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1、福鼎市鼎融国际广场项目可行性研究报告项目编号：2008020098中心主任：陈 琳项目负责人：叶森鑫福建省闽咨投资咨询中心 1编 制 人 员叶森鑫 工 程 师梅顺启 高级经济师黄继才 高级工程师杨东升 高级工程师陈 榕 高级经济师吕佳娜 工 程 师钱 丹 助理工程师审核：黄继才 总工审定：陈 琳 主任目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 编制依据2第三节 主要结论2第二章 项目建设的必要性6第一节 项目背景6第二节 项目建设的必要性8第三章 项目功能定位和目标市场预测10第一节 房地产市场调研分析10第二节 本项目市场分析12第三节 市场定位13第四章 项目建设场址条件14第一节 区
2、域自然条件14第二节 气候水文特征14第三节 社会经济概况15第四节 配套基础设施条件16第五节 项目建设的政策支持17第六节 基地及地质状况17第五章 工程建设方案与建设内容18第一节 设计依据18第二节 工程建设方案18第三节 工程建设内容23第六章 环境保护与节能25第一节 环境保护25第二节 节 能27第七章 项目组织机构与实施进度安排28第一节 组织机构28第二节 进度安排28第八章 项目招投标30第九章 投资估算与资金筹措32第一节 投资估算32第二节 资金筹措35第十章 经济评价36第一节 编制说明36第二节 费用与效益估算36第三节 财务分析错误！未定义书签。第四节 不确定性分
3、析38第五节 评价结论39第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：福鼎市鼎融国际广场项目二、项目建设单位：宁德市鼎融置业有限公司三、项目负责人：四、项目建设地点：项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为一条18米的规划路。周边道路通畅，交通便捷。五、项目主要建设内容为：总用地面积13335.7，沿中央大道和北侧分别设置了一幢26层高的写字楼，设置四层商业裙房将两座楼紧密联系，整体建筑呈“反L”形，对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心花园。总建筑面积63294.16,其中计容积率建筑面积56009.04：不计容积率建筑面积7285.12（含地下室建筑面积
4、7054.75，配套建筑面积230.37）。项目地点交通便利，形成良好的景观空间。六、项目建设单位情况：宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积20万平方米以下的开发建设项目，注册资本2000万元人民币。七、项目前期工作进展情况说明：本项目用地为建设单位以公开拍卖的方式取得土地的使用权，在拍卖文件中已经市建设局出示建设项目选址意见书，各项规划指标的建设项目选址意见书中已确定，按建设局规划方案的要求，下一步将委托具有资质的设计单位编制项目初设方案的设计工作，建筑面积、建筑密度、停车位、绿化率等分项目均按规划要求进设计。第二节 编制依据一、建设单位与福鼎市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同；二
5、、福鼎市建设局鼎建规201040号福鼎市建设局关于桐南新城海事处南侧地块规划用途及相关建设指标的复函；三、投资项目可行性研究指南（试用版）；四、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；五、鼎融国际广场项目规划设计方案审定通知书；六、业主单位提供的其它材料；七、业主单位委托编制可研报告的合同书。第三节 主要结论一、 宏观环境分析总结（一） 国内写字楼市场概况从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼经历了从初级到成熟阶段历程，国内较发达城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；与早期写字楼形态、功能单一相比，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观
6、、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随着提升；在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区、集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离，在目标市场定位准确的前提下，尚有很大的发展空间。（二）福鼎市写字楼市场概况福鼎市房地产市场的近年获得了长足的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成的铂金华城、滨江朝代城、龙泽外滩、集创大厦、桐南明珠、御景园等一批高层住宅楼盘及商业单位，市场销售火爆。福鼎人民已逐渐从“居优其屋”向置业转变，而第三产业比重的增加及从业人
7、员的增多，成了对本类产品的市场前景的定位。同时房产价格一直走高，体现了旺盛的购买潜力。但福鼎近年来写字楼的开发一直处于一个空白点，众多对写字楼有需求的客户，只能租用酒店或一些单位空余办公室。因此，开发地理位置优越、环境优美、软硬件过关、管理完善的写字楼项目，具有广阔的市场前景。二、市场前景预测根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为集“购物、娱乐、休闲、办公”于一体的繁华金融商业中心。产品结构设计成二幢26层功能齐全的高层写字楼，四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以“多元共享和城市综合体”为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活工作模
