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1、信用社（银行）商业用房按揭贷款管理办法第一章 总 则第一条 为满足客户的融资需求，规范全省农村信用社（以下 简称农信社）商业用房按揭贷款管理，防范信贷风险，根据中华 人民共和国物权法、商业银行房地产贷款风险管理指引和关 于加强商业性房地产信贷管理的通知等有关规定，制订本办法。第二条 本办法所称商业用房按揭贷款是指农信社向借款人发 放的用于购买营业用房或办公用房（以下简称商业用房）、以所购商 业用房作为抵押物、开发商提供阶段性连带责任保证的贷款。按揭贷款的房屋分为一手房和二手房，一手房是指开发商新建 并首次销售的商业用房；二手房是指开发商以外的售房人再次在市 场上交易的商业用房。第三条 按揭贷款
2、的商业用房应为竣工验收合格的房屋。第二章 贷款准入条件第四条 按揭项目的准入。对拟与农信社合作的新建楼盘按揭， 无论金额大小，都应经过市州联社（办事处）信贷管理部门审批， 直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批，尾盘 项目除外。尾盘项目是指销售率达到或超过 80%的楼盘。第五条 按揭项目审批的操作流程：项目申请j项目调查-项 目审查j项目审批-签订合作协议。第六条 按揭项目的申请。开发商应向承贷社提交以下资料：（一）书面申请书主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额（二）公司资料1. 营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代 表人或授权代理人证明书与其他
3、有关证明；2. 公司章程、成立批文与验资报告；3. 经注册会计师事务所审计的近三年年度财务报表（成立未满 三年的提供自成立以来的年度财务报表）和近期财务报表；4. 最近年度年检合格的房地产企业开发资质等级证书；5. 房地产开发经历，包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度 等；6. 董事会或股东（大）会作出的符合公司章程规定的同意为借 款人提供阶段性连带责任保证的决议；7. 农信社要求提供的其他资料。（三）项目资料1. 项目的可行性研究报告；2. 建设用地规划许可证；3. 建设工程规划许可证；4. 建筑工程施工许可证；5. 国有土地使用权证或建设用地使用权证；6. 商品房预售许可证；7. 竣工验收
4、合格证明；8. 项目户型平面图；9. 农信社要求提供的其他资料。第七条 按揭项目的调查。受理申请后，由客户经理进行调查， 调查主要包括以下内容：（一）开发商的基本情况：财务状况、资信状况、开发经历与 承建能力等。（二）项目手续的合法性：项目资料是否完整、有效，内容是 否前后一致。（三）项目情况：项目地理位置、商业服务业繁华程度、交通 便捷程度、配套设施完善程度、临街情况等；项目占地面积、容积 率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计等。（四）项目市场前景：项目的市场定位、目标客户、销售情况 和抗风险能力。（五）项目所需按揭贷款金额是否合理。（六）项目效益：开发商的合作诚意、对农信社产生的
5、利息收 入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。（七）银行同业竞争情况。（八）农信社要求调查的其他内容。 调查人员完成按揭项目调查后，出具调查报告，签署明确意见， 连同各项资料提交审查。第八条 按揭项目的审查。应重点审查各项资料的完备性和有 效性、开发商的资金实力和开发能力、项目的合法性和合规性以与 市场前景等。审查人员完成按揭项目审查后，出具审查报告，签署明确意见， 连同各项资料提交审批。第九条 按揭项目的审批。县级联社对贷审会审批通过的按揭 项目报市州联社（办事处）信贷管理部门审批，直管市（林区）联 社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批。第十条 签订合作协议。经审批同意后，承贷社与开发商签
6、订 按揭贷款业务合作协议书，协议应主要明确以下事项：（一）开发商保证按揭项目的各项手续完备、合法、有效，保 证售房资金首先满足按揭项目的建设，不得挪作他用。（二）开发商应协助承贷社和借款人与时办理抵押登记并将登 记证明原件交由承贷社保管。（三）在借款人办妥正式的抵押登记之前，开发商为借款人提 供阶段性连带责任保证；因借款人或开发商的原因导致无法办理正 式抵押登记的，开发商应履行回购房屋的义务。（四）开发商应承诺按揭贷款涉与的项目建造款、售房款与结 算款等各项资金全额或按比例归集到承贷社结算账户，协助按揭项 目下的物业管理单位到承贷社开立结算账户并办理相关业务。第十一条 由农信社发放的商业用房开
7、发贷款，对其按揭项目 的调查、审查和审批程序可视情况适当简化。第十二条 商业用房按揭贷款对象是经工商行政管理机关核准 登记并按规定办理年检手续的企（事）业法人、其他经济组织或具 有完全民事行为能力的自然人。第十三条 借款人申请商业用房按揭贷款，应当符合以下条件：（一）企（事）业法人或其他经济组织的经营管理制度健全， 财务状况良好，在承贷社开立结算账户；（二）自然人年满十八至六十周岁（女性至五十五周岁），有完 全民事行为能力，有合法有效居留身份；（三）自然人有固定住所，有稳定的经济收入，在承贷社开立 结算账户；（四）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；（五）购房证明符合要求；（六）购房首付款比例
8、符合要求；（七）农信社规定的其他条件。第三章 贷款额度、利率和期限第十四条 商业用房购房首付款比例不得低于 50%，其贷款利 率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的 1.1 倍。具体的 购房首付款比例、贷款期限和利率水平由各市州联社（含办事处、 直管市、林区，下同）根据当地监管要求与同业竞争态势合理确定。第十五条 对以“商住两用房”名义申请贷款的借款人，购房 首付款比例不得低于 45%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的 同期同档次利率的 1.1 倍。具体的购房首付款比例、贷款期限和利 率水平由各市州联社根据当地监管要求与同业竞争态势合理确定。第十六条 个人商业用房按揭贷款的月房产支出与
