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1、(精编)汉口写字楼市场解析报告目录前言4一汉口写字楼市场大要41.1口写字楼市展回41.2写字楼体市特点5二汉口写字楼市场供给需求解析62.1口写字楼市供解析62.1.1供量解析62.1.2租金/售价解析7武市写字楼价格指数7武市字楼市成交价格8口写字楼市板价格特点8口写字楼市板租金特点92.1.3租售率解析102.1.4物特点解析112.2写字楼市需求解析122.2.1市需求大要122.2.2市需求特点解析13三项目调研解析143.1目源解析143.1.1地理地址及交通143.1.2商公境143.2目SWOT解析14四项目定位154.1目推行建214.1.1推行策略214.1.2营销策略22
2、4.1.3项目营销思路224.1.项目销售目标22附件23前言写字楼作为商业房地产的前沿物业，是特地针对企业等机构出租和销售的建筑空间。与其他形式的商业房产（如购物中心）相同，在项目开发前必定进行可行性解析，正确的市场定位。【一汉口写字楼市场大要】武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次跳跃，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。1.1汉口写字楼市场发展回顾汉口地区写字楼市场的发展大体能够分为三个阶段：（以下表所示）阶武汉市经济发展时间（年）代表写字楼项目段水平泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳I1
3、9921995发展较快丽广场建银大厦、国贸大厦、瑞通广场、招银II19951998发展很快大厦、信合大厦III1998商业银行广场、天恒财智大厦、华通互减缓连网大厦解析：第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸取了相当部分的高端市场后出处于市场变化，价格逐渐走低。第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸取了大部分高端市场，主若是外处驻汉机构。第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。经过回顾
4、解析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；近来几年来写字楼需求碰到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能可是阶段性的，而商住楼的客户即是写字楼市场的潜藏客户1.2写字楼整体市场特点经过调研解析，目前汉口地区写字楼市场表现以下特点：集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块写字楼物业平均销售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月写字楼客户以外处驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业写字楼出租率比较高，达到70以上；但销
5、售率比较低，整体不到40纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但可是暂时的。【二汉口写字楼市场供给需求解析】2.1汉口写字楼市场供给解析2.1.1供给量解析汉口地区主要写字楼项目板块分布情况以以下图表所示：（注：此处解析时写字楼不分等级）解析：市场板块供给特点明显。从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道金融一条街板块，再到近来几年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为主，周边片区为辅的供给格局。建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模的40，占汉口地区甲级写字楼物业规模的60以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的地区。解放大道至
6、武胜路板块，齐聚了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但近来几年来板块供给量少，市场冷淡。沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为汉口主要的商住办公楼齐聚之地。2.1.2租金/售价解析武汉市写字楼价格指数武汉市写字楼价格指数及变化以以下图表所示：写字楼历年价格指数表2000.22000.32000.42001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.32002.4数10101013101610181016101910231030103510381050(注：以汉口和武昌写字楼为统计解析对象)解析：2001年以前上涨缓慢
7、，2001年今后上涨很快，特别是2002年以来同比涨幅达3。这主若是和武汉市宏观经济发展水平有关。武汉市字楼市场成交价格武汉市写字楼市场成交价格指数及变化以以下图表所示：年季度2002.12002.22002.32002.42003.1写字楼指数41284149416342084270(注：以汉口和武昌写字楼为统计解析对象)解析：2002年写字楼市场销售均价为4126元/平方米，2003年一季度销售均价为4270元，表现大幅上涨趋势。汉口写字楼板块价格特点汉口地区写字楼板块销售价格特点以以下图表所示：板块平均售价(元/)解析：7000建设大道“金融一条街”从销售5000价解放大道至武胜路格来4
8、000看，取水楼至江汉北路汉口写沿江大道及江汉路步行街4200字楼板平均售价4270块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到7000元/平方米，高出武汉市写字楼平均销售价格2800元/平方米。这主要是金融一条街清楚的发展规划和浓厚的商务办公气氛大大提升了板块写字楼的市场价值。解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方米，板块形成牢固的三足鼎立（武广、世贸、泰和）之势，商业气息浓厚。江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武汉市写字楼平
9、均销售价格水平相当。这主若是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。汉口写字楼板块租金特点汉口各板块写字楼租金情况以以下图表所示：板块平均租金(元/月)建设大道“金融一条街”55解放大道至武胜路30取水楼至江汉北路25沿江大道及江汉路步行街20平均租金35解析：从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元/平方米/月，写字楼最高租金达到80元/平方米/月，为武汉市写字楼租金最高地区。板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写字楼云集的共同影响，写字楼物业市场价值高
10、，将来增值趋势明显。解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方米/月左右，其价位居武汉市写字楼的中间水平。地区写字楼供给牢固，由于受武汉广场和世贸大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中在这一带。江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租金为20元/平方米/月。江汉路素来以来是武汉市的中心商业区，其商业经济发展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，主若是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。但是随着中心商务区的扩展，写字楼在这里会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。2.1.3租售率解析汉口板块写字楼出租情况特点以以下图表所示：板块租售率建设大道金融一条街85解析：取水楼至江汉北路75汉口写江汉路及沿江大道70率为75左解放大道沿线及武胜路70建设大平均水平75板块，写字楼而且入住率也特别高，达85%字楼平均入住右道金融一条街不但租金高，江汉路及沿江大道板块入住率达70%，由于周边经济发展好，写字楼数量相对较少，且租金比较低，所以入住率也很高解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为6575之间，入住率低于其他板块。这主若是趋于写字楼老化，功能等跟不上现代办公需求。2.1.4物业特点解
