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1、天泽国际广场项目可行性报告集聚创新网络力量打造新兴产业高地浙商市场研究院2010年12月8日目 录第一章 总论31.1 项目概况31.2 项目开发背景51.3 承办单位概况61.4 主要技术经济指标8第二章项目背景及建设必要性92.1项目背景92.1.1国际珠宝市场发展分析92.1.2国内珠宝古玩艺术品市场发展概况142.1.3总部经济发展分析172.1.4长三角煤炭需求分析182.1.5 国内化纤行业发展概况192.2项目建设必要性202.2.1满足浙江珠宝玉石需求的必然要求202.2.2助推浙江艺术品市场繁荣发展的必要条件212.2.3 发挥航运优势，缓解资源短缺必然选择23第三章 项目市
2、场空间分析与建设可行性263.1市场空间分析263.1.1珠宝玉石市场需求空间分析263.1.2艺术品需求空间分析293.1.3煤炭交易中心市场空间分析323.1.4化纤原料交易中心需求空间分析333.2 项目可行性分析353.2.1顺应消费趋势，构建珠宝艺术品交易中心353.2.2立足专业运营，护航珠宝古玩展贸中心363.2.3利用区域条件，做大做强楼宇、总部经济373.2.4借助产业基础，建设化纤原料交易平台393.2.5依托自身优势，打造区域性煤炭交易中心39第四章 项目建设方案414.1 项目建设地点和建设条件414.1.1 项目建设地点414.1.2 项目建设条件414.2 项目建设
3、规模和主要内容434.2.1项目建设规模434.2.2项目总体定位444.2.3构建“一主两副”三大交易平台494.3项目招商思路514.4 项目管理团队534.5 建设工期和进度安排54第五章 公用工程555.1 给、排水555.1.1 设计依据及范围555.1.2 给水555.1.3 排水575.2 电气585.2.1 电源585.2.2 项目负荷585.2.3 照明595.2.4 防雷与接地595.3 弱电设计说明595.3.1 设计依据及范围595.3.2 通信及计算机网络系统605.3.3 电话系统605.3.4 安全防范系统605.3.5 防雷及接地系统615.3.6 线路敷设61
4、5.3.7 火灾自动报警系统61第六章 环境保护、消防、劳动安全和节能626.1 环境保护626.1.1 项目建设地点环境现状626.1.2 环境保护标准和设计原则626.1.3 主要污染物及治理措施636.1.4 绿化646.2 消防656.2.1设计依据656.2.2 消防措施656.3 劳动安全、卫生防护措施666.3.1 设计标准666.3.2 概述666.3.3 职业安全卫生设计措施676.4 节能696.4.1 设计原则696.4.2 节能措施69第七章 投资估算及资金筹措717.1有关说明717.2项目建设主要内容727.3 总投资规模估算727.3.1项目建设房屋预算737.3
5、.2固定资产投资预算747.3.3流动资产估算757.3.4资金总体估算757.4 资金筹措和运用方案757.5 贷款偿还计划76第八章 财务效益分析及评价778.1财务分析778.1.1 销售收入及税金估算778.1.2 成本费用798.1.3 盈利能力分析808.2 风险分析818.3 经济效益分析83第九章 社会效益评价8450第一章 总论1.1 项目概况1、项目名称：天泽国际广场项目2、承办单位：天泽国际广场项目由浙江天道控股集团、浙江润泽控股集团、浙江新商博集团和浙商联盟市场投资有限公司共同投资组建天泽国际广场投资股份有限公司进行投资、管理和运营。注册资金2亿元，股份比例为：浙江天道
6、控股集团35%，浙江润泽控股集团35%，浙江新商博集团15%，浙商联盟市场投资有限公司15%。3、项目建设地点：杭州钱江经济开发区4、法定代表人： 王晓华 项目负责人： 王晓华 5、建设内容： 该项目位于杭州钱江经济开发区中央商务区商贸区块，计划用地30亩，总建筑面积10万平方米，总投资概算5.5亿元人民币，容积率5.0。项目分两个主体建造，其中企业总部“天泽国际”大厦一幢，建筑面积约32000平方米，“电子商务和珠宝古玩艺术品展贸中心”大厦一幢，建筑面积约60000平方米，地下停车配套8000平方米。电子商务中心大厦1-4楼为珠宝、古玩、艺术品商城（珠宝古玩艺术品展贸中心或批零中心）3000
7、0平方米，5-6层3000平方米，用于酒店、咖啡、酒吧、足浴、棋牌等娱乐休闲。7-12层9000平方米，用于珠宝、古玩、艺术品等商家商务洽谈、网上交易电子商务中心等。13-25层（18000平方米）为商务公寓，为商城商家提供商品展销、商务办公、网上营销、商务公寓四位一体的服务平台。6、项目总投资：5.5亿元人民币。7、项目建设规模本项目总投资5.5亿元人民币，计划用地面积30亩（20010平方米），总建筑面积100000平方米，容积率5.0。项目分两个主体建造，其中企业总部“天泽国际”大厦一幢，建筑面积约32000平方米，“电子商务和珠宝古玩艺术品展贸中心”大厦一幢，建筑面积约为60000平方
