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1、重庆市合川区房地产市场调查报告 一、国家房地产宏观政策及大环境 继去年年底密集出台房地产调控政策以来，中央再出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。在“国4条”、“国11条”等房地产调控政策落地后，2010年成交量将不再会重演2009年的“疯狂”，多位业内专家和企业人士均表示，今年房地产成交量必然会调整。2010年可以确定的是，2009年市场大幅度提升的局面不可能再出现（因为2009年的大副提升是2008、2009年需求的叠加）。二、合川区宏观经济发展现状 2009年，全年实现地区生产总值228.
2、7亿元，同比增长16.3%；地方财政收入25.39亿元，增长48.2%；全社会固定资产投资200.4亿元，增长31%；社会消费品零售总额增长21.8%；城镇居民人均可支配收入15118元，增长13%；农民人均纯收入6005元，增长14%。区域性中心大城市加快建设，城市建成区面积扩大到35.9平方公里，城市人口达39.6万人。旧城改造力度空前，城市功能逐步完善，城市美丽形象持续提升。工业总产值达到232亿元，增长46.7%。规模工业企业达到232户，总产值131.9亿元，增长46.9%。旧城改造大举推进。筹资26.6亿元，快速完成“两片”拆迁7500余户、60万平方米，加快“两片”开发进度。20
3、10年，将启动丝厂、食品厂、溪子口、纯阳山等片区100万平方米旧城改造。合川区经济处于重庆区县经济的前10位，各项经济指标突出，一、二、三产业发展平稳，房地产投资呈现逐年上升趋势，市场出现供销两旺的格局，经济基础和城市建设为城市的整体发展奠定了相对深厚的基础。 三、竞争楼盘市场调研（一）、合川区房产交易（数据来源：合川区房交所）：2009年，拍卖商品房建设用地599亩，新开工商品房126万平方米，增长88.5%。批准预售面积6856万平方米，其中商品房预售6511万平方米。商品房销售面积85万平方米（包含存量房），增长80%。成交金额25.8966亿元，成交均价2662.45元/平米（全区数据
4、）。受旧城改造和08年压抑了的刚性需求影响，房产市场出现了一段时间的 “井喷”现象，价格一路攀升，在售楼盘建筑销售面积销售均价均突破3000元/平方米，但随着经济持续稳步发展和旧城改造的逐步减少，市场有平稳回落的态势。（二）、合川主城区楼盘扫描市调统计表（三角花园及嘉滨片区）楼盘怡然居东海龙庭盛世好旺角中央商业广场龙川北郡江润.地中海楼盘基本情况开发商：重庆兴盈房地产开发有限公司，占地30亩,容积率:2.5,绿化率:35%,车位200开发商：重庆东海房地产开发（集团）有限公司，建面:64万方,建筑密度:30%,容积率:3.2,绿化率:30%,车位:暂定98开发商：重庆市东霄房地产开发有限公司，
5、建筑密度:20%,容积率:2.49,绿化率:30%,车位:405开发商：重庆市宸正房地产开发有限公司，+总建面:4万方,商业占1.4万方,容积率:2.0,地下车位:200开发商：重庆美庐置业占地:44亩,商住占地:55亩,容积率3.5,车位:2.5万方,商业:1.2万方总建面:65万方,户型分析两房占40%三房占60%两房占50%三房占40%四房占10%两房占60%三房占40%一房,可变空间17.8-1000平米平层,跃层商业门面,住房面积未定两房、三房各占50%未定地段分析城北小桥路,杨小旁边嘉滨路,东渡大桥下北环路与嘉陵路交汇处北环路,新车站对面新车站旁旧货市场旁新车站旁价格分析均价:33
