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1、 培训资料 第一部 房地产专业底子专业知识一、 房地财产与房地产（一）房地产的看法和特点（1） 看法：房地产是房产和地产的总称，是由土地，附着在土地上的种种修建物，构筑物和其他不可分散的物质及其权利组成的财产总体，又称为不动产，（2） 房产：是衡宇及其权利义务干系的总和地产：是土地及其权利义务干系的总和（3） d保值和增值性（二）房地财产：（1） 看法：房地财产是指从事房地财产开发，经营，治理，办事等行业与企业的总称。它是一个巨大的财产体系，具体说，包罗：土地开发，衡宇建立，衡宇维修和治理，土地使用权的有偿转让与出让，衡宇所有权的买卖，租赁，房地产抵押，中介咨询及署理等行为，以及对经济运动进行
2、控制和治理的行为。（2） c.地产经营，包罗土地使用权的出让、转让、租赁和抵押。（出让和转让的区别：流通市场差别（转让属出让）：出让是土地在一级市场流通，转让是土地在二级市场流通；行为性质差别；出让是创设财产权的行为，转让是转移财产权的行为；流通干系的主体差别，出让干系中，必有一方是土地所有者（政府，国度），转让干系中，双方都是土地的使用者） d.房地产经营，包罗房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。 e.房地产中介办事，包罗咨询、估价、丈量、办事、公证等 f.物业治理办事：包罗家居办事，衡宇及配套设施和大众场合的维修养护，保安、绿化、卫生、转租、代收代付等。 g、房地产金融，包罗信贷，保险
3、和房地产金融资产的投资等。（三）房地产市场（1） 看法：广义为整个社会房地产生意业务的场合，狭义为专门进行房地产买卖、租赁，抵押生意业务的场合。（2） 房地产市场的分类：一级市场政府出让土地于开发商的市场，也称土地市场 二级市场开发商出售于消费者的市场，也称一手房市场 三级市场消费者已购商品房再转让的市场，也称二手房市场（四）我国住宅财产的生长前景住宅建立是房地财产的主流，住宅财产生长在推动百姓经济增长方面将起列日益明显的作用，在未来的十几年中我国住宅财产将面临更多机会和挑战，主要来自以下几方面：（1）都市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求（2）流感人口增长对住宅形成巨大需求（3）居民消费结构变
4、革对住宅形成巨大需求（4）旧城改革的速度加速，安顿居民需要大量住宅（5）政府为扩大海内需求，促进百姓经济连续增长，出台了一系列深化住宅制度革新和启动住宅消费的步伐，这也就促进了住宅的需求，其中最主要的步伐有：（1）取消福利分房，实行住房分派钱币化（94年取消福利分房）（2）开放住房二级市场，以存量住房流动发动增量住房消费（五）房地产的周期阐发房地产的生长期：8488年、9295年。 低沉期8891年、9697年。98年住宅商品化开始是在沿海都市。在中国房地产生长78年为一个周期，生长期在5年左右，低沉期在23年。二、房地产开发经营的步伐（一）房地产开发经营的主要阶段和历程1、 建立工程项目设立
5、和企业组建2、 房地产建立工程项目筹划与规与审批3、 土地使用权的取得4、 征地与拆迁5、 工程建立与治理6、 房地产租售治理7、 房地产的物业治理 （二） 房地产开发的步伐1、立项 看法：开发项目经计委审批纳入年度建立投资筹划 步伐：市场调研 选项 财务评估 （项目决策） 可行性研究陈诉 申报，审批，取得项目发起书2、筹划： 看法：完成开发项目的筹划审批和方案设计 步伐：治理项目发起书 治理建立用地筹划许可证 治理建立工程筹划许可证3、拆迁： 步伐：冻结户口审查拆迁筹划（资金，房源）-核发拆迁许可证-公布拆迁通告-进行拆迁发动-告竣拆迁协议-调解处置惩罚拆迁纠纷4、土地使用权取得： 步伐：行
6、政筹划，出让，补地价，取得国有土地使用证5、开工准备 审查筹划条件，市政，方案设计，施工图设计，施工组织设计。治理开工许可证（申请招投标，工程概预算，治理质检，安检登记存案，验货6、施工治理（项目治理） 施工监理：控制质量，工程，造价，治理条约，信息，协调甲，乙方干系7、竣工验收 内容：隐蔽性工程预验收，单项工程验收，安装工程验收，整体验收（以上由建委卖力验收）8、市场（租赁经营） 治理商品销售许可证治理预售条约存案登记市场营销9、物业治理三、房地产常用看法根本看法：（1） 尺度层：是指平面部署相同的住宅楼层（2） 层高：通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，板心对板心（3） 净高：
7、是制层高减去楼板厚度的净剩值（低于2.2m不计面积）（4） 开间：通常指房间宽度，是指一间衡宇内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离（5） 进深：通常指房间的长度，是指一间衡宇内从前墙皮到后墙皮之间的实际长度（6） 玄关：就是登堂入室的第一步所在的位置，它是一个缓冲太过的地段，增加玄关是为 了增强秘密性和方便性。关于面积的看法：（1） 筹划建立用地面积：是指项目用地筹划红线范畴内的土地面积，即小区总占地面积（2） 修建面积：是指修建物外墙外围成空间的水平面积，如果盘算多层，高层住宅的修建面积，则是各层面积修建面积之和，修建面积包罗了衡宇居住的可用面积，墙体柱体占地面积，楼梯走道面积，其他公摊面积
