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1、物 业 管 理 公 约总 则为维护平安大街综合办公楼产权人/使用人（以下简称产权人/使用人）、物业管理企业的合法权益，落实平安大街综合办公楼（以下简称本物业）的物业管理，明确产权人/使用人和物业管理企业在物业管理中的权利义务，保障本物业公共设备设施的正常运转和使用，保证本物业保值和增值，并为产权人/使用人创造一个安全、舒适、便捷、有序的办公与商业环境，按照有关规定，制定大厦物业管理公约（以下简称公约），并确保公约具备必要内容。北京金融街物业管理有限责任公司 2004 年9月第一章 物业基本情况一、物业名称：平安大街综合办公楼；二、物业坐落：北京市西城区地安门西大街丙28号；三、建筑面积：137
2、56.77平方米；地上四层，地下二层；四、公共部位及公共设施设备：公共部位：是指办公楼内不为某一产权人/使用人单独享有使用权的区域，而为全体产权人所有，包括房屋的承重结构（包括楼宇的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）并共同使用的部位及设施设备机房，其中包括办公楼入口、入口门厅、门窗、外墙、天台、楼道、楼梯、楼梯间、过道、走廊、屋顶、行人道、行车道、绿化带、平台、卫生间、楼层内各类设备竖井及机房、低压配电室、泵房、消防中控室、电话机房、天井、水箱间、物业管理配套用房、空地、公共道路，物业管理区域的外围护栏及其他划归公共使用的部位等。公共设备设施：是指办公楼内不为某一产权人/使用人单独使用和维护而购置
3、、安装或铺设的设备、装置，其中包括供排风系统、防火设备、消防系统、供电系统、箱式变压器、照明设备、通讯设备、采暖系统、水泵、供排水系统、化粪池、沟渠、供电系统、市政排水设施、计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。第二章 各主体基本情况一、产权人：是指拥有办公楼全部或部分的房产所有权及其相应的土地使用权的一个或多个法人、自然人以及他们合法的受让人、继承人、受赠人和因单元抵押而依法可处分抵押单元的抵押权人和其他组织。二、开发企业名称： 北京西城区平安里大街市政道路拓宽建设办公室（以下简称平办）联系人：张民歧联系电话：66119314三、物业管理企业名称：北京金融街物
4、业管理有限责任公司物业管理资质合格证书号：1998第240号注册地址：北京金融大街33号通泰大厦；邮政编码：100032；法定代表人：张海天；注册资金：人民币500万元；联系电话：66122625在管项目：通泰大厦、金阳大厦、平安综合办公楼、银龄中心及住宅等共计50万平方米。四、使用人是指与产权人签订租赁契约合法的租用人、借用人、代理人（受托人）、雇员、访客及产权人许可进入或使用其单元的其他受许可的人员。五、物业单元是指办公楼内可以分割出售、租赁或使用的房产，该房产的所有权及其占用土地的使用权可与大厦内其他房产分开独立进行转让。第三章 物业管理服务内容和标准物业管理企业根据本公约的规定，对办公
5、楼实行如下管理，并为产权人/使用人提供管理服务、维护大厦的公共秩序、公共卫生、公共场所、公用设施、公用水、电、环保、绿化、照明和其他关系产权人/使用人的事情，其中包括：一、物业服务内容1、房屋建筑及其公共部位、公共设备的使用管理、维修养护、巡视检查； 2、绿篱的管理养护； 3、公共环境卫生的管理服务；4、公共秩序的维护；5、入住管理；6、物业装饰装修施工监督和管理；7、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；8、消防设施的使用管理、维修养护、巡视检查；9、物业档案资料。二、物业管理服务标准：1、维护、修理公共部位、公共设备设施、基本市政设施的正常使用运行和维修养护，确保办公楼结构、公共部位和公共
