绿化前期介入手册

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1、物业绿化前期介入手册物业公司绿化二。一三年二月目录. 目的二. 说明 1三. 绿化前期介入人员职责 1四. 绿化前期介入人员织架构 2五. 绿化前期介入工作流程 2六. 绿化规划类前期介入的主要方面 21、园区景观和绿化规划22、小区公共道路规划33、绿地的功能及规划44、绿化设计 45绿化用水规划 66.绿化垃圾处理规戈U 6七绿化施工类前期介入的主要方面 71、绿化工程 72、屋顶绿化 103、园林建筑 114、园林绿化附属工程 125、园林水电工程 156、单位工程观感质量评定 19八.前期介入组与相关部门的联系 19（由于删减页眉页脚，页数不符）. 目的目前大多数绿化设计人员或小区规划

2、人员侧重于依据技术标准和相关规范进行规划与设计，往往忽视了后期物业管理的特点和需求，这就要求我们物业公司应事先根据房地产开 发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与居住人口数量等前提条件，从绿化品种、环 境设计、市政配套及安装、降低管理成本、提供优质的服务等方面入手，在绿化景观规划设 计阶段向开发商提出合理化建议。同时为杜绝施工单位在施工中只为“一己私利”、“能省则省”的不良心态，将施工中 可能出现的不良“后患”在施工初期解决。并本着 “零基础”的人员看完本手册也能熟练操 作的思想。并结合现场与公司实际情况，制定本手册。二. 说明1、本手册在品质部工程专业组编制的前期介入手册的基础上做了修改

3、与补充，并将 园林绿化附属工程（园路、广场、给排水、照明、假山等）做为手册的一部分列入本手册。 形成一套完备的绿化前期介入手册。2、本手册分为规划类和施工类两大方面，规划类自编内容较多，施工类参考了相关园林 绿化附属工程施工技术类书籍，编写仓促如有不足，尽情见谅。3、本手册适用于物业公司接管在建项目中绿化前期介入工作！三. 绿化前期介入人员职责1、协助品质部经理对在建项目的绿化前期介入工作负责，对项目中绿化施工设计、施工 管理、接管验收提出物业管理专业意见，提供增值服务部参考。2、根据地产公司总控计划编制前期介入计划，查阅项目施工图纸，并结合现场施工的实 际情况同增值服务部人员，就设备苗木品种

4、的选择、景观效果等方面进行沟通交流，从物业 公司后期管理、维护成本、提升品质等的角度，提出合理化建议。3、巡查绿化施工现场，掌握施工进度，跟踪隐蔽工程的的施工，做好隐蔽工程等项目的 跟踪检查记录，并从物业管理角度提出施工管理意见。4、参与增值服务部组织的专项检查和工程竣工验收。5、协助上级编制物业验收标准及接管工作方案。6、完成领导交办的其他工作任务。四. 绿化前期介入人员织架构五. 绿化前期介入工作流程详见工程组前期介入手册六. 绿化规划类前期介入的主要方面1、园区景观和绿化规划园区景观和绿地不仅能美化园区，改善小气候，净化空气，减少噪声，为住户创造一 个优美、舒适、安逸的居住环境，同时也是

5、城市美化的组成部分。1.1结合投资规模、小区的档次、小区建筑的主体风格及小区的主体文化内涵等因素进行 景观形式、风格的调整。1.2 一般应将主体景观设置在小区的主出人口处及园区的中心地带，形成园区整体景观的核心部分。因此小区主出入口区域的景观最好能体现出小区名称的内涵。1.3园区内的水景景观不宜过多，较小型小区有一处即可；中型小区有12处即可；较大型的小区有23处即可，但也应尽可能取下限。如此考虑，不但节省了水资源和电能，也 降低了物业管理成本。1.4由于木栈道的使用寿命短，且养护费用高，一般12年即自然损毁，所以景观中的木栈道应不用或少用。1.5园区里不宜制作太多的“地形”，例如小区2小区的

