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1、优选文档万象城?益佳苑项目SWOT解析7房地产开发管理X结课作业学院：土木与建筑工程学院班级：工程管理09-1班QQ：331859817姓名：容乐日期：2011年11月10日一、项目介绍万象城?益佳苑位于建安路6号，由桂林桂益房地开有限企业开，桂林建筑安装工程有限公司承建，广西湾物管理有限企业承物服，是集高景住处、多公寓、特色商街于一体市中心首席人居。楼占地面15000平方米，建筑面118700平方米，数740，化率29.4%，容率2.63。万象城?益佳苑桂林城市中央域扛鼎巨作，将以18万平米大气全面引爆全城。傲据中山南路200米商核心，眺悠悠漓江，西黑山植物园，南南溪山，坐享商、公园、教育、
2、景、大型商超等配套，退自如，不离城却离很，全面起中央域新旗。整座万象城集了景宅、国公寓、旗商等地壮，大气的国代建筑格，柔并的建筑条，方美学的优选园林，囊括万象与世界文化，生呈映景宅与超商相合的中央城邦。万象城?益佳苑品全面升，中空断隔音保温玻璃彩色合金窗，指密盼盼牌安全防盗，防防盗拆固仿搪瓷静涂全面提升生活品；同，力邀具国家一物管理、中国物服百企“广西湾物”担物服，更将众多高科技元素融入服中：外弱警、子巡更、LED信息布、人分流管理、社区背景音、路控、可系您享居家生活的静与敬爱。二、项目SWOT解析S（优势）1）地理地址：项目位于目前赤手可热的老城区象山区，虽处市里较为繁华的地段，但是，小区内
3、环境宜人，完好没有市里的繁琐与喧闹，反而相当安静，因此小区可谓是市里中的“桃花源”。再者，小区往东300米是景色秀美的漓江，往西是空气格外清爽黑山植物园，往南米是可以漫步、游玩的南溪山公园。综上，项目的地理地址是特别优越的。（2）交通情况：项目周边有有2路、11路、22路、33路、55路、56路、99路、100路、201路，众多公交线路。业主可以在桂清路下车，步行约10分钟左右即可到达项目。项目交通四通八道，出行是相当的方便：到桂林火车南站，仅一站路之遥；无论是前往市中心，三里店方向还是瓦窑，临桂新区方向，最长车程一般都可控制在20分钟左右。（3）生活配套：项目离联达商业广场、十字街商圈、南城
4、百货都较近，仅10分钟不到的车程，逛街购物十分便利。步行10分钟可以到南门市场买菜，小区周边的小店很多，药店、银行无奇不有，能充分满足业主的平常以及休闲生活需要。（4）文化氛围：小区内规划有幼儿园，但是目前正在建设中间，希望早日能投入使用。离项目近来的学校是南溪山小学，周边还有十六中以及重点院校逸仙中学。（5）引进国家一级资质物业企业广西银湾物业管理有限企业联合打造小区物业管理品牌，更提升了项目的整体水平。6）企业所开发的商品房，均由已经过ISO9002国际质量认证、荣获国家建筑业最高荣誉奖“鲁班奖”的国家一级资质桂林建筑安装工程有限企业施工，并严格依照建设部宣布的标准进行查收。W（劣势）1）
5、土地成本高，这样高的土地价格把成本拉高，在产品定价的时候就不得不相应提升，这样就会挤掉一部分顾客2）由于市里寸土寸金，市里楼盘的园林规划较之临桂新区或城北的一些楼盘，还是有必然的差距。3）三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大4）居民对电梯楼及复式楼接受能力有限，而电梯户型占比较高5）偏离中山南路，被中山南路两旁建筑挡视线,难以突现整体楼盘。O（机遇）1）桂林是一座国际旅游城市，随着旅游产业的兴隆和城市规划建设的日趋完满，桂林的房地产市场远景将更为广阔。同时，随着桂林加快推进全面建设小康社会步伐，工业化、城镇化水平的不断提升将给房地产产业带来巨大的市场需求。2）作为老城区之一的象山区，是很多
6、购房者喜欢的地域之一。由于目前市里土地的稀缺性，可供开发商品房的地块正在急剧减少，因此，即即是政策强压期，市里楼盘，特别是地段优越的楼盘，价格碰到的影响是不足挂齿的，在供大于求的市场现状下，项目的增值潜力不言而喻。3）万象城益佳苑曾被先后评为桂林最具投资潜力楼盘、市民最希望楼盘、奖金保值楼盘等，说明项目无论是从保值还是受关注程度，都获取了市场的认可。T（威胁）（1）整个桂林房产市场房价在渐渐上涨，而居民的收入没有明显提高。2）土地增值税清理睬对开发商施压，可能影响价格决策。3）周边楼盘云集。兴进中央尊馆、亚都168酒店式公寓、联达雅居2期、香江漫步等林立在周边,客户分流,竞争激烈。三、战略解析