6、设备设施完整及运作良好；2、清除办公楼污水、污物及垃圾，保持办公楼公共下水道、水管及其他公共管道清洁、畅通，相关设施无破损；3、公共部位和公共设备设施，保持清洁卫生及安全、良好的工作状态；4、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查、维修；5、维护通道、停车场所秩序，危及人身安全处有明显标志和防范措施，维护交通秩序，对机动车辆的行驶方向、速度进行管理；6、提供24小时公共部位治安巡视（每两小时一次），协助做好公共部位的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，协助配合有关部门做好救助工作。7、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施，管理规章制度健
7、全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；8、与产权人/使用人签订物业管理特约服务相关协议、物业管理公约等；公开服务标准、物业管理费标准；9、应用计算机系统对产权人/使用人档案及房屋档案、物业管理服务及收费情况进行管理；10、工程维修服务接到紧急报修通知单后，工程人员20分钟到达现场；日常维修24小时设专人值守，接到报修后当日解决，若遇特殊情况当日无法解决，应告知报修方并征询其意见。11、公共部位无乱堆乱放物品、无乱张贴宣传品，定期进行消毒及杀虫灭鼠工作；12、绿篱内无杂物，花草、树木修剪及时，无明显枯死、病虫害及捆绑现象；13、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾清运；14、有健全的
8、装修管理制度，协助产权人/使用人监督装修单位遵守有关管理规定，查验装修方案，签订装修管理协议，告知装修注意事项；15、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋、公共设备设施安全管理，对进出办公楼的装修材料、施工人员实行出入证管理，协助调解因装修引发的纠纷；16、按规定制订、修改、使用、管理和维修办公楼所需规章制度，以合法方式督促产权人/使用人遵守规章制度。第四章 物业管理服务费用和相关费用一、产权人/使用人须就其物业单元（该物业无论是否出租或自用）的管理向物业管理企业交付物业管理费。二、管理费/维修基金等的注释1、专项维修基金：是指由产权人按建筑面积比例分担，经平办核准，由物业
9、管理企业用于支付办公楼公共部位和公共设备设施的管理与大、中型维修的费用及其他非经常性支出费用。专项维修基金的所有权归属全体产权人。2、物业管理费：是指由产权人/使用人每月按建筑面积缴纳,用于支付办公楼正常运转及其日常管理和维护的费用。3、单元内部能源费：是指各产权人/使用人单元内实际发生的电力、水、供暖费等费用。 4、相关管理保证金：主要包括物业管理费保证金、租金保证金、单元内部能源费保证金等。5、公共设备折旧费：按15年限计提折旧。6、物业管理企业管理酬金：是指物业管理企业因履行本公约的职责而应得的报酬，无须用于任何因管理该办公楼而发生的直接开支。 三、物业管理费包括如下内容：1、大厦管理相
10、关的政府规定的所有法定税费；2、公共部位、公用设备设施的电、水、排污费等费用；3、公共部位、公用设备设施、基本市政设施的日常维修和保养费（大、中修未计在内）、污水处理、卫生清洁、照明、环保、绿化、治安等费用；4、物业管理企业管理、服务人员的工资和按政府规定提取的劳动保障福利费；5、办公楼污物及垃圾清除费、清洁工具材料费；6、聘请管理、维修、会计、法律等专业顾问的费用；7、购买公共部位、公用设备设施的保险费；8、物业管理企业的办公费；9、办公楼节日装饰的费用；10、物业管理企业管理酬金。四、产权人/使用人的物业管理费应按公约所明示的标准按月交付；物业管理费收费标准如下：A段：9.09元人民币 /
