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1、目 录一、绪论（1）（一）研究的目的（1）（二）研究的意义（1）（三）研究的方法（1）二、当前我国房地产评估行业存在的问题（1）（一）评估主体间存在纠葛（1）（二）评估机构规范不健全（2）（三）评估人员职业道德和专业水平有待提高（3）（四）信用环境不完善（4）三、进一步促进我国房地产估价行业发展的对策（4）（一）增强对违反职业道德和行业规则行为的处罚力度（4）（二）完善行业操作规程（5）（三）培养多种资质的复合人才（5）（四）营造公平竞争的房地产估价市场环境，建立行业诚信体系（6）四、总结（7）参考文献（8）一、绪论（一）研究的目的 房地产评估行业诞生于1991 年，在完善房地产市场的要求下评
2、估机构从1999 年开始陆续脱钩改制，评估市场由“一枝独秀”发展为“百花齐放”。1经过十年的发展，我国房地产评估行业已初具规模，对房地产业的成长和社会经济的发展起到了十分重要的作用。但从目前来看，房地产评估机构有待进一步规范，评估人员的综合素质有待进一步提高，行业自律有待进一步加强。2房地产评估有很强的地域性，一个地区的市场容量有限，许多评估公司为了拥有更大的市场份额，不惜采取非正当手段，导致业内乱象横生，亟待整肃。我们应制定切实可行的措施，有效地解决这些问题。（二） 研究的意义房地产估价业在我国是一个新兴的行业。随着住房制度改革的进一步深化，房地产市场快速发展，市场规模越来越大，以住宅为主的
3、房地产业已经成为国民经济发展的重要的支柱产业，房地产市场的发展越来越离不开房地产估价服务。这既为房地产估价行业提供了更为广阔的市场空间，又对房地产估价行业发展提出了新的要求。但是我们应该清醒地看到，目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要，还存在一些不容忽视的问题，需要我们认真地研究并加以解决。（三）研究的方法通过文献分析，归纳法等方法，对当前我国房地产评估行业存在的问题进行一定程度的剖析，从而提出进一步促进我国房地产估价行业发展的对策，全力推进建立房地产估价行业诚信体系建设，致力于不断提高房地产估价师队伍的整体水平。3建立行业的社会公信力，为客户提供更优质的服务。二、当前我
4、国房地产评估行业存在的问题（一）评估主体间存在纠葛评估业务费对房地产评估业带来的危害企业或个人向银行贷款，需要房地产估价报告，估价机构为拓展业务支付银行业务费，于是构成金融机构、贷款个人、评估机构三者循环的利益关系。其间的利益纠葛主要在在社会现象与业界业务两个方面突出体现。1利益纠葛在社会现象中突出体现目前我国经济市场正处于从计划经济转向市场经济、从管理型转向服务型的过程中，由于行业垄断、体制不顺、财力不够等造成公务员达不到高薪养廉、领导权力运行的监督不到位、行业部门利益驱动、垄断岗位及领导干部的管理制度缺位、规章制度不健全或执行不力等，致使一些不法分子有机可乘，索贿受贿，牟取非法利益。另一方
5、面，房地产中介机构的数量不断增加，长期以来省内评估业务范围单一，抵押贷款成了评估机构的主要业务，银行成了评估机构的主要业务来源，致使行业普遍存在较严重的业务费现象，收费低和业务费问题造成执业环境较差，已经威胁到房地产中介机构的生存和整个行业的声誉。湖南省按地区不同业务费比例多少不一，相对来说房地产估价已是国内业务费较高的省份。评估业务费现在已变成人们见怪不怪的市场营销活动的“潜规则”。人们对商业贿赂的模糊认知致使许多人认为，做生意给费用是行规，是参与“游戏规则”所必须的环节和不成文规则。在商业活动中，人们对于收受业务费、变相奖物、奖金现象已经司空见惯；有的人是缺乏守法意识，有的人是一种无奈的遵