6、地形，给人以压迫感，但不可一 点“地形”也不设置，可在重点地方少量修建。1.6人造土丘或高地不宜过高，坡度应尽量缓和，以利于存水。此外，人造土丘或高地不 能离住户窗户太近。1.7尽量少建或不建树池，即使建造，其高度不应超过50厘米、内径应不小于1.5米（方 形树池比圆形树池要美观、大方）。如此规定的原因在于使树根扎在树池之下，既有利于树木 生长，而且待树木长大后，树根也不会将树池拱裂。2、小区公共道路规划2.1道路的使用功能2.1.1 应考虑便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、骑自行车、驾驶机动车通行2.1.2便于清洁垃圾、递送邮件等市政公用车辆通行。2.1.3 便于救护、消防、装修及搬家

7、等车辆的通行，尤其是楼前小路更应考虑救护、消 防、装修及搬家车辆的通行。2.1.4 有些设计为了片面追求艺术效果， 将小区的非主要干道 （如楼前的通道 ）设计得宽窄 不一，窄处机动车辆难以通行，且有些拐弯设计成死角，车辆难以转向，如果车辆强行通过， 势必会碾压路旁的绿地、花木甚至损坏道牙。2.2 小区道路的规划要求2.2.1建筑物外墙面与人行道边缘间距应大于 1.5米，与机动车道的距离应不小于 3 米。 这样在对墙体绿化、美化时有一定的空间，同时考虑到行人安全。2.2.2 尽量避免尽端式道路，但遇到非要设置尽端式道路时其长度不宜超过 120 米，尽 端处应有12米X 2米的车辆掉头场地。2.2

8、.3单车道，每隔 150米应有一段会车处。2.2.4 道路两边应设有立道牙，以利于保护绿地，并防止下雨时绿地中的泥水、杂物流 入路面。2.2.5 休闲区的园路或人行汀步应因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考虑防止行 人踩踏绿地的措施。例如，小区 1 在过往行人较多的步行道两侧铺装漏孔砖，尤其在道路转 弯处，漏孔砖的铺设面积更应大一些，以防止行人贪走近道，踩踏绿地。2.2.5 在园路两边栽种小灌木形成“绿篱” ，也可以起到阻隔作用。为了景观多样性，可 采用“绿篱”隔离和漏孔砖交替使用。2.3 道路铺装要求2.3.1 高档小区人行园路可采用不同色彩的石材或其他彩色砖来铺装路面，而不宜采用 沥青路

9、面。2.3.2铺装用的彩砖或石材的品种、规格不宜过多，否则会加大日后维修用储料的成本， 一般应控制在五种以内， 既可以满足不同风格的美观效果要求， 也可以降低日后的储料成本。2.3.3 有机动车通过的路面，宜采用沥青路面。应达到一定的厚度，以满足承载要求， 避免重载车辆对路面的损坏。小区 3 会所前的广场上的石材路面被车辆碾压破坏就是最好的例子！2.3.4铺装应采用防滑材料，避免雨、雪天摔伤行人。2.3.5铺装路面应平坦，无沟缝，便于清洁。2.3.6 铺装路面应易于渗水、排水，避免路面积水。3、绿地的功能及规划3.1遵循集中与分散、重点与一般、点线面结合的原则， 形成完整统一的居住区绿地系统，

10、 并与城市绿地系统相协调。3.2充分利用原有的自然资源和自然条件。 如小区 2原有大香樟就被保留， 做出了下沉式 树池，景观效果上也别用一番韵味。3.3 植物配置和种植力求投资少、管理方便、效益好。3.4 园内小块公共绿地，主要供居民 （特别是老人、儿童 ）使用。绿地以观赏为主也可在 其中灵活设置一些游戏娱乐设施，供休息、活动用。3.5宅旁和庭院绿地主要功能是供业主休息及活动。3.6 为保证采光，不宜在窗前种植高大型乔木和灌木。如果种植，则距离窗户应不小于 5 米。如小区 2 小区就有将一棵大树直接顶到了业主家窗户上，让其无法开窗。3.7 院落之间可用“绿篱” 、栅栏或花墙隔离。高层住宅前后的

11、绿地，因楼群间隔较大， 可作为一般的公共活动之用。当作为公共活动之用时应减少灌木种植量，体现空间利用。3.8道路绿化在交叉路口的视距三角形内，不应栽植高大乔木、灌木，以免影响驾驶员视 线。3.9在地下建筑物上方种植，其土层厚度一般不应小于 1.5 米，植大树处土层厚度应不小 于 2 米。（参考施工类介入的屋顶绿化数据） 以上这些要求如在设计文件中明确的应当依据设计文件中规定执行。4、绿化设计4.1 选配植物的一般原则4.1.1 大量而普遍的绿化应选择适宜本地条件、易长、易管、少修剪和少虫害的乔木、 灌木树种。4.1.2 在入口及公共活动场所，应选择观赏性的乔木、灌木或少量花卉。4.1.3 为较

