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1、中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题 目： 浅析湘潭市物业管理 的现状和发展形势 姓 名 ： 000 班级、学号 ： 0000班、000号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 0000 开题时间： 2008-7-19 完成时间： 2009-10-6 2009-年 10月 6日目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-5正文6-20答辩委员会表决意见21答辩过程记录表22课 题 浅析湘潭市物业管理的现状和发展形势 一、 课题(论文)提纲0.引言。1.湘潭市物业管理的现状。1.1湘潭市物业管理企业的组织结构比较粗略，岗位职能不够细分。 1.2湘潭市物业管
2、理人员较少且素质不高。 1.3湘潭市物业管理行业的市场竞争不强，并且创新意识也不强。 1.4 当地的物业管理企业缺乏与业主的信息交流，导致彼此的纠纷不断。2.湘潭市物业管理现状的原因分析。 2.1湘潭市经济较落后，物业管理行业发展较缓慢，工作内容划分不明确。 2.2该专业属冷门专业，大多教育学校或机构无此专业，故人才少且素质低。 2.3当地物业管理企业管理模式基本雷同，毫无特色创新。2.4当地物业管理企业的管理态度不正确，业主又不理解，彼此的沟通较少。3.对湘潭市物业管理现状提出的解决对策。3.1物业管理企业必须合理设计和完善组织结构，细分岗位职能，权责分明。3.2促进各高校和社会培训机构开办
3、物业管理专业，完善知识体系。3.3物业管理企业必须不断创新、具备独特之处，促进自身的全面发展。 3.4物业管理企业必须认清自己的角色，主动、热情、真诚的与业主沟通。4.湘潭市物业管理的四大发展形势。5.结论。不要问你的国家能够为你做些什么，而要问你可以为国家做些什么林肯。二、内容摘要随着社会发展脚步的增快，物业管理逐渐在人们的生活中占据着举足轻重的地位，在经济和社会和谐发展的大背景下，物业管理存在的一些矛盾也显现出来，例如：湘潭市物业管理企业整体水平偏低（包括物业管理组织结构粗糙、物业管理人员素质不高、业主与物业管理企业纠纷不断等）、相关法律法规不健全等等。而本文主要是从湘潭市物业管理的行业现
4、状入手，深入剖析其存在的矛盾，并根据对其原因的归纳总结，分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些矛盾的解决方案，从而促进湘潭市物业管理行业的繁荣发展和社会大和谐。三、 参考文献1高平.物业纠纷新型典型案例与专题指导M.北京:中国法制出版社,2009.42于卉敏.物业管理工作细化执行与模板M.北京:人民邮电出版社,2008.43王青兰.物业管理理论与实务M.北京:高等教育出版社,1998.4方芳,吕萍.物业管理M.上海财经大学出版社,1997.5程信和,刘国臻.房地产法学M.北京:北京大学出版社,2001.浅析湘潭市物业管理的现状和发展形势000中文摘要：随着社会发展脚步的增快，物业
5、管理逐渐在人们的生活中占据着举足轻重的地位，在经济和社会和谐发展的大背景下，物业管理存在的一些矛盾也显现出来，例如：湘潭市物业管理企业整体水平偏低，包括物业管理组织结构粗糙、物业管理人员素质不高、业主与物业管理企业纠纷不断等等。而本文主要是从湘潭市物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的矛盾，并根据对其原因的归纳总结，分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些矛盾的解决方案，从而促进湘潭市物业管理行业的繁荣发展和社会的大和谐。关键词：物业管理；现状；解决对策；发展形势。0.引言物业管理虽然在我国内地诞生时间不长，但发展很快,被视为现代化城市的朝阳产业。由于物业管理具有社区、环境建设和
6、管理的独特功能，已成为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。物业管理企业按照国家法律.法规和物业服务合同的约定,采用先进的维修养护技术和方法,对建筑物与物业管理区域内的环境卫生和公共秩序实行专业化管理,为业主提供卫生.安全.舒适的生活和工作环境,同时,也推动了住房改革的深入和住房商品化制度的完善，促进了房地产业的发展，繁荣了城市经济，拓宽了城市就业渠道，推动了第三产业的发展。物业管理对于加强社会主义精神文明建设和物质文明建设，维护社会稳定，建设和谐社会，将发挥越来越重要的作用。1湘潭市物业管理的现状1.1湘潭市物业管理企业的组织结构比较粗略，岗位职能不够细分。 湘潭市所有正规的物业管理
7、企业中，95%的物业管理企业的组织结构比较粗略，在这些物业管理企业中的专业人员缺乏，其中，各物业管理公司具有中等以上职称的专业人员不超过10人，大部分为流动性很大的维保人员、护管人员及保洁人员。而据调查，全市现有经审查批准获得管理资质的物业公司约92家，纳入物业管理范围的房屋共200万平方米。所以，湘潭市的物业管理企业属于中小型企业。而无论其所管辖的物业管理区域有多大，这些物业管理企业的成员人数都不尽相同，致使当物业管理企业给业主所提供的服务供过于求时，便会造成人力资源及物质资源方面的浪费；而当供不应求时，则会出现一人担任数职的情况，工作人员不仅吃不消，而且工作效率也会大大降低，同时资源还得不