6、从。对业务费的认识还停留在“随着商品经济的发展而产生的一种负面经济现象，是不可避免的”，而没有意识到业务费带来的无穷危害。2利益纠葛导致危害在业界的突出体现在评估工作中付业务费给业界带来的危害具体来说有如下几点。第一，报考房地产估价师要具备大专以上学历并且要有六年以上在房地产中介岗位工作的经验，取得房地产估价师和经纪人资格应该是值得骄傲的，但由于在机构内付出业务费就能拿到业务，使从业机构和个人缺乏专业地位和尊严，没有个人成就感，从而也使估价师不是考虑如何提高技术水平和业务能力，提高专业服务质量，而是考虑如何运用业务费。第二，从法律角度看，行贿和受贿同样是犯罪，违反了反不正当竞争法，工商、纪委、
7、检察院都可以予追究，不管是企业法定代表人或企业业务员都面临很大风险。4第三，通过发票冲帐。内部设帐，从纳税上是严重的偷税逃税行为，税务、公安部门要对此不法现象进行追究。第四，业务费严重影响公司的利润，职工和股东应得到的利润拿不到，群体力量发挥不了，影响内部的团结，公司的人才不稳定。第五，业务费用高使从事房地产中介行业的人员感到这个行业没有希望和发展前景，从业人员脸上无光，更不会把房地产中介作为事业来追求和对待，后继人才难引进；也使整个行业失去了社会公信力。（二）评估机构规范不健全1994 年 8 月，我国房地产估价行业自律性组织中国房地产估价师学会成立，各地也纷纷设立房地产估价师学(协)会。几
8、年来，他们做了大量的工作，才使得房地产评估业有了今天如此巨大的进步。但学会是由政府部门“嫁接”而来，其民间倾向还相对较弱，还保留着一些政府部门的痕迹，其服务职能有待完善，有时无法及时掌握和反应广大评估机构和人员的要求，这在一定程度上影响了协会作用的发挥；自律管理到底管些什么、怎么管，需要进一步研究。自律管理依据的是行规，行规的重要表现形式就是行业的执业标准、职业道德规范，而执业标准和职业道德规范的建设工作滞后，需要进一步强化对其实施情况、遵循情况的监督；自律管理还要解决管理手段和方式的问题，目前有谈话提醒制度、业务报备制度和年检制度。5除此之外其他一些更好的方式，如建立行业诚信档案、业务质量检
9、查指导制度等，也需要深入研究。此外，自律管理还要解决自律性惩戒的问题。自律性的内部惩戒有哪些种类、惩戒的程序如何设置、惩戒的效力怎样保证、与惩戒相关的各类委员会如何建立等等，也需要尽快解决。（三）评估人员职业道德和专业水平有待提高1993年和1994年，经严格考核，人事部和建设部分两批认定了346名房地产估价师，形成了我国房地产估价师基本队伍。自1995年以来，建设部、人事部共组织了7次全国房地产估价师执业资格统一考试。目前，全国共有21057人取得房地产估价师执业资格，其中18568人注册执业。以此为基础，我国房地产估价机构有了较快发展，全国已注册成立房地产估价机构3000多家，其中一级资质
10、机构90家。虽然全国已经形成了具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍，但从房地产市场快速发展对评估业务的需求上看，还存在明显差距。现有的估价师队伍也存在缺陷，纵观目前评估行业的从业人员，正式注册的执业房地产估价师一般不足公司人数的10%。6注册估价师大多为评估公司的领导或合伙人，他们把主要精力放在拉关系、揽业务上，无暇顾及具体评估业务。业务主要由刚毕业的大中专学生来做，签章的估价师多为兼职，只有特殊的项目才会由注册估价师亲自做。评估报告往往格式简单，方法单一，不作认真、细致、全面的分析；评估参数的选取多为估价人员闭门造车所得，缺少市场调查。1.学历与资历不协调由于估价师考试限制条件偏宽，尤其
11、是对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序，于是一大批走出校门不久从未从事过评估业务的 “考试专业户”通过临时挂靠考入估价师行列，他们只能 “纸上谈兵”，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因学历不够或其他非业务能力的原因被卡在门外。其结果是有估价师资格的不一定能做业务，而业务骨干却不一定有估价师资格，加上不少评估机构业务单一，很多估价人员只会一、二种方法，各个部门的估价人员一般只熟悉与本部门管理业务相关的评估业务，而对其他类型的评估业务只能用自已掌握的方法生搬硬套。2.专业与社会要求不协调注册估价师系列设置单一，没有高级估价师和水电、设备等配套专业的估价师。现行的估
