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1、_2010年北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见（讨论稿）2010年北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见（讨论稿）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。一、合同的效力第一条【房屋买卖合同的范围】本意见所称的房屋买卖合同，是指房屋出卖人将其从房屋原产权人处取得的房屋再行转让给买受人，买受人支付一定对价的合同。新建商品房、农村私有房屋及公房承租权的转让，不适用本意见。第二条【未取
2、得产权证房屋的买卖】出卖人将尚未取得房屋产权证的房屋转让他人，一方当事人依据城市房地产管理法第三十八条第（六）项的规定主张房屋买卖合同无效的，不予支持。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋产权证，致使买受人不能办理房屋产权过户登记手续的，应当承担相应的违约责任。第三条【将来可能取得所有权房屋的买卖】对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，一方当事人以出卖人未取得所有权为由主张买卖合同无效的，不予支持。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使房屋不能交付或买受人不能办理房屋产权过户登记手续的，应当承担相应的违约责任。第四条【已购经济适用住房的买卖】出卖人在法定的限制上市交易期
3、限内转让已购经济适用住房，一方当事人依据合同法第五十二条第（四）项的规定请求确认买卖合同无效的，应予支持。转让参照经济适用住房产权管理的房屋，如该房屋依据相关政策、法规没有上市交易期限限制的，不适用上述规定。第五条【共有房屋的买卖】出卖人将登记在其他共有人或全体共有人名下的共有房屋，擅自以其他共有人或全体共有人的名义转让给他人，买受人有理由相信出卖人对转让房屋享有代理权，符合表见代理的构成要件，出卖人或其他房屋共有人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。方案一：出卖人将登记在其个人名下的共有房屋，擅自以自己名义转让给他人，买受人依据物权法第一百零六条的规定，善意取得房屋所有权的，可以认定房屋买卖合
4、同有效。买受人不构成善意取得的，依据物权法第九十七条和合同法第五十一条的规定，应当认定买卖合同无效，其他共有人对转让行为予以追认的除外。方案二：出卖人将登记在其个人名下的共有房屋，擅自以自己名义转让给他人，可以认定房屋买卖合同有效，但有证据证明买受人知道或者应当知道房屋为共有或买受人与出卖人存在恶意串通损害其他共有人利益的除外。第六条【设定有抵押权房屋的买卖】房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）经抵押权人同意后转让抵押房屋的，房屋买卖合同有效。方案一：房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，抵押权人依据物权法第一百九十一条第二款的规定主张房屋买卖合同无效的，应予支持
5、，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未将房屋抵押情况告知买受人或者买受人不知道房屋设定有抵押权的，买受人依据合同法第五十四条第二款的规定请求撤销房屋买卖合同的，应予支持，但出卖人清偿债务消灭抵押权的除外。方案二：房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同履行期限届满时仍未消灭抵押权，致使买受人无法办理房屋过户登记手续，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能违约责任的，应予支持；买受人有过错的，应当减轻或免除出卖人的责任；买受人要求继续履行合同，办理房屋过户登记手续的，法院应当向买受
6、人行使释明权，告知其应当变更诉讼请求，买受人坚持原诉讼请求的，应驳回其诉讼请求。第七条【被有权国家机关采取强制措施房屋的买卖】出卖人转让被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使房屋不能交付或买受人不能办理房屋产权过户登记手续的，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能违约责任的，应予支持；买受人有过错的，应当减轻或免除出卖人的责任；买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，法院应当向买受人行使释明权，告知其应当变更诉讼请求，买受人坚持原诉讼请求的，应驳回其诉讼请求。如果该强制措施是以
7、买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。第八条【未办理宣示登记房屋的买卖】房屋权利人依据物权法第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理产权宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。第九条【共同居住房屋的买卖】出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，配偶、其他亲属或拆迁被安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策有权居住该房屋，居住权人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。二、合同的履行第十条【房屋买卖的预约与本约】当事人双方签订购房意向书等预约协议后，一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合