6、00,最高价:3580,最低价:3290均价:3250,最高价:4900,最低价:2900均价:3400,最高价:3530,最低价:3180起价:3418,楼层加价:5-18 5000-16000均价:3400未定工程基本情况基础一期:1,6,7号楼在1月31日已交房,5号楼3月交房,二期:基础基础基础基础未动工基础物业基本情况暂定:高层0.7,多层:0.5未定未定未定未定未定环境未出环境一期:600平米游泳池,羽毛球场+28%泳地,二期:网球场,羽毛球场+34%泳地未出环境未做环境未做环境未做环境未做环境销售推广一次性:9.8,按揭9.9一次性:9.8,按揭9.9一次性:9.8,按揭9.9金
7、:5000-10000,可退前期累积客户内部认购50套左右未开盘广告推广户外广告,墙体广告,报刊,DM单T型牌,车身,报刊,墙体广告,灯箱,DM单车身,报刊,户外,DM单DM单,户外路牌,报刊,DM单车身,DM单,路牌灯箱,路牌,车身销售现场井然有序大气,井然有序小气,凌乱小气,现无沙盘大气,整洁简洁,温馨未开放结合本案综合分析户型较方正,以可变空间为做大卖点体量大,自身配套及地段相对成熟,江景资源丰富该地段在新车站旁边,未来发展前景较好 因未开盘.体量较小,售场一片混乱位于新车站旁,交通枢纽中心,升值空间较高居住环境较差,周边较喧哗,有工厂,污染比较大体量大,位于新车站旁,交通较为方便 市调
8、统计表（城西北片区） 楼 盘城尚城丽景水岸狮王华府卓然假日之城卓然翡翠城楼盘基本情况该楼盘由重庆中悦房地产开发有限公司开发，项目销售由开发商直销，总建筑面积14万方。开发商：重庆红鹰地产销售：开发商直销总建筑面积：14万方容积率：3.4 绿化率：30% 车位数（含地上）：416个开发商：重庆弛华实业销售：开发商直销占地：8063总建筑面积82000该楼盘由重庆卓然房地产开发有限公司开发，项目销售由，楼盘地址位于假日大道北侧移通学院旁，总建筑面积15万方该楼盘由重庆卓然房地产开发有限公司开发，项目销售由，楼盘地址位于假日大道北侧移通学院旁，总建筑面积15万方，容积率3.0户型分析一室一厅58，两
9、室两厅89，两室一厅85，三室两厅105-112，主要以小户型销售为主，户型方正带入户花园。花园洋房7栋，高层4栋，二室二厅（80.99104.32）,三室二厅（116.53170），四房（231244）部分户型有点异型全部为高层电梯房，项目底层为商业，其余为住宅销售。其户型主要以两室两厅为主，面积由70.04平米95.47平米，占面积的66%，三房面积94.85平米113.62平米，占34%。大多户型较为方正，只有少部分户型有异形,且布局不太合理比较浪费面积。本项目共15栋，分别由9栋多层和6栋高层组成。楼栋分布为19号楼为多层房，1015号楼为高层房。一室两厅共382套，面积5467占26
10、%，两室两厅共533套，面积7597占35%，三室两厅共585套，面积102131占39%。户型方正，具有可变空间，赠送面积多电梯楼还未确定，花园洋房120-230地段分析该项目位于合川交通要道附近，临近西路餐饮一条街，交通便利，周围配套设施完善，附近有超市，医院，银行，凉亭小学，但由于地处交通要道并临近合川汽车总站，噪音较大，灰尘较多，不宜于居家。周边学校多，投资潜力大，现目前位置较偏，周边配套不完善，公交线路仅有7路，出行不方便该项目核心卖点就是地段，优越的地理位置造就了该楼盘的商业价值，其优势就在于地处涪江二桥北桥头,步行五分钟可到滨江路，临街瑞山西路饮食一条街,靠近合川中学, 周边配套