9、收入比控制 在 50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在 55以下（含）。（一）房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额 +月物业管理费）/月均收入。（二）所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额 +月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即 单一借款时为借款人本人可支配收入，共同借款时为共同借款人可 支配收入。但对于单一借款，如承贷社考虑将借款人配偶的收入计 算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内 的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。第十七条 贷款利率按照人民银行规定的利率档次执行。贷款
10、 期限在 1 年（含）以内的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分 段计息；贷款期限在 1年以上的，遇法定利率调整，于次年1 月 1 日起，按相应利率档次执行新的利率规定。第十八条 一手房个人商业用房按揭贷款期限最长不得超过 10年，一手房法人商业用房按揭贷款期限最长不得超过 5年。所购 房屋为二手房的，二手房已竣工验收年限不得超过 10年。第四章 贷款管理第十九条 商业用房按揭贷款业务操作流程：借款人申请j贷 款调查j贷款审查j贷款审批j签订合同j办理房屋保险j办理抵 押（预告）登记j发放贷款j贷后管理j贷款偿还j注销登记。第二十条 借款人申请。借款人提出书面申请并提供以下资料：（一）借款申请
11、表。（二）企（事）业法人、其他经济组织提供营业执照、税务登 记证、组织机构代码证、贷款卡与其他有关证明。（三）企（事）业法人、其他经济组织提供经注册会计师事务 所审计的近三年年度财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的 年度财务报表）和近期财务报表。（四）自然人提供有效XX明，XX、户口簿或其他有效居留证 件；婚姻状况证明，已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻 关系证明，未婚的提供单身证明。（五）自然人提供借款人家庭财产和经济收入证明，包括由借 款人所在单位出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产 证明、有价证券等；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要 签订共同还款责任确认书，明
12、确在一方无力偿还贷款的情况下，其 他方仍要继续承担还款责任。（六）借款人是自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组 织，或在上述机构内持有超过 10的股份，或其个人收入的主要来 源为上述机构的经营收入者）或公司的股东、董事，应提供有关资 产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等。（七）购房首付款支付凭证。（八）房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买 卖合同。（九）共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明文件。（十）农信社要求提供的其他资料。办理一手房商业用房按揭贷款的，在承贷社与开发商签订合作 协议书并对项目核定所需按揭贷款金额之后，再由借款人向承贷社 提出商业用房按揭贷款申请；办理尾
13、盘或二手房商业用房按揭贷款 的，由借款人直接向承贷社提出商业用房按揭贷款申请。第二十一条 贷款调查。受理申请后，由客户经理进行贷款调 查，调查主要包括以下内容：（一）借款人是否符合贷款条件；（二）借款人提供的资料是否真实有效；（三）房产交易价格是否合理；（四）购房首付款比例是否符合要求，付款凭证是否真实；（五）借款人在农信社和他行的信用记录与存款情况；（六）抵押物的变现能力，共有权人是否出具同意抵押的证明 文件；（七）借款人的还款能力，每期还款有无稳定现金流量；（八）农信社要求调查的其他内容。调查人员完成贷款调查后，出具调查报告，签署明确意见，连 同各项资料提交审查。第二十二条 贷款审查。应重
14、点审查借款人资格与还款来源的 合理性、可靠性，借款人的还款意愿和信用状况，贷款金额、期限 和还款方式是否与借款人还款能力相符等。审查人员完成贷款审查后，出具审查报告，签署明确意见，连 同各项资料提交审批。第二十三条 贷款审批。商业用房按揭贷款遵照农村信用社 信贷管理基本办法规定程序审批，不得逆、省程序操作。单个借款人（含一次购买多套或累计购买多套）贷款金额超过 审批权限的，按权限管理规定上报审批。第二十四条 签订合同。经审批同意，办理一手房商业用房按 揭贷款的，由承贷社、借款人和开发商三方签订商业用房按揭借款 合同。办理二手房商业用房按揭贷款的，由承贷社、借款人和售房人 三方签订二手房抵押贷款
15、承诺书，承贷社承诺在办妥所交易房屋产 权过户和抵押登记并将登记证明原件交由承贷社收执之后，按约定 发放贷款。承诺书签订后，由承贷社与借款人签订商业用房按揭借 款合同。第二十五条 办理房屋保险。借款人必须办理房屋保险，保险 合同与保险单上须注明，出险时承贷社为保险赔偿金的第一受偿人， 并将保险单正本交承贷社保管。保险金额不得少于贷款金额，保险 到期日应长于贷款到期日。第二十六条 办理抵押（预告）登记。借款人在办妥正式的抵 押登记之前，由客户经理和借款人共同到当地房地产管理部门办理 房地产抵押预告登记，并由开发商提供阶段性连带责任保证；预告 登记之后，承贷社必须自能够进行不动产登记之日起三个月内申请 正式登记，同时自动解除开发商提供的阶段性连带责任保证。登记与他项权证的管理遵照农村信用社抵押贷款管理办法 相关规定执行。第二十七条 发放贷款。在借款人办妥抵押（预告）登记手续 后，方可发放贷款。承贷社以转账方式将款项直接划入售房人在承 贷社的结算账户上，同时通知借款人贷款已经发放，售房人出具收 款证明。贷款发放后，应将相关信息与时录入个人或企业信用信息基础 数据库，详细记载借款人与其配偶的 XX 或企业基本信息、购房套 数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以与违约信息等。第二十八条 贷后管理。贷后管理遵照农村信用社贷后管理 暂行办法相关