8、同的，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，不予支持。当事人一方以对方违反购房意向书等预约协议，导致不能订立房屋买卖合同为由，要求赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的，一般不予支持。预约协议约定有定金条款，因可归责于一方当事人的事由导致买卖合同不能订立的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方所受到的信赖利益损失。具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出、房屋差价及违约方所获利润等因素予以确定。第十一条【阴阳合同】当事人之间先后分别签订数份房屋买卖合同（包括网签合同、备案合同、实际履行合同、补充协议
9、等），但合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。当事人以合同约定存在规避税收征管为由请求确认买卖合同全部无效的，不予支持。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。第十二条【一房数卖】出卖人就同一房屋与数个买受人分别签订数个房屋买卖合同，除合同具有合同法第五十二条规定的无效情形之外，各房屋买卖合同均为有效。在合同均为有效的情形下，买受人均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理房屋产权过户登记的买受人，请求出卖人履行交付房屋等合同义务的，应予支持。（二）均未办理
10、房屋产权过户登记，已经实际合法占有使用房屋的买受人请求出卖人履行办理房屋产权过户登记等合同义务的，应予支持。（三）均未办理房屋产权过户登记，又未合法占有使用房屋，已经先行支付购房款的买受人请求出卖人履行交付房屋和办理房屋产权过户登记等合同义务的，应予支持。（四）合同均未履行，依法成立在先的合同买受人请求履行合同的，应予支持。未能取得房屋所有权的买受人，请求解除合同、赔偿损失的，按照合同法的有关规定处理。第十三条【房屋的无权处分与善意取得】无房屋处分权的出卖人以自己名义转让房屋给他人，买受人符合物权法第一百零六条规定的善意取得构成要件的，取得房屋所有权。房屋的无权处分主要包括以下情形：（一）因当
11、事人原因导致房屋登记在非实际权利人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（二）权利人因非依法律行为的物权变动取得房屋的所有权，但未办理宣示登记，房屋仍登记在他人名下的，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（三）因房屋登记机关错误登记，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（四）夫妻共有及其他属于法定共有的房屋仅登记在其中一个共有人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（五）出卖人将房屋转让给买受人，并办理了房屋过户登记手续，其后合同被确认无效或被撤销、解除，在房屋所有权变更登记回出卖人名下前，买受人擅自以自己名义处分房屋的；（六）其他无权处分房屋的
12、情形。物权法第一百零六条第一款第（一）项规定的不动产善意取得中“善意”的判断标准：买受人信赖不动产登记簿的记载，不知道出卖人不具备处分该不动产的权限即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知不动产登记簿对权利人的记载错误或者登记簿中存在异议登记记载的除外。该推定属于可以反驳的推定，房屋原所有权人对于买受人为恶意负有举证责任。物权法第一百零六条第一款第（二）项规定的“以合理价格转让”，不包括买卖合同约定了合理的房屋价款，但买受人尚未实际支付的情形。第十四条【借名登记】借名人以保留房屋所有权的意思表示，委托或指令将房屋所有权登记在他人名下，借名人主张房屋确权或者依据双方之间的委托等合同法律关系要
13、求登记人办理房屋过户登记手续的，应予支持。但借名行为属于合同法第五十二条规定的无效情形或涉及交易第三人利益的除外。另一种意见：借名人依据双方之间的委托等合同法律关系要求登记人办理房屋过户登记手续的，应予支持。借名人提供证据证明其对房屋确实存在出资关系，但不足以证明其存在保留所有权的意思表示的，借名人主张房屋确权或要求登记人办理房屋过户登记手续的，不予支持。借名人依前项规定未能取得房屋所有权，其向登记人另行主张出资债权的，应予支持。第十五条【国家房地产宏观调控政策变化与合同履行】房屋买卖合同约定买受人以担保贷款的方式支付购房款，因国家关于房地产宏观调控政策变化导致买受人无法办理房屋担保贷款，履行
14、合同约定的付款义务的，可认定为不可归责于任何一方当事人的原因导致合同无法继续履行，买受人以此为由要求解除房屋买卖合同的，可予支持，但合同另有约定的除外。房屋买卖合同签订后，因国家关于房地产宏观调控政策变化导致买受人首付款数额增加、贷款成数减少及贷款利率提高，严重影响买受人的履约能力，买受人以此为由选择要求解除房屋买卖合同的，原则上可予支持，出卖人可以要求买受人支付一定数额的补偿，合同约定有定金条款的，补偿数额一般以不超过定金数额为限。但合同另有约定的除外。另一种意见：房屋买卖合同签订后，因国家关于房地产宏观调控政策变化导致买受人首付款数额增加、贷款成数减少及贷款利率提高，严重影响买受人的履约能
15、力，可认定为不可归责于任何一方当事人的原因导致合同无法继续履行，买受人以此为由选择要求解除房屋买卖合同的，原则上可予支持，出卖人不得要求买受人承担违约责任。但合同另有约定的除外。第十六条【国家税费调整与合同履行】房屋买卖合同签订后，因国家宏观政策调控引起国家税费调整，当事人对税费的支付有明确约定的，依约定处理；当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人一方以房屋买卖合同中对税费调整未作约定或约定不明为由，要求解除合同的，不予支持。第十七条【出卖人死亡后的房屋过户】房屋买卖合同签订后，买受人支付了房屋价款，出卖人死亡的，买受人要求出卖人的继承人继续办理房屋过户登记手续的，应予支持。第十八条【房屋买卖中的户口纠纷】房屋买卖合同履行过程中，买受人起诉要求出卖人迁出户口的，无论当事人在买卖合同中就户口迁移事宜是否作出了约定，均不属于民事案件的受理范围，已经受理的，应当裁定驳回起诉。三、违约责任的承担第十九条【解除权主体和期限】房屋买卖合