12、价师只相当于中级职称，估价员只相当于初级职称中的“员”,这两个档次估价人员的业务层次和素质不能适应复杂的房地产评估业务的要求。73.后续教育不足随着社会经济的发展，房地产评估作为一项市场性、社会性、公平性、咨询性的中介活动，其业务范围也将逐步扩大。8不断出现的新业务需要复合型评估人才，需要估价师不断更新自己的知识结构。只有通过不断学习才能胜任新业务的需要，通过后续教育才能使评估人员掌握新业务的相关专业知识及评估新方法。但从我国房地产评估业目前的情况来看，房地产估价师继续教育在教育体系、形式、内容等方面尚存在一定的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员后劲不足。当前比较突出的问题是评估机构受
13、政府干预，开发商利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了有关当事人的合法权益；部分估价机构和估价师行为不规范，违反职业道德，“给回扣”，“假脱钩”，“卖牌子” 等现象时有发生，使其从事的估价业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。9（四）信用环境不完善评估行业无序竞争的另一个恶果就是成为滋生商业贿赂的温床。一些金融机构、法院、政府 相关机构或大型企业等往往会主动选定一些评估机构作为长期的合作伙伴。评估机构为了获得稳定的业务来源，则千方百计地“俘获”这些大客户的“芳心”。这种在业内被称为“圈地”的行为，不仅损害着评估行业自身的健康发展，也让相关机构的商业贿赂难断
14、其源。顾问有限公司的王波认为，“不少评估机构就是靠几个挂靠的估价师执业，真正撰写报告的那些 人只是基础从业人员，甚至不具备估价资格。” 三、进一步促进我国房地产估价行业发展的对策（一）增强对违反职业道德和行业规则行为的处罚力度1.完善市场运行和监管规则要尊重房地产估价师的劳动成果，维护房地产估价活动的独立性。任何组织和个人，特别是政府主管部门不得以任何形式干预房地产估价机构和估价师的工作，以确保估价结果的科学性、合理性。要在调查研究的基础上，尽快完善房地产估价市场运行和监管规则，明确“给回扣”、出具不实报告、挂靠、转包、乱收费、恶性竞争等不规范行为的违规性质，制定查处办法。10要巩固房地产估价
15、机构脱钩改制的成果，个别没有完成脱钩改制的估价机构，不得申报房地产估价资质，也不得到社会上承揽房地产估价业务。对在脱钩改制中弄虚作假，搞“假脱钩”或“明脱暗不脱”的机构，在取消房地产价格评估资格的同时，还要追究有关人员的行政或法律责任。要探索建立纠纷调处机制，化解房地产估价纠纷。如成都市房地产估价师协会牵头起草了纠纷调处办法，明确房地产估价师协会为纠纷调处人。办法经会员单位讨论通过后，成为行业共同遵守的规则。这是一种有益的探索。2.加大对房地产估价违法违规行为的查处力度近期，各地要结合贯彻国务院18号文件，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，查处估价活动中违法违规典型案例。特别对那些在拆迁评估
16、、抵押评估中，迎合委托方的要求，出具不实估价报告，或企图从银行套取超出其抵押物价值的贷款等行为，要依法严肃查处，并作为不良记录载入其信用档案。因不实房地产估价报告给当事人造成损失的，房地产估价机构及估价师要依法承担相应的民事责任；触犯刑法的，由司法机关追究其刑事责任。（二）完善行业操作规程房地产估价师执业资格制度是整个房地产估价制度的核心内容。完善房地产估价师执业资格制度，着重要建立以下 “三个机制”：一是，要适应房地产市场发展的需要，修改、完善房地产估价有关规章制度和标准，修改、完善房地产估价师执业资格考试大纲、教材及继续教育的有关内容，建立起科学严谨、高标准的人才评价机制；11二是，要加强房地产估价师注册管理，严格区分执业与非执业、专职与兼职房地产估价师的权利和义务，完善房地产