12、快形成绿化效果，可采用速生与慢生相结合的树种，并以速生树种为主。4.1.4 行道树宜选用夏季遮荫强、 冬季通透性好、挂果迟、 量少的树种。如银杏、合欢等， 但是水杉等树冠为圆锥形的植物，遮荫效果差，且定植后小树枝会大量死亡，几年后才能恢 复，致使株型不可能一致，因而不适合做行道树。4.1.5 所有游戏娱乐、健身场地、路边不得种植有刺、有毒植物。如月季、蔷薇等4.1.6 为提高美化效果，可采用乔木和灌木、常绿与落叶、不同树形及色彩多变化的树种 搭配组合。4.1.7 根据当地的气候条件，选择适宜本地区生长的植物。 选用了不适宜本地区种植的苗木。例如白桦树适宜生长于海拔高的地区，但被种植在 橡树湾案

13、场的内，就显得不健康。 选用了适宜本区域但不适宜的位置种植的苗木。例如大树或房屋阴暗面的草坪，由于 接受不到足够的阳光，最终慢慢步入死亡。4.1.8尽量少种宿根花卉，即使栽种，其面积也不应过大。小区2的宿根花卉 （如美人蕉、鸢尾、大花萱草等）种植面积过大，才导致晚秋至初春时段这 45个月的时间有较大面积黄 土裸露而影响景观；又因为设计在路边或道路转弯处，在黄土裸露时期易被人穿行踩踏，影 响来年的返青发芽。4.2景观的设计误区（按三个小区的现有状况）4.2.1 不宜在同一处种植同科植物 （如玉兰、二乔玉兰、元宝枫、五角枫 ），因为这些植物 的株形、叶形类似，景观效果也类似，在同一处种植会影响景观

14、效果。4.2.2 同一地段中，不同种植块的树种组合不应有同种的重复种植。选用的树种偏少，会 使绿化效果单调4.2.3 小区选用了本地区市场少见且价格较贵的树种，如结香（有气味） 、槲树、溲疏等， 这些树种均难以购得。4.2.4 乔木下种植“色块”其视觉效果不佳，不要将乔木种在“色块”中。4.2.5 围墙四周种植品种宜控制在 4 5 种，并采用常绿乔木与花灌木间种的形式，株高 以不影响安防监控摄像为原则。小区 2B2 区围墙边的绿化就是这样的。4.2.6 设计中的草花、时花较多，种植面积过大。这类花卉每年需种植23 次，费工费时、养护成本大。可适量改种草坪、宿根植物 （但应是小面积 ）或改种相应

15、的灌木。4.2.7 楼道间应适当多种常绿、喜阴的乔、灌木，以保持四季美化。4.2.8 从整体设计中看到，相似树种使用过多，似乎仅是为凑品种，如旱柳与垂柳、元宝 枫与三角枫和枫香等。4.3 种植时错误（按三个小区的现有状况）4.3.1 常绿树中雪松为强阳性树种， 与其他树种的间距应大于 5 米否则会影响树形 （若为 单一树种的纯林则例外 ）。4.3.2 玉簪、八角金盘等性喜半阴，忌阳光直射，因为强光下叶片会褪色并产生日灼，应 种植于大树下或楼北侧。4.3.3 各楼单元门前的种植显得凌乱，每个单元门口两侧的种植应有一定的规律性和对称 性，应考虑株型的匹配，品种不宜过多；每座楼应有标志性的种植物。4.3.4 较高的树池不应种乔木。因为随着树木增长，树根会将树池拱裂。4.3.5 大型乔木的种植点距建筑物距离不应小于 5 米，窗前种植的竹林（目前小区 3 业主 自己种植的有这样的情况）也不应太近，太近会影响采光。4.3.6 某些地段常绿树的种植间距偏小，这样会使下部枝条因为缺少光照而枯萎，同时其 下方更不应种植大叶黄杨、洒金柏等灌木。4.3.7 不适宜在花钵内种植桂花等花灌木，因其株型较大，易被风刮倒。