8、米，地下停车配套8000平方米。8、项目宗旨天泽国际广场是一个以现代商贸服务业为主体经济的，集商品展贸、商务办公、网上营销、商务公寓、娱乐休闲于一体的多功能商业综合体。9、资金筹措：商请金融部门贷款2亿元，其他3.5亿元资金由企业投资者按各自投资比例自筹。 10、经营范围：企业总部经济（包括销售和研发中心）、珠宝古玩艺术品实货交易、华东煤炭交易、化纤原料交易等。 11、建设期限： 2 年。12、财务效益评价：项目建成后，由财务评价得，项目投资利润率 6.92%，税后财务内部收益率16.92%，投资回收期5.9年(含2年建设期), 贷款偿还期3年(含2年建设期) ，债务偿还期短，并具有较强的盈利
9、能力。1.2 项目开发背景集聚创新创业资源的开放式招商模式已经成为新形势下开发区发展和城市招商的新趋势。自20世纪90年代末期以来集聚创新创业资源、以产业配套和产业关联为基础的引资方略日益成为跨国公司整合全球资源的重要趋势，也成为开发区产业发展的招商引资方略，逐渐演变成为第三代引资方略。天泽国际广场以产业配套和产业关联为基础，建设集聚型的大型企业总部大厦和开放式的电子商务交易平台。项目的建设不仅有利于参与企业节约运营成本，更有助于促进产业链中相关企业的集聚发展，而且也有利于钱江开发区主动营造创新创业环境，通过集聚资源、提供产业发展的共性和关键技术支持，减少企业的研发成本，实现产业高起点开发。
10、1.3 承办单位概况1、浙江天道控股集团有限公司是一家集房地产开发、煤炭、纺织品贸易、纺织品生产及新能源（风能、太阳能）、电动汽车配件生产、五星级酒店、汽车4S店于一体的多元化发展企业。浙江天道控股集团由最初2003年成立的杭州天道实业投资有限公司，经过不懈努力和经验积累，发展壮大成为如今总注册资本金为1.2亿元人民币的集团公司。浙江天道控股集团将积极强化集团战略研究，不断完善升华，与时俱进，在战略和策略上永葆先知、先觉、先行，大力推行“行业整合、产业提升、经济转型”，进一步提高企业的核心竞争力和持续发展能力。2、浙江润泽控股集团有限公司成立于2006年12月，是由自然人张厚涛先生出资组建的有
11、限责任公司。公司注册资本5000万元人民币，公司位于中国最具经济活力的长三角杭嘉湖平原杭州市余杭区，东接嘉兴北临湖州，距杭州萧山国际机场30分钟路程。公司经营范围为：实业投资与管理、房地产开发、煤炭批发经营，港口建设与管理、建筑材料、日用百货的销售等。目前公司主要从事以京杭运河为主线，进行煤炭能源的配送、物流管理，负责开发建设总投资80亿元的杭州港余杭港区临平作业区工程及临港产业园区的项目，公司有近二十年的煤炭经营经验，在江浙地区有几十家大型热电企业作为公司的长期供货客户，公司负责开发建设的临平作业区项目，拟建成以集装箱泊位为主、件杂货泊位为辅，集物流、仓储等综合性作业区，建成后将成为区域性的
12、现代物流中心，为钱江经济开发区和余杭经济开发区提供全方位的物流与仓储服务，以实现良好的社会效益和经济效益。 3、新商博是一家集多元化、实业化、跨行业发展为战略格局的综合性大型民营企业集团。旗下拥有30余家法人单位，在全国10多个省、市、自治区建立本土化设计、开发、建设和贸易公司，集团主要经营房地产和服装连锁商场两大主业，致力商业房产咨询、投资、管理、服务，并涉足金融、旅游、物流、教育等领域。4、浙江浙商联盟市场投资有限公司是由中国市场研究院、全国浙商市场联合会、浙江省市场协会直接指导、参与，并由义乌中国小商品城、海宁中国皮革城、绍兴中国轻纺城三家上市企业为骨干的浙商二十家商业地产专业市场开发建
13、设企业组成的联盟。专业从事商业地产、城市综合CBD、商业市场投资开发建设，业务涵盖商业投资、市场招商、企业管理、咨询策划、教育培训、中介服务和房地产销售等。1.4 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1：主要技术经济指标汇总表序号项目名称单位数量备 注1工程建筑主要指标1.1用地面积亩30 1.2建筑面积M2 100，000其中总部大厦M2 32，000 电子商务、娱乐休闲中心M2 30，000珠宝古玩艺术品商城M2 30，000地下车库及其他M2 8，0001.3容积率5 1.4建筑密度% 小于等于401.5绿化率%25 2项目定员人200 间接2000人3总投资亿元5.
14、5 3.1建设投资万元52，500 含建设期利息3.3流动资产投资万元 2，5004资金筹措4.1企业自筹亿元 3.54.2银行贷款亿元 2无流动资金贷款5主要财务计算指标5.1总收入亿元 14.3四年5.2项目销售及经营收入亿元 3.32平均5.3税金及附加万元692 平均5.4年利润总额万元 3，800平均5.5所得税万元 1，269平均6财务评价指标（全投资）6.1 税后内部收益率%16.92 6.3税后投资回收期年5.9 含建设期2年6.4 投资利润率% 6.927财务评价指标（资本金）7.1内部收益率% 28.587.3投资回收期年 3.5含建设期2年8借款偿还期年 3.5含建设期2年第二章项目背景及建设必要性2.1
