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1、目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况51.3 结论与建议7第二章 项目建设必要性分析92.1项目规划的相关性92.2项目建设的必要性13第三章 建设选址及建设条件153.1 项目选址153.2 资源条件153.3 外部配套条件16第四章 项目定位及规划184.1 项目客源市场分析184.2定位与功能194.3 项目规划及总体布局20第五章 建设内容与工程建设方案255.1项目建设内容255.2工程建设方案25第六章 环境保护486.1 环境现状486.2 环境保护设计原则486.3 主要污染源、污染物及对环境影响的预测486.4 环境污染治理506.5项目建设期506.6项
2、目运营期516.7 环境影响评价53第七章 节能减排547.1节能减排的设计主要依据547.2主要的能源消费的种类、来源及消费量557.3建筑节能567.4给排水节能577.5 电气节能587.6 暖通空调、动力节能587.7太阳能热水系统利用617.8结论61第八章 项目进度安排与实施管理628.1 项目的组织及建设管理628.2项目实施进度建议63第九章 投资估算、资金筹措659.1 估算的范围和依据659.2建设投资估算669.3 建设资金筹措66第十章 项目财务评价6710.1评价依据6710.2财务评价指标6710.3财务评价结论68第十一章 社会效益分析69第十二章 结论与建议70
3、12.1结论7012.2建议70- 70 - 第一章 总 论我公司受*市亿家和房地产开发有限责任公司的委托，承担了*水岸金钻大厦一期建设项目的可行性研究报告的编制任务，对*乌兰木伦湖南岸CBD核心区C02-01地块新建的*水岸金钻大厦一期建设项目的可行性进行分析和论证，为投资决策提供较为客观的依据。第一节 项目概况一、项目建设地点：*乌兰木伦河南岸岸CBD核心区东侧C02-01地块，北临景观大道滨河路；南迎城市支路横三路；西侧承接纵十路；东侧与纵十一路相望。二、建设规模： 本项目规划总占地面积23460平方米，净用地面积为16666平方米；规划建造一栋超高层建筑，总建筑面积90913平方米。其
4、中地上建筑面积为70354平方米，地下建筑面积为19856平方米； 主体建筑为一栋塔楼，底部为6层裙房；地上37层，地下3层，总高度150.9米，塔楼为公寓建筑；裙房一至五层为大型商业，六层为餐饮、娱乐；地下室一至三层为停车库和设备用房。具体功能面积划分详见主要经济技术指标。本项目公寓、商业部分全部出售，配套服务设施留用于物业。三、建设期：2010年3月-2013年3月。四、估算投资总额及资金来源：该项目估算总投资44124万元，其中由企业自筹16124万元，银行贷28000万元。主要经济技术指标 序号项目计量单位数值备注1总占地面积平方米234602净用地面积平方米166663总建筑面积平方
5、米909134基底建筑面积平方米60485地上建筑面积平方米70354 其中公寓面积（包括避难层）平方米40114裙房6层以上商业（包括餐饮、娱乐）面积平方米30240裙房1至6层6地下建筑面积平方米19856地下一至三层其中地下车库12696设备用房平方米71607建筑层数A栋商务楼 主楼37层，裙房6层，地下3层8建筑高度150.9米， 9绿化率 %26.310建筑密度 % 24.711容积率 4.2212停车位个680地上160地下52013 估算总投资万元44124 其中 建设投资万元41183 建设期利息万元2940 16 资金筹措万元44124 100%其中自筹资本万元16124
6、37% 银行借款万元28000 63%17 营业收入万元81751 18 经营成本万元49043 第二节、项目单位概况本项目由*市亿家和房地产开发有限责任公司组织开发，公司组建于2007年9月，注册资金1000万元，具有房地产开发四级资质，公司法人王强。公司的主要业务为房地产开发和经营，公司现有职工32余人，有专业技术人员26人，其中：高级职称6人、中级职称11人、技术员9人；其他管理人员6人。公司下设：工程部、征地拆迁部、综合部、财务部等。公司有健全的管理制度和质量保证体系，坚持以质量求生存、用户至上的宗旨，全力打造精品工程，为推动地区经济的发展作出贡献。第三节、项目提出的背景2010年，*
7、市将以科学发展观为统领，深入贯彻市委二届九次全委会精神，突出“抓好大建设、推进大服务、实现大变化”这一主题，全力实施“拉框架、强功能、建精品、聚人气”四大主旨工程，使城市品位和形象实现大改善、大提升，城市功能设施实现大配套、大变化，城市人气产业实现大扩张、大突破，全力开创新区城市建设发展新局面，为“十二五”发展奠定坚实基础。把建设百万人口的中心城市作为战略举措来抓，举全力打造城市中心区，把城市建设作为工作的重心，通过大投入，大手笔规划，促进大建设，形成大规模。 为推进我市城市化进程的发展战略，集中建设*、*和*城市核心区，在*乌兰木伦河南岸打造一个具有现代化气息的标志性高层建筑区，集休闲娱乐、
