低水平扩张（投资体制、财税体制、金融体制、土地管理体制、政府职能等关键领域的改革不到位）；u经济增长方式仍然比较粗放。B.对2010年主要指标的预测：u下调2010年CPI、PPI增长预测。受食品价格特别是肉禽及其制品价格大幅回落影响，2010年我国CPI将负增长1.1%左右。受大宗商品价格暴跌和总需求增速快速回落影响，2010年我国PPI将负增长3.5%左右。l 下调2010年投资、消费、出口增长速度。投资名义增速下调至13%，实际增速上调至17.2%，消费名义增速下调至9.5%，实际增速下调至10.6%，出口增速下调至8.5%。l 下调基准利率预测，下调人民币汇率预测。存款基准利率下调至1.44%，贷款基准利率下调至5.31%，人民币汇率下调至6.90。l 下调农民人均纯收入增速度至9.0
