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1、连云港房地产市场调查报告 目 录 第一部分 连云港城市概况3一、连云港简介二、连云港总体社会经济发展状况三.、连云港城市规划与城市建设状况第二部分 房地产市场环境调查一、宏观经济发展状况二、连云港房地产总体态势分析三、连云港居民生活水平第三部分 连云港房地产市场发展情况一、连云港市房地产市场板块分析二、连云港房地产市场典型案例剖析三、2004年连云港房地产市场新开楼盘信息汇总第四部分 连云港房地产市场总结连云港市场考察报告第一部分 连云港城市概况一、连云港简介1、地理位置连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东临黄海，西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接
2、壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡。2、行政区划连云港辖东海、赣榆、灌云、灌南县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，共有56个镇、31个乡、14个街道办事处，204个居民委员会、1437个村。新浦区为市政府所在地。至2011年5月，连云港市辖3个市辖区、4个县。 新浦区面积 415平方千米，人口 44万人。邮政编码222003。区人民政府驻浦东街道民主路343号。 连云区面积 766平方千米，人口 25万人。邮政编码222042。区人民政府驻院前街道。 海州区面积 282平方千米，人口 23
3、万人。邮政编码222023。区人民政府驻新建东路。 赣榆县面积1363平方千米，人口110万人。邮政编码222100。县人民政府驻青口镇。 灌云县面积1539平方千米，人口98万人。邮政编码222200。县人民政府驻伊山镇。 东海县面积2041平方千米，人口109万人。邮政编码222300。县人民政府驻牛山镇。 灌南县面积1033平方千米，人口 75万人。邮政编码222500。县人民政府驻新安镇。 3、交通情况1、公路交通连云港是中国十大交通枢纽之一，公路对外交通已全部实现高速化。连云港市作为新丝绸之路中国公路大通道东起点，是全国45个公路主枢纽之一，长三角国家级综合运输枢纽，国道主干线“两纵
4、两横”中的同三、连霍“一纵一横”两条高速公路在境内交汇。已建成的连徐、汾灌、淮连三条高速公路在境内244公里，在建的连盐高速公路在境内43公里，已规划的临沂至连云港约39公里高速公路正在开展前期准备工作，全市高速公路密度达3.27公里/百平方公里，为江苏省最高。 全市境内有3条国道、7条省道，国省干线公路里程达513公里。全市农村公路达7066公里，其中等级公路4594公里。初步构建了以高速公路为主骨架，10条国、省道干线公路为依托，县、乡公路为支脉的四通八达的公路网络。全市内河航道总里程1127.5公里，其中等级航道449公里。全市共有公路客运班线252条、客运班车1236辆，公交线路42条
5、。2、铁路国家的东西方向的铁路大动脉陇海线东起连云港，连云港是亚欧大陆桥的东起点。铁路客运和货运列车可直通北京、上海、郑州、南京、成都、武汉、西安等大中城市，并通过陇海线、京广线、京九线、京沪线等连接中国各地。3、航空连云港白塔埠机场为军民合用机场，占地5平方公里，位于连云港市西25公里处。1984年经中央军委、国务院批准，使用白塔埠机场开展航空运输业务。1985年3月26日开通第一条民用航线。 连云港白塔埠机场航站区于1989年12月竣工。1993年9月，机场二期工程扩建后，达到国家4D级标准。飞行区地势平坦，净空良好，拥有2500米长，50米宽的跑道和2500米长、23米宽的联络道各一条，
6、停机坪2.04万平方米。民航开通了到中国重要城市北京、广州、上海、海口等地的航班。4、港口港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势。其主要表现为两方面：一是连云港与海州湾沿岸附近的燕尾港、海头港、小丁港乃至石臼港等，构成中国未来大型的港口群体，具有较强的对外贸易能力。同时，燕尾港、小丁港、海头港3个港地势开阔，可容纳大规模的临海工业，特别是建设大型港口电站、钢厂、化工基地和运输机械、拆修造船及农副产品加工等企业。这样，不但可以形成以连云港为中心的港口群体，带动沿海工业发展，而且可以形成以连云港为中心，联通世界的海河水陆运输体系；二是连云港拥有辽阔、稳定的经济腹地，即整个“陇海-兰新”经济
7、地带，对中国腹地丰富的物产资源及广大的消费市场有着较强的凝聚力和消化力。连云港是全国十大海港之一，亿吨大港。港口现有万吨以上泊位30个，2009年，连云港港口共完成货物吞吐量11378.3万吨，名列全国第八，仅次于大连港。连云港已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港，与世界上160多个国家和地区的近1000多个港口有着密切的通航关系和贸易往来。连云港市以港口为中心的海陆空立体交通网络初步形成。连云港港务局是一个大型港口运输企业，是“中国500家最大服务企业”之一。港口现有各种生产性泊位30个，其中万吨级以上泊位25个。连云港港已和世界上150多个国家和地区的近1000个港口有贸易运输往来。按照总