11、建筑平方米/月；B段：8.64人民币 /建筑平方米/月。五、物业管理服务费的交纳办法物业单元交付产权人/使用人使用之日前，产权人/使用人须向物业管理企业支付下述费用：1、物业管理费（1）物业单元交付产权人/使用人使用之日前,应交付首期物业管理费及相当于五个月物业管理费的金额作为物业管理费保证金； （2）无论产权人/使用人是否使用大厦内物业单元，产权人/使用人均需按上述规定支付物业管理费；（3）权人/使用人根据本公约应付的管理费及其他费用，应按物业管理企业送达的通知单的金额交付费用；（4）物业管理企业每月底发放本月物业管理费通知单，物业产权人/使用人接到收费通知单七日内交纳本月管理费及相关费用。
12、（5）管理服务收费标准如按约定有调整，应先经平办及政府相关部门批准后，物业管理企业在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知产权人/使用人。（6）因个别产权人/使用人的要求而使物业管理费增加，物业管理企业有权向该产权人/使用人收取合理的附加费用；（7）产权人/使用人按本公约规定应付的上述费用、拖欠上述费用所产生的滞纳金以及其它所有因收取前述费用而产生或与之相联系的费用可以应物业管理企业的要求通过民事诉讼予以收回。违约产权人/使用人对诉讼及相关费用应负责任。在该等诉讼中，物业管理企业应被视为全体产权人/使用人的代理人。所有在上述诉讼中索回的款项应存入物业管理费用帐户；2、物业单元内部能源费用物业
13、单元内部的水、电、供暖费用、由产权人/使用人缴纳，缴纳时间按物业管理企业的收费通知单执行。六、专项维修基金：1、由产权人按建筑面积比例分担，经平办核准，由物业管理企业用于支付办公楼公共部位和公共设备设施的大、中型维修的费用及其他非经常性支出费用,专项维修基金支出包括以下内容：（1）办公楼热力站、消防系统、电力系统等大型公共设备设施的大、中型维修、更换及部分更换；（2）公共部位、公共设施设备的增建与改建；（3）其他非经常性支出费用。2、专项维修基金缴付办法：（1）专项维修基金收取标准为大修7.56元人民币/建筑平方米/年；中修8.19元人民币/建筑平方米/年（2）产权人每年接到物业管理企业的收费
14、通知单后的10日之内，向物业管理企业缴纳所购单元建筑面积当年的专项维修基金；（3）专项维修基金的使用及收取，由物业管理企业负责，严格执行国家相关规定，存入银行指定帐户，定期公布专项维修基金的使用内容、数额，当专项维修基金不足时，由各物业单元的产权人按建筑面积比例分担；产权人须在收到物业管理企业通知之日起的三十日内依通知缴纳追加的专项维修基金；（4）上述专项维修基金无论物业单元是否闲置，产权人均须按本公约规定如数缴纳。3、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其物业单元或因其他原因致使所有权转移时，所缴纳的专项维修基金不予退还，随物业单元所有权同时过户。产权人在专项维修基金中剩余部分可在其所购物业单元转
15、让生效日自动转让予该物业单元受让人。七、公共设备设施折旧费1、由产权人按建筑面积比例分担，经平办核准，物业管理公司收取。2、折旧费标准：0.58元人民币/月/建筑平米。3、折旧费缴付办法：产权人每年接到物业管理企业的收费通知单后的10日之内，向物业管理企业缴纳所购单元建筑面积当年的公共设备设施折旧费。第五章 产权人权利和义务一、产权人/使用人的权利1、产权人/使用人有权接受物业管理企业提供的本公约第-章约定的各项服务。2、物业单元交付使用后，在不违反政府有关规定、售屋契约以及本公约各项规定的前提下，产权人对其所购单元享有独家排他权利，合法占有、使用、收益和处置。3、产权人/使用人有权合理通过、进入公共部位，使用公共设备设施，但不得妨碍或不得允许他人妨碍办公楼正常的物业管理及其他产权人/使用人对公共部位及公共设备设施的正当使用。4、当产权人/使用人同时拥有办公楼内某层的所有物业单元时，该产权人/使用人有权暂时排他性地使用该层的公共部位（设备机房、管井除外），直至该产权/使用人不再同时拥有该层的所有物业单元时止，该层公共
