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1、*工业园区公租房建设项目可行性研究报告目 录第一章 项目总论1一、项目基本概况1二、项目业主简介2三、研究内容2四、主要编制依据3五、项目主要技术经济指标3六、研究结论4第二章 项目建设背景与必要性5一、项目建设背景5二、项目建设必要性7第三章 项目选址与建设条件10一、项目选址10二、项目建设条件10第四章 建设规模及内容13一、确定规模的依据和原则13二、建设规模及内容13第五章 工程方案14一、设计依据14二、总平面设计14三、建筑设计17四、结构设计18五、给排水设计20六、电气设计22七、电信设计23八、防火设计24第六章 环境保护与绿化25一、设计原则25二、设计依据25三、主要污
2、染来源及防治措施25四、绿化28第七章 节能设计29一、设计概述及要求29二、建筑和建筑热工节能设计29三、给排水29四、电气节能30第八章 建筑消防设计32一、工程概述32二、总图消防32三、建筑消防32四、结构防火32五、消防给水32六、消防电气33第九章 防灾减灾35一、总图35二、建筑35三、结构35四、地质灾害防范35五、地震防治35六、电气安全35第十章 项目实施进度及招投标方案36一、工程建设进度36二、招投标方案36第十一章 投资估算及资金筹措38一、投资估算范围38二、投资估算依据38三、项目投资估算38四、资金筹措42第十二章 经济及社会效益分析45一、社会影响分析45二、
3、资源环境影响分析46三、互适性分析47四、社会效益47五、经济效益分析48第十三章 结论与建议49一、结论49二、建议49附：项目总平面布置图55*工业园区公租房建设项目可行性研究报告第一章 项目总论一、项目基本概况（一）项目名称：*工业园区2011年至2012年公租房建设项目（二）项目性质：新建（三）项目业主：*工业园区建设开发有限责任公司（四）建设地址：*工业园区（五）工程建设规模及主要建设内容本项目规划总用地面积18000 m2，总建筑面积42000 m2，其中集体宿舍建筑面积30000 m2，砖混结构、层数7层、层高3.6米；家属宿舍10000 m2，户型为2室1厅1厨1卫、建筑面积6
4、0 m2内，占10%；1室1厅1厨1卫、建筑面积45 m2占30%，一室一卫建筑面26 m2、占60%，建筑用作管理用房和辅助配套用200 m2。共建设集体宿舍 842间和家属宿舍313套，可安置低收入人口约4307人。项目主要建设内容包括：集体宿舍、家属宿舍、管理用房和辅助配套、食堂等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。（六）项目总投资本项目总投资为1452.0万元，其中：工程费用1118.7万元，土地费用216.6万元，工程建设其他费用74.4万元，基本预备费42.3万元。（七）项目资金筹措 项目总投资1452.0万元，其中自筹 万元，占30%、融
5、资贷款 万元，占70%。（八）建设期限：该项目建设工期2年，2011年1月至2012年12月。二、项目业主简介*工业园区建设开发有限责任公司是*县人民政府出资注册的国有独资公司，注册资金2010万元人民币。该公司主要负责对*工业园区及其配套服务区的开发建设和发展实施全面管理工作，包括园区的统筹规划、招商引资、园区设施建设、咨询服务及规范管理等工作。公司下设办公室、招商引资科、经济发展科、资产财务科。公司现有员工20人，其中硕士研究生1人，大学专科学历以上16人；具有中级及其以上专业技术职称的有5人，其中工程师4人。该公司管理层是一个朝气蓬勃、积极向上的团队，不但在投融资及工程建设方面具有丰富的
6、阅历和经验，而且牢固树立了市场经济观念，对市场经济具有敏锐的观察力和准确的判断力。公司员工均具有丰富的实践经验，在实际工作中，业务娴熟，思路敏捷，应变能力强，具有强烈的创新开拓意识和敬业精神。该公司自成立以来，严格按照现代企业制度的要求，遵循“诚信、规范、拓展、效益”的经营理念，努力实践“创新、拼搏、团结、奉献”的企业精神，以西部大开发为契机，以政府主体投资带动社会投入，努力为*县经济社会发展作出贡献。与此同时，公司价值也得到了大幅提升。三、研究内容可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论
7、证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。四、主要编制依据 （一）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（二）关于改善农民工居住条件的指导意见；（三）关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保201087号）；（四）=市住房建设规划（20062010年）（=市规划局）；（五）=市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（华府发2007136号）；（六）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（七）业主提供的相关数据、资料；（八）其他相关法律、法规、规范及标准。五、项目主要技术经济指标 表1-1 项目主要技术经济
8、指标序号项 目计量单位设计数值备注一建设规模1规划总用地面积1800027.03亩2 总建筑面积420002.1集体宿舍建筑面积300002.2家属宿舍建筑面积100002.3食堂建筑面积20003户数和套数11553.1集体宿舍户数间8424人/间3.2家属宿舍户数套3133人/套4居住人数人43074.1集体宿舍居住人33684.2家属宿舍居住人9395建筑物占地面积57236绿化面积46007容积率2.33 8建筑密度%31.89绿地率%25.6二项目总投资万元1452.0 1建安工程费用万元1118.7 2土地费用万元216.6 3工程建设其他费用万元74.4 4基本预备费万元42.3
9、 三资金筹措方式1国家资金万元840.0 2业主自筹万元612.0 六、研究结论 本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）相关指导精神，也符合=市住房建设规划，其建设对于缓解*工业园区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。本项目拟建地点位于=*工业园区，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了*县经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。
10、且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。第二章 项目建设背景与必要性一、项目建设背景近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员
11、工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。住房是城市归属感的主要来源之一，进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。在城市拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作，从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市文明和行为方式，最终真正融入城市。因此，可以说住房
12、问题是城市流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发关于改善农民工居住条件的指导意见，意见中提出：有条件的地方，可以比照经济适用住房建设的相关优惠政策，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。2010年，根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）和
13、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。*工业园区于2002年12月30日由=市政府批准设立，2006年1月经国家发改委审核通过。按照*县新调整的城市规划，园区规划面积11.28平方公里，其中启动区1.38平方公里，拓展区（
14、梯度转移承接地）2.226平方公里，发展区面积7.674平方公里。*工业园区2003年启动建设，现已征收土地216.67公顷（含商业综合用地19.13公顷）。共利用土地147.74公顷，其中企业用地120.06公顷。共签约企业42户，项目协议投资20亿元，设计年产值56亿元，其中，建成投产26户，在建9户，准备启动建设7户。基本形成了以农副产品加工、机械电子、建材陶瓷为主的产业格局。2009年，*工业园区完成工业总产值10.11亿元，同比增长63.5%；销售收入9.64亿元，同比增长58%；工业增加值3.32亿元，同比增长88.6%；利税9458万元，同比增长60.3%；完成固定资产投资5.33亿元，同比增长19.5%；吸纳就业3056人。为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建设迫在眉睫。二、项