8、等。（3） 使用面积：是指住宅中分户门内部可供使用的净面积总和，不包罗墙体和柱体，也即地毯面积。（4） 修建面积（销售面积）：套内修建面积+公摊面积（5） 大众修建面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户收支方便，正常来往，保障生活所设置的大众走廊，楼梯，电梯间，水箱间等所占面积的总和。公用修建面积=整栋修建面积-整栋各套内修建面积之和-单独具备使用成果的独立使用空间（如：地下车库，堆栈，人防工程等）（6） 公摊面积：商品房公摊面积的公用修建面积主要由两部分组成：a梯井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备室，大众门厅和过道等成果上为整栋修建办事的大众用房和治理用房的修建面积b各单位与楼宇大众修建空间之
9、间的离开以及外墙墙体水平投影面积的50% 公摊系数=整栋修建物的大众修建面积除整栋修建物的各单位修建面积之和（每套商品房所应分摊的大众修建面积=分摊系数乘单套修建面积）修建面积=套内修建面积+公摊面积（7） 得房率：也称使用率，是指可供用户支配的面积与每户修建面积之比，得房率太低不实惠，太高，不方便 关于衡宇的修建形成 （1）低层：1-3或一层独立 （2）多层：4-7层，也可指1-7层 （3）小高层8-18层 （4） 高层：18-32层 （5）超高层：32层以上 （6）跃层：一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层摆设起居室，厨房，餐厅，卫生间等运动性空间，二层设置主要休息私秘空间
10、 （7）复式：一套住宅占两个 楼层，有内部楼梯联系上下层，但两层合计的层高 低于跃层。 （8）错层：是指一套屋子的各个成果间处于同一层面但不在同一标高上 （9）板式楼：从平面上看，楼体长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是 长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起，另一种是单位式拼接，若干个单位连在一起，特点，板楼户型比力方正，南北通透，采光，通风效果好，进深长了可以增加销售面积，但户内采光就差了，板楼占地面积大，相对淘汰小区绿地。（11）塔式楼：从平面上看，一层若干户，一般多于四户配合围绕大概围绕一组大众竖向交通通道形成的楼平面，平面的长度和宽度大抵相同关于地产项目开发模式的看法（1）豪宅：豪宅
11、应具备的四个特点:a其所在，区位有特定的地理空间，b与其他物业相比，其应在代价，配套，品质等方面有明显的区别，c购置和使用毫宅的人应具有相当的教诲水平，他们对自身的社会职位应该相当自信，d毫宅应该具有相比拟力恒久的生命力，要有较大的生长空间。（2）绿色住宅：不是一般人认为的绿化较好的住宅，实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的主体环保工程，他是既适应地方生态而又不破坏地方生态的修建，具有节地，节水，节能，改进生态情况， （3）水景住宅：依水而建的住宅（4）别墅：泛指高收入阶级的第二居所，有独立的私家花圃空间，独立的居住情况，私密性很强，不受任何外来
12、的滋扰。（5）酒店式公寓：能够提供酒店水准办事与治理的高等公寓，始于1994年，意为“酒店式的办事”“公寓式的治理”，市场定位很高，它是集住宅、酒店、会所多成果于一体的，具有自用和投资两大成果，除了提供传统酒店的各项办事外，更重要的是向住客提供家庭式的居住结构，家居式的办事，让人有家的感觉。（6）小户型住宅：业内认定的小户型主要是从面积上来界定的，一般3居在80-100m2，二 居在60-80m2，1居在30-50m2。（7）经济适用房：是指具有社会情况保障性质的高品住宅，具有经济性和实用性的特点，经济性是指住宅代价相对市场代价而言，是适中的，能够适用中低挡收入家庭住房问题而修建的普通住房。（
13、8） SOHO住宅：small office home office (小型家庭办公室)关于衡宇的修建结构（1） 砖混结构：这类修建物的竖向承重结构（墙，柱等）接纳砖大概砌块，水平承重构件（楼板，屋面板），接纳钢筋混凝土 特点：层数一般在6层以下，造价低，抗震性能差，开间和进深的尺寸及高都受到一 定限制（2） 钢筋混凝土结构：这类修建物承重构件（好比梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等是由钢筋和混凝土两大质料组成，其围护物件（如部特别墙、内隔墙是由青制砖或其他砌体组成。 特点：结构适应性强，抗震性能好，耐久，年限长，从多层到高层甚至超高层修建， 都可以接纳此类结构以下几类均属钢混结构：（3） 框架结构：以梁、柱为主（起承重作用），外墙仅起围护作用，最高可达15层（4） 框剪结构：在框架结构的底子上，加部分剪力墙，增加稳固性和抗震性，最高可达20层（40-60米高）（5） 纯剪力墙结构：只有剪力墙，没有梁、柱，剪力墙节约室内空间，承载力强，越发稳固，抗震性强，修建物最高可盖100米（6） 地基：不是修建物的组成部分，是蒙受由底子传下来的荷载的土层岩层，修建物必须制作在坚固可靠的地基上，分为两种：（1）天然地基：不需要经过人工加固，可以在其上修建的天然土层岩层；（2）人工地基：是经过