8、体规划，连云港至21世纪中叶，最终将形成老港区、庙岭港区、墟沟港区、北港区和东港区五大港区，码头岸线长大25公里，可建成泊位100多个，吞吐能力达6000万吨至1亿吨。3、面积与人口1、地域面积位于东经1182411948和北纬343507之间，古称郁洲、海州，民国时称连云市，建国后称新海连市，别称“港城”。连云港东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里。2、人口现状据连云港市第六次人口普查数据公报：全市常住人口为4393914人。3、人口发展与城市化水平目标连云港的“十一五”规划：到2010年，城市化水
9、平达到48%。人口规模达到500万人，中心城市人口突破100万人，人口自然增长率控制在8以内。建成区面积达到100平方公里以上。4、简要分析从连云港的人口现状和未来发展规划来分析，在规划的指引下，城市人口在未来三年内将有小幅度的增长，但是市区人口将有明显的增长，而涨幅将达到40%以上。城市化进程带来的城市人口的激增和城市建设将为当地房地产业的发展提供有力的后续支撑。第二部分 房地产市场环境调查一、宏观经济发展状况（1） 政治法律环境调查1 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策三部委联合印发通知：廉租房长期空置将收回2010年5月5日，针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管
10、理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常管理和服务不到位等问题，住房和城乡建设部、民政部、财政部联合发布通知，要求廉租住房建设和准入管理、强化租赁管理和服务，并切实加强监督管理。通知强调，对骗取廉租住房保障、恶意欠租、五正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，将收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。港城出台房地产新政11条5月10日发布的关于进一步加强住房保障和房地产市场管理的通知，指出：确保全市住房保障年度目标任务全面完成；全面落实保障性住房建设各项优惠政策；切实加强保障性住房建设与管理；加快推进公共租赁住房建设；抓紧编制新一轮保障
11、性住房规划和年度计划；进一步强化商品住房预（销）售管理；对未取得预销售许可的商品住房项目，开发商一律不得进行预售，不得认购、预定、排号、发放VIP卡等方式收取定金或预售款。坚决抑制不合理的住房要求；严格二套房信贷管理，对贷款购买第二套房住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。认真做好商品房价格管理工作；增加普通商品住房的有效供应；治理整顿房地产市场秩序；建立健全监督考核机制。2、市场资讯2010年连云港市春季房展会盛大举行本届房展会共有30余家楼盘前来参展。其中包括西湾、香溢、同科、亿人城建、万润等诸多港城市民耳熟能详的开发企业，以及上城、香缇花园、港城金三
12、角、映像西班牙、嘉禾盛世豪庭、富邦万得园、君悦财富广场、东方之珠、旺旺家缘等市民广为关注的新老楼盘。从整体看，整个展会囊括了连云区、开发区、新浦区、海州区等市内所有楼市开发区域在内的高、中档次楼盘。与往届房展会相比，本届展会上开发商以“劲歌热舞”等一系列娱乐化手段吸引眼球的噱头少了，却多了各种名目繁多的购房优惠。其中新浦东片区的博威江南明珠苑项目推出特价房、一次性购房99折等优惠活动；连云区楼盘上城打出“房展会期间购房总价减3万”、凤凰岭楼盘进行砸金蛋送世博门票促销；开发区楼盘旺旺家缘推出购房“四重旺“的促销方式。此外，在房展会上，送物业管理费、送汽车车位更是成为众多楼盘比较常见的促销手段。新
13、政影响港城二手房市场五一期间，受到系列新政出台实施的影响，我是商品房市场平淡收场，并没有出现开发商期待的传统的红五月成交旺季。与商品房市场相比，近期我是二手房市场对政策的反应则更加敏感，成交量下滑的态势比较明显。从四月下旬以来，市内多家房产中介甚至出现比较罕见的成交低谷。二、连云港房地产总体态势分析1、城市总体经济情况 连云港市江苏北部，北临山东省，西临黄海，地理位置优越。但在经济上，连云港市是我国14个首批沿海对外开放城市中经济发展最落后的城市，是江苏省经济最落后的城市之一。在国家发展连云港的关注下和江苏扶持苏北发展的政策下，具有后发优势的连云港近年来经济发展速度比较快。2、历年GDP增长情
14、况根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段 根据以上的标准判断，连云港2006年人均GDP为1493美元的水平下，房地产已经进入到快速上升阶段。3、连云港产业结构情况1）、现状从总体三产结构来看，连云港的2006年的三产结构比例为18.245.935.9，说明连云港的工业化水平比较高，第三产业（特别是服务业）的正在处于积极发展阶段。2）、展望从连云港市政府制定的产业发展规划来看，未来连云港将加快产业调整，大力引进外资发展工业和高新技术产业，在“稳固、提升、活跃”服务业。促进第三产业的持续发展，特别是旅游业的发展。积极拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化。4、连云港民营经济发展状况从各方面了解到的信息来看，连云港民营经济发展情况总结如下： 私营个体企业发展加速，从业人员呈现快速增长。2006年，全市新注册私营个体企业35279户，较上年增长40.8%；其中私营企业5098户，增长62.1%，个体经营户30181户，增长37.8%。全市私营个体企业总数达到10.32万户，跨越10万大关，增长21.3%。全市私营个体企业累计吸纳就业人员达40.61万人，增长53.9%。 民营