7、内部环境解析优势（S）劣势（W）（S、W）环境优美，交通便利价格偏高周围配套设施相对绿化率相对偏低完满电梯房居多，超出外面环境解析有名建设、施工、物居民接受能力（O、T）业单位，更有保障楼盘相对隐蔽，不惹眼机遇（O）发挥优势，抢占机遇利用机遇，战胜劣势桂林房地产市场需突出项目产品和自掌握商机，快启抢求量大身特色占市场空白象山区地块剧减，有名企业合作，靠树投入广告，宣传项项目具增值潜力立更高一级形象目特色开发商口碑好，项加强显现，提升项目关注度高目有名度威胁（T）发挥优势，转变威胁减少劣势，防备威胁房价涨而市民收入集中强势推行，树主就地取材，充分利未提升差异化形象用有限地块资源国家政策宣布，影供
8、应完满服务，让客提前蓄客，传达信响价格策略户真实体验息，解决客户资源周边楼盘众多，竞资源问题争激烈四、总结从以上解析可以看出，优势机遇，劣势机遇以及优势威胁，若是策略办理适合，完全可以转变成对本项目有利的因素。而劣势威胁中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增添赶不上房价增添，增值税的影响，这已经不是我们所能改变的。但是想想全国各地都在这种影响下，房地产市场依旧火爆，因此这些影响还不至于成为本项目的硬伤。其他几点我们现在无法改变，只能指引，就像大禹治水，只可疏不可以堵。当洪峰吼叫的时候，我们没有能力让它信服，但可以修条引水渠，把灾害降到最低。因此从以上来看，只要方法做到位，把桂林桂益房产地产开发有
9、限企业，桂林建筑安装工程有限企业，广西银湾物业管理有限企业在桂林房地产业拥有的优秀声誉，以及万象城?益佳苑优秀的质量对客户宣传，让客户无后顾之忧。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律知识、保安礼仪、救护知识。作技术训练内容包括：岗位操作指引、勤务技术、消防技术、军事技术。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，依照我企业2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订以下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，小伤人数为零。2、现金安全保留，不发生盗窃事故。3、每个月足额提取安全生产
10、花销，保障安全生产投入资本的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必定做到以下内容：1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必定模范遵守企业的各项安全管理制度，不宣布与企业安全管理制度相抗争的指令，严格履行自己的安全职责，保证安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。2、保证企业各项安全管理制度和管理方法在本单位内全面推行，并自觉接受企业安全部门的督查和管理。3、在保证安全的前提下组织生产，向来把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。4、参加生产碰头会时，第一报告本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必定安排安
11、全工作内容，并写入记录。5、在企业及政府的安全检查中杜绝各样违章现象。6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各样违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发惹祸故，应马上报告主管领导，依照“四不放过”的原则召开事故解析会，提出整改措施和对责任者的办理建议，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。、必定按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；、严格履行企业安全生产十六项禁令，保证本单位全部人员不违章作业。三、安全奖惩：1、对于全年实现安全目标的依照企业生产现场管理规定和工作说明书进行核查奖励；对于未实现安全目标的依照企业规定进行处罚。2、每个月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落