11、设施十分完善，交通非常便利；但是此楼盘近临高架桥，位于合川交通要道，噪音大，灰尘重，不宜居家。该项目正处于高校园区中心地块，周边的配套设施日益完善。例如：移通学院，重师涉外商贸学院，合川中学，新华小学，幼儿园，农贸市场，吉又吉超市，各大网点银行，餐饮娱乐，合洲医院及小型诊所等。公交车也有明显的增加并开设了301路线与701路线。该项目正处于高校园区中心地块，交通线路少，周围配套设施不完善价格分析均价3300左右，电梯楼10楼以上每层加10元。认购50返3000元，80以上返5000元，100以上返6000元，定金1万，8月分签正式合同。电梯房最高价3700元，最低价2760元，花园洋房最高价3
12、788元，最低价3388元，层差价为10元，均价3400，不交定金，直接交付首付款的30%项目起价为2310元/,最高价3478元/,整体均价3109元/左右. 415层每层加价为20元/层；15层以上为10元/层。项目1-9号楼为多层单价约2400-2600元，（2009年中旬价格）10、11、12、15号楼单价约2848-3298元（2009年底价格），13、14号楼为拆迁房均价为2600元。现在在售15号楼价格均价为3100左右。未定工程基本情况该项目地址还未拆迁完善电梯房正在修建中，花园洋房已建完虽然现在主体基本完成，但总体来说本案工程进度较慢项目建筑外立面陈旧，工程进度参差不齐，建筑
13、密度较大，楼栋之间间距较窄，有部分户型采光较差。正在修建售房部物业基本情况物业公司还未定，预计是由开发商自己的物业公司管理。重庆晶鑫物业管理公司物业管理公司晶鑫物业，物业服务不专业开发商才成立新的物业公司，没有足够的经验，以后的物业服务比较欠缺，物业水平有待提高。未定环境还未修建还未做景观小区内环境打造十分欠缺，绿化率低小区绿化少，不精致。降低了生活的舒适度还未修建销售推广低楼层销售为主，10楼以下基本售完现还有2号楼未推，花园洋房已售完已售400多套19号楼多层房486套全部售完。10号楼高层共195套已售90%。11号楼高层共212套已售完。12号楼高层共212套已售完。13、14号楼（为
14、政府拆迁还房）共372套已售完，15号楼372套已售85%。先推花园洋房，5.6月分正式销售广告推广楼盘形象及档次定位为低端，主要靠墙体广告电视台，DM单，户外，路牌墙体，DM单楼盘形象及档次定位为中低端，电视台，户外，DM单。路牌LOGO墙销售现场售房部外观简单，卖场布置较空旷，没有沙盘，置业顾问着装不统一，虽接待较热情但感觉不专一售房部外观大气，装修豪华 ，洁净 整齐，置业顾问接待热情，服务周到售房部外观单一，布局简单，上班时间经常无人开门营业，销售团队人数较少，置业顾问接待客户不热情，解说不专业，着装不统一，整个销售案场氛围冷清，每日来访量较少案场氛围：售场外观大气，卖场内较凌乱，拥挤置
15、业素养：散漫积极性不高（因为营销方式偏于传统老套，销售人员没有提层的机制）现在临时在假日之城售房部咨询结合本案综合分析该项目临近西路餐饮一条街和合川汽车总站，周围配套设施完善，交通便利，但由于地处通往车站十字路口并临近高架桥，噪音大，灰尘重，不宜居家。且该项目地旧楼还未拆迁，交房时间较晚，降低了该公司的信誉度。处在大学城的延伸区域，发展前景较好，周边学校较多，易于投资，且是滨江楼盘，高层有利于观江，但现周边环境和配套还不完善，出行极其不方便。该项目处合川交通要道，交通区位优势明显，且生活配套完善，本应得到合川置业者的大力追捧。但该项目面临噪音较大，灰尘较多，工程形象不佳，物业管理不专业，开发商美誉度较差等诸多不利问题，宜居舒适度、项目附加值以及小区内环境打造十分欠缺，并由于开发商自身原因，该项目体量不大但开发周期较长