8、金融服务、旅游观光、人居商住、行政办公等于一体的高品质商务区。为*市经济社会发展和城市形象提升注入新的动力和活力。为加快*市经济开发建设步伐，根据市政府加快建设*、*新区和*城市核心区的有关精神。*市亿家和房地产开发有限责任公司拟定在*乌兰木伦河南岸CBD核心区C02-1地块新建*水岸金钻大厦一期建设项目。*水岸金钻大厦建设项目整体规划符合*市总体规划、*城区控制性详细规划和*市核心区高层区修建性详细规划的要求，与城市发展进程相适应，全面推进区域高端商用及公寓类产品的发展，使其成为商业社区的一个新的分水岭，满足*市追求品质生活的高端类客户的置业需求。*水岸金钻大厦建设项目以整体规划空间层次多样
9、，疏密有致的特点,创造了自然、休闲、高层次的商业社区环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可，项目的建设在实现舒适健康的商业休闲的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。第四节、项目可行性研究报告编制原则与依据一、编制原则1符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的规定，按城市总体规划进行布局。2结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。二、编制依据1国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（试用版）2国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。3.*市
10、总体规划5*城区控制性详细规划6.*市核心区高层区修建性详细规划7建设单位提供的其它有关资料及数据。（资料后附） 第二章 项目建设地点及建设条件第一节 项目选址场地现状一、项目地点本项目建设地点位于*乌兰木伦河南岸CBD核心区C02-01地块。二、场地现状*市亿家和房地产开发有限责任公司已通过竞拍方式取得C02-01地块土地使用权，本地块为净地，不需要拆迁，使用性质为商务用地兼容居住用地；整个地块北高南低，地形高差较大，设计时应合理利用现有地形；地块四周城市干道及管网已建设完成，场地基础设施完善。第二节 建设条件一、规划条件 本项目应按*规划局有关规定及*市核心区高层区修建性详细规划进行设计，
11、规划部门已批准项目的选址意见。1本地块用地性质为商务用地，可兼容20%居住类用地，建设用地规划条件为：建筑密度25% 绿地率25%3.5容积率5.0，建筑限高小于180米，大于150米机动车停车位: 0.8辆/100平米建筑面积。 2、本地块内应考虑中水系统，即收集洗浴洗涤用水，经中水站处理后，回用冲厕所，通过化粪池排向市政污水管网。3、本项目地下室应考虑人防工程，根据内蒙古自治区人民防空工程建设管理规定进行具体设计。4、规划图中场地内的各类市政管线与场地外的市政管线的接入口位置与标高一般不得调整，场地内的各类市政管线走向与埋深，可根据建筑实际位置进行调整，但方位不得变化。二、场地地质条件参考
12、邻近场地岩土工程勘察报告，可推断本项目建设场地地质情况如下：1.地质构造简单，表层为回填土，下部为粉细砂层、风化砂岩层，粉细砂层分布较均匀，厚度较厚，地基稳定性良好，场地适宜建设。考虑本项目为超高层建筑物，应在主体塔楼下做桩基处理。2.本区域地下水位较浅，故在设计和施工中应考虑地下水对建筑物的影响。3.场地抗震设防烈度为7度，设计地震基本加速度值0.10g，设计地震分组第三组。 4、本地区标准冻深1.5米。三、自然条件 1、地理位置 *地处内蒙古*高原东南部，总面积5586平方公里，东与准格尔煤田相连，西邻毛乌素沙漠，南与陕西省神木县接壤，地理区位优势明显，旗府所在地阿勒腾席热镇与建设中的*新
13、区隔河相望，既是全国著名的煤炭之乡和能源基地，又是闻名遐迩的人文自然旅游圣地。2、气候*属温带大陆性气候。其特点是干旱少雨，日照强烈，冷热巨变，风大沙多。冬季受蒙古冷气团影响，气候干燥而寒冷。夏季炎热而少雨。湿润度由东向西递减。 由于地形复杂，相对高差达400米，各地温差颇为明显，东部地区年平均气温6，极端最高气温36.9，极端最低气温-34；中部地区年平均气温6.2，极端最高气温36.6，极端最低气温-31；西部地区年平均气温6.3，极端最高气温35.6，极端最低气温-29.3。 年平均降雨量为358.2毫米，并由东南向西北递减。平均年降雨日数为67.8天，相对集中在78月份，初霜日多在9月下旬，终霜日多在5月下旬。无霜期在127140天之间，最长达161天，最短102天。全年日照时数在2 740至3 100小时之间。最大积雪厚度280毫米。3.水文*地下水资源比较丰富，地表河流湖泊较多，河流流域面积3040平方公里。有6条大的内流河，有大小湖泊21个，乌兰木伦河起源于合同庙乡，下游叫窟野河，流经陕西省进入黄河。四、社会经济环境*地处*高原东南部，总面积5600平方公里，辖7个镇，总人口15.5万人，其中少数民族1.1万人。这里资源富集、历史悠久、人文独特，民族团结、经济繁荣，这里是国家重要能源重化工基地之一，是一代天骄成吉思汗的长眠之地，也