8、到优化。而从另一角度来看，其组织结构类型也并不是单纯的属于我们所谓的物业管理企业组织结构的基本类型中的任意一种，因为，虽然大部分湘潭市的物业管理企业运用比较简单的直线制组织结构，但是，又不完全符合直线制物业管理企业的要求，因为该形式适用于小型的专业化物业管理企业，以作业性为主，例如：专业的物业管理保洁公司。而湘潭市的这些物业管理企业都是属于综合性的物业管理企业，所以，各个岗位的工作覆盖面必定比较广，工作内容比较多，故湘潭市大部分的物业管理企业的岗位职能肯定是不够细分的。1.2湘潭市物业管理人员素质不高。 物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善
9、的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障这正是物业管理从业人员素质不高的表现。而身为
10、一名湘潭人，我也切身感受到这种情况。比如：正是这个暑假，我在湘潭市金侨房地产下属的金世纪物业发展有限公司之中央广场物管处实习，该物业公司分别管理着金侨房地产开发的5处楼盘，同时，也对应着设立了5个物业管理处，即：金侨大厦物管处、世纪苑物管处、中央花园物管处、中央广场物管处、湘潭大学的书香庭院物管处，其中，中央花园是别墅型物业。在一次该公司举办的2009年“创优”动员大会中，公司领导严厉批评了中央花园物管处，作为一个高级的住宅小区，其中居然出现乱搭乱建的现象，此物管处的保安应第一时间制止这种现象，但是，对方一个小小的糖衣炮弹一只烟或是一个槟榔，就把这些保安打得晕头转向、找不着北了，使得一个环境优
11、美、高档的别墅小区变成了农贸大市场，同时，其中产权人或使用人的利益得不到保证，这充分说明我们物业公司从业人员的素质不高，太容易“打发”了！如此说明，连在湘潭市名列前茅的今世纪物业发展有限公司其人员素质不高，就更不用说其它大部分的物业管理公司了。1.3湘潭市各个物业管理企业的竞争意识和创新意识不强。湘潭市大多数的物业管理企业的现状，几乎所有的物业管理企业只是单纯且周而复始的管理着物业，毫无独特之处，无法脱颖而出，而且创新意识不强。但是，又只有创新才能推动物业管理行业的发展，只有创新才能使物业管理企业呈现勃勃生机。1.4 当地的物业管理企业缺乏与所管辖的物业管理区域内业主之间的信息交流，导致业主与
12、物业管理公司的纠纷不断。目前，在湘潭市所有的物业管理企业中，缺乏与所管辖的物业管理区域内的业主进行定期沟通、交流，快速接受业主的意见和建议，同时能优质、高效的解决其管辖区域内的各种问题与矛盾的物业管理企业占据72%。而当地大部分的物业管理企业也不会定期宣传物业管理相关的知识或者主动采取一些能够促进物业管理企业与业主之间关系融洽的活动。所以，可以得知，当地的物业管理企业与所管辖的物业管理区域内的业主之间缺乏沟通和交流。同时，一直以来湘潭市的物业管理都普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，大部分物业公司与开发商是隶属关系，在开发企业的管理下进行物业管理，属于单位自管或开发商下属的一个部门，当地98%
13、的物业管理企业与开发商现存的是子母关系，这就必定会考虑到开发商的利益，而与此同时，可能会影响到业主的利益，引起某些矛盾。而在当地所有的物业管理企业中有8成的物业管理企业每个月都会与不同的业主发生争执，其中，有三成的物业管理企业无法合理、快速、高效的解决与业主之间的矛盾，导致业主对物业管理企业的能力失去信心，彼此之间的关系不融洽，甚至有小部分业主采取故意刁难的方法，使得物业管理企业难以对物业管理区域进行合理管辖。这都可以表明我市业主对物业管理企业得信任度不高，支持力不强，物业管理企业与业主之间的交流明显不足。2.湘潭市物业管理现状的原因分析。2.1湘潭市是小型城市，相对而言，经济不是很发达，物业
14、管理行业发展比较缓慢，企业组织结构比较简单，企业内部各岗位不够细分，彼此之间的工作内容分界点不明确，管理体制不够完善。2.2物业管理专业属冷门，各高校开设该专业的并不多，社会专门的培训机构也非常少，故该专业人才偏少，不足以应对该行业的需求。而为了满足企业的人数要求，大部分的物业管理企业只能招聘非物业管理专业的人才，但是，当地物业管理企业为了节约成本，又大多不愿意培训新人，同时，物业管理企业向员工所提供的薪酬较低。这么一来，本来该行业的专业人才就更少，而非专业的新人对该行业、该专业、该企业及员工应有的个人素质不了解、不知从何入手。 于是大量的非专业人员转行从事物业管理工作。其中就包括建筑专业的人才、非物业管理专业的管理人才等其他各行各业的人员。而在湘潭市的众多物业管理企业中除开以上所述的人员外，还出现一种比较离谱的现象，即：一部分下岗人员或无业人员打着“亲情牌”未经正常规范的聘用程序，进入企业工作。那么，对于以上所述的非物业管理专业的人才及“空降部队”都属缺乏物业管理专业知识和系统的培训，而大多数的物业管理企业为了节约
