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1、土地空间分层利用中的不动产权利登记问题研究* 本文为住房与城乡建设部课题成果一部分，在写作过程中得到了上海市房屋与土地管理部门有关领导、好友的指导和支持，深表感谢。何乃刚* 法学硕士，上海地产（集团）有限公司法律事务负责人。曾在民商法论丛、政法论坛、政治与法律、中国房地产研究、社会科学等发表论文十余篇。On the Real Estate Registration in Multi-level Land DevelopmentHe Naigang内容提要：本文以城市发展中日趋丰富而深入土地空间分层利用为背景，以物权法第136条规定为基点，着重探讨由此而生的不动产权利登记的有关问题。文章首先介绍
2、了国内关于“土地空间权”的各类观点，认为土地空间权利作为一束权利，并不能独立于传统物权体系。文章总结了国内各层级法规及规范性文件的规定和实践做法，并借鉴美、日、德及台湾等国家和地区的法律规范以及海外学者的研究成果。针对我国土地空间利用所涉不动产权利登记中的问题，认为土地空间分层利用的不动产登记应当纳入现有不动产登记制度体系，应区分不同的开发利用形态和权利类型确定登记范围，并建议引入立体宗地和共有宗地概念，登记中应淡化公（共）用面积的分摊，逐步建立三维全覆盖的地籍管理体系。关键词：不动产登记 土地空间分层利用Abstract：Multi-level Land Development has be
3、en a tendency in urban exploitation. It is specified that the right to use construction land may be created separately on the surface of or above or under the land in Article 136 of Real Right Law of the People s Republic of China, but there are still some unresolved problems of real estate registra
4、tion in multi-level Land Development. After the introduction of different viewpoints of airspace rights, the author critically views that the real rights in multi-level Land Development should be regulated by Real Right Law. The author gives an all-aspect outlook of rules，regulations & practices of
5、real estate registration in multi-level Land Development in China. The thorough research of real estate registration of superficies right of space in German laws, Japan laws, Taiwan district laws etc, constitutes an important part of the thesis. Many valuable suggestions are given in conclusion, suc
6、h as, considering the real estate registration in multi-level Land Development as an inalienable part of the real estate registration system, introducing of the idea of stereo land parcel，desalinating the house property sharing area apportion, intensifying the 3D cadastral administration system.Key
7、Words：Real Estate Registration Multi-level Land Development一、概述社会发展和科学进步，人口数量的膨胀和集聚，城市化程度不断提高，促使人类对土地的利用不断突破原有概念和范围的限制，围绕地表上下空间实施分层利用已经成为集约节约用地的重要内容和方式。土地立体利用的日趋频繁使得传统以地表为中心的所有权理论无法适应时代趋势，因为土地立体使用的结果，使得离开地表之地下或空中横切断层发生了使用价值，而这种断层的空间，既有了独立的经济使用价值，就必须赋予土地法的权利，即由传统上及于地表上下垂直纵向的土地所有权与利用的法理，转换为地表之上空或地下横切区
8、分所有权与利用的法理。简言之，空间权利之形成为时势所趋，成为伴随现代土地立体分层利用需要而产生的一种新的权利概念。（一）土地空间权利概述提及土地空间权利，大家最容易想到的就是“空间权”这一概念。其实，对于土地空间权利，不同国家的法律有不同的规范，不同的理论学家有不同的见解。抛开物权法的规定，国内关于“空间权”的定义，虽然文字表述各有差异，但总体而言，一般将空间权定义为土地地表上下一定范围内的空间享有的权利或不动产权利。1 梁慧星主编：中国物权法研究（上），北京：法律出版社1998年版，页348。或刘保玉：物权法，上海：上海人民出版社2003年版，页221。另在屈茂辉著用益物权制度研究（中国方正
9、出版社2005年版）中，认为“空间权，是指于空中或地中横切一断层而享有的权利。”（页403）；梁慧星主编中国物权法研究（上）（法律出版社1998年版）中，将空间权定义为“对土地地表上下一定范围内的空间享有的权利”（页348）。而对于空间权的性质及定位，则有较大的差异：其一，认为空间权并不是物权法体系中一个新的物权种类，而只是对在一定空间上所设定的各种物权的综合表述。2 中国律师协会物权法专业委员会：空间利用的现状与空间权法律制度构建研讨会（2006年）综述。其二，赞成空间权是一种独立物权3 王利明：“空间权一种新型的财产权利”，载法律科学2007年第2期。，或者认为空间权就是空间利用权，是单独
10、的用益物权。4 苗延波：“关于我国物权法中是否规定空间权的思考兼评物权法（草案）中关于空间权的规定”。应当区别于传统的土地所有权、土地使用权等而存在。此外，也曾有学者将空间权的内容划入土地他项权利。5 王卫国：中国土地权利研究，北京：中国政法大学出版社1997年版，页41。很明显，上述表述差异较大。第一种观点鲜明地指出了土地空间权利不是一项独立的权利，并表明了与物权法的关系。而第二种观点则强调了土地空间权利的独立性。而对于“独立用益物权”的定位，有学者给出这样的理由：我国是实行土地公有制的国家，土地及上下空间均属于国有或集体所有，完全没有必要承认独立的空间所有权。6 陈莹：“关于空间权制度的立
11、法研究”，http:/ 王利明：“空间权：一种新型的财产权利”，北大法律信息网。，而空间利用权又可分为空间建设权、空间农用权、空间役权8 郭春宏：“论空间权兼论我国空间权制度的构建”，http:/ 李开国：民法基本问题研究，北京：法律出版社1997年版，页271。故此，“空间由于占有位置，因而只要具有独立之经济价值，吾人对其位置得加以排他性的支配，可视之为物；申言之，土地之空中或地中，若具备独立经济价值及排他性支配之可能两要件，即得为权利之客体。”10 温丰文：“空间权之法理”，载法令月刊第39卷第3期。王泽鉴先生认为，“物”，系指除人之身体外，凡能为人力所支配，且可独立满足人类社会生活需要之有体物与自然力而言，故空间应可视为物。事实上，作为不动产的土地，自古以来就存在着对空间的实际利用，区别在于传统土地观念是三位一体，未作区隔而已。土地立体使用后，人们重新审视土地三维空间，即所谓“土地系指人力所能支配之地表及其上下而言”11 郑玉波：民法总则，台湾：三民书局1990年版，页198。因此，从本质上看，土地空间权利的客体与传统土地所有权的客体相比，并非质的不同，而是量的改变，