8、式和需求，避免产品的同质化带来的市场风险。同时注重小区景观环境和品位的塑造，避免商业人流和写字楼人流的交叉干扰，因此市场前景看好。三、项目总投资及资金筹措方案项目总投资为45446.66万元，项目所需资金由建设单位自筹28000万元，其余17446.66万元由销售收入再投入解决。四、综合评价结论项目建设符合当前福鼎市作为滨海旅游城市建设的总体规划要求，项目开发按国家对房地产事业的有关规定和要求进行建设，项目规划选址和设计方案已通过建设局批准。项目建成后对提升福鼎市滨海旅游城市的形象，完善城市的总体布局，加快福鼎城市化的建设进程，促进社会经济的可持续发展，提高桐南新城片区的城市建设水平具有十分重
9、要的意义。项目选址科学合理，自然条件及水、电、路等基础设施条件好，具备了建设的基本条件。项目主要经济指标见下表：在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为25.78，项目资本金净利润率41.84，项目投资财务税前内部收益率为21.1，项目投资财务税后内部收益率为15.8，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。项目主要经济指标表序号工程或项目名称单位数量备注1总用地面积13335.72总建筑面积63294.163计容总建筑面积56009.043.1办公建筑面积39833.463.2商业建筑面积16091.373
10、.3配套建筑面积84.214不计容总建筑面积7285.124.1地下室面积7054.754.1.1人防面积3999.84.1.2停车场面积3054.954.2配套建筑面积230.375建筑占地面积4260.556绿地面积33347容积率4.207建筑密度%31.958绿地率%25.09实际停车数9.1机动车停车数辆2249.1.1地面停车数辆369.1.2地下车库停车数辆1889.2摩托车停车数辆74换算为222辆非机动车9.3非机动车停车数辆16819.3.1地面停车数辆14599.3.2摩托车换算为非机动车停车数辆22210建设项目总投资万元44769.36第二章 项目建设的必要性第一节
11、项目背景福鼎市位于福建省东北部，与浙江温州毗邻，是闽东南通往浙江乃至长江三角洲的“北大门”。于清乾隆4年（即公元1739年）置县，1995年撤县设市，城市规划控制面积200平方公里，现辖16个乡镇（街道）、1个开发区，共有250个村、29个居委会，其中沿海乡镇有12个。全市陆地面积1526平方公里，海域面积14960平方公里，是陆地面积的近10倍，其中滩涂面积6670公顷，020米等深线浅海面积7万公顷。总人口56万人，老区基点村231个，老区人口占全市总面积的86%，少数民族乡1个、民族村25个，少数民族人口占全市总人口的7.5%。福鼎市南距省会福州230公里，北邻浙江温州84公里，东至台湾
12、基隆142海里，104国道、高速公路同三线和已经动工建设的温福铁路纵贯全境，水陆交通便捷，“南联北接”的时空距离短。同时，福鼎是闽浙两省海陆相连的唯一县级市，历史上同浙南有着密切的经济社会文化往来，边界贸易基础好、发展快、规模大，是我省重要的省际边贸改革试点县（市），2004年边界贸易额50.7亿元，增长10.7%。福鼎市拥有海岸线长432.7公里，占全省的十分之一，有大小港湾41个，岛屿81个。天然深水良港之一的福鼎沙埕港，水深港阔，长年不淤不冻，万吨巨轮出入不受潮汐限制，在3.7公里长的岸线上可建510万吨泊位8个，1万吨泊位10个，是国家二类口岸和国家一级渔港。奇山秀水和滨海岛屿构成了福
13、鼎市独具特色的自然旅游资源。“海上仙都”太姥山的自然景观以花岗岩洞为特色，在国内同类景观中发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜区和国家地质公园，融山、海、川、岛和人文景观为一体，有太姥山岳、晴川海滨、九鲤溪瀑、福瑶列岛、桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居、冷城古堡、昭明十刹等一批历史古迹。成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山的知名度不断提高，旅游经济迅速发展。同时市政府以名山为媒，以特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，在全国大中城市开展推介、促销、招商活动，并在政策上制定一系列优惠措施，提供良好的投资环境、服务环境，寻求各种经济成份参与旅游开发。大力发展生产富有地方特色的工艺美术品、土特产品、海产品等旅游纪念品，发展区域文化、旅游文化、畲族文化、乡村文化、生态文化等各种特色文化，扩大旅游宣传覆盖面，拓展客源市场。福鼎是闽越和瓯越文化的发源地之一，中原文化的传入也比较早，自秦汉以来，就是闽浙之间的重要城镇。深厚的道教、佛教、儒教文化，独具民族特色的畲族文化、独具地方特色的饮食文化与闽东老区的革命精神共同构筑现代福鼎多元的文化体系，1997年和2000年连续两届荣获全国“双拥模范城”称号。随着经济社会发展进程的不断加快，福鼎市基础设施建设日异完善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城
