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1、奥威房地产开发项目可行性研报告2cl （可编辑）（文档可以直接使用，也可根据实际需要修改使用 ，可编辑推荐下载）“呼市影业-新影都SOHO公寓”房地产开发项目可行性研究报告金玉鑫房地产开发2021年 5 月目录一、总 论 51项目建设背景 52项目概况 63可行性研究报告编制依据 64可行性研究报告研究范围 75. 研究结论及建议 76主要经济技术指标 7二、住宅市场分析与营销战略 81、当前住宅市场现状 82、呼和浩特市商品房现状与市场需求 83“精品住宅”的市场需求及发展 93.1 住宅市场趋向细分化 93.2 商品房市场进入品牌角逐时代 93.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 1
2、03.4消费者对住宅质量和物业管理的关注 103.5 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 114营销战略 114 1确定项目整体形象 114 2“卖点”分析 114 3营销推广策略 124 4定价策略 12三、项目选址及建设条件 131项目选址 132建设条件 132.1 位置优越 132.2 交通方便 132.3 建设厂区“五通”条件具备 142. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全 142. 5 土地征用情况 14四、建设规模及功能标准 141建筑面积和内容 142.功能设施标准 142.1建筑使用功能 142.2 设施标准 152.3 户型规划 153. 工程项目一览表 15五、
3、建设方案 161建设场地环境 161.1 地形 161.2 场地自然条件 162建筑方案设计 162.1 建筑方案总体构思 173.2 平面设计 183.3 立面设计 184结构设计 184.1 基础选型及处理 184.2 上部结构 185公用设施方案 185 1供水排水 195 2供电 195 3供气 205 4通风空调 205 5弱电设计 206消防 207环境保护 21六、项目实施进度安排 21七、投资估算与资金筹措 211投资估算 212资金筹措 22八、经济效益分析 221住宅销售价格 222销售 进度及 付款计划 223税费率 234盈利能力分析 235清偿能力分析 236资金平衡
4、分析和资产负债分析 237敏感性分析 248主要经济指标 24九、风险分析及对策 251市场风险分析 252经营管理风险分析 263 金融财务风险分析 26一、总 论1项目建设背景 国内环境：中国房地产开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认 同住交会主办方所预言“中国房地产还有 20 年以上的好景”。 “中国房地产业已 经成为国民经济的重要支柱产业。GDP增长的8.7个百分点中，有1.8个百分点是 由房地产业直接贡献的。 中国房地产业直接带动了 57 个相关产业的产出增加， 没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。 1 998年以来，中国房地产开发投资、 竣工面积、销售面积始终保持了年均
5、 20%左右的增长。 2003 年中国住宅投资占 GDP 比例超过了美国，已经达到了 5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三 大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了 50 多年。 2021 年，中国的 城镇人口将达到 10.2亿人，年均增长 4%，城镇住宅存量面积将达到 330亿平方米， 年平均需净增 12.4 亿平方米。”呼和浩特房地产市场：随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变， 消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛 发展。人口城镇化，扩大了市场消费需求。 呼和浩特是一座塞外名城，有着悠久 的历史，是连贯东西南北的交通要塞和物资集散地，
6、随着近年来城市基础设施建 设的逐步完善，吸引了许多外地人来投资经商。近年来，相当一部分住旧楼房和 平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其 屋”向“居者优其屋”发展。为满足呼和浩特市市城市居民 21 世纪新的住房要求， 创建新型城市住宅环境， 我公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目 前房地产市场现状与发展趋势，选择呼和浩特回民区政府，三顺店西巷，奥威花 园北原呼市影业地址，开发新兴“SOH0”公寓住宅，建设“呼市影业-新影都S0H0 公寓”高品质住宅小区。由于该项目地址位于呼和浩特中山路城市中心商圈的次商圈，温州步行街街 区北端尽头
7、，具备了得天独厚的商住潜质，这为本项目的开发带来不可多得的商 机。高品质的 S0H0 公寓在呼和浩特市数量屈指可数，符合呼和浩特市当地条件 及市场需求的更是凤毛菱角， 是房地产市场的一片蓝海。“呼市影业 -新影都 S0H0 公寓”定位于高品质的现代商住小区，非常契合周边商业氛围和市场需求，市场 升值空间很大。该项目初步方案设计已经开始进行，其它各项前期工作已相继开展。 2项目概况 项目名称：“呼市影业-新影都SOHO寓”商住小区项目。(2) 建设地点：呼和浩特市回民区三顺店西巷。(3) 建设单位：金玉鑫房地产开发。(4) 企业性质：私有。(5) 经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、
8、装饰材料、室内 外装饰。(6) 公司类别：。(7) 资质等级：城市综合开发二级。(8) 工程概况：“呼市影业-新影都SOHO公寓”商住小区项目占地7072平方 米，总建筑面积 10608平方米，其中商铺面积 1 1 50平方米，酒店 1730平方米， SOHO公寓2500平方米，写字楼900平方米，高层层住宅3828平方米，地下停车 场 500 平方米。经估算，工程总投资 5600万元，每平方米造价 5279元。(9) 资金来源：本项目建设资金完全由金玉鑫房地产开发自筹，不足投资通 过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为 19.8，财 务净现值 (Ic=15 )517
9、万元，投资回收期 2.0 年。投资利润率 11.8，利税率1 3.2 ，计算期内国家税收 340万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经 济效益较好。3可行性研究报告编制依据(1) 城市居住区规划设计规范(2) 呼和浩特市城市拆迁管理条例(3) 城市居住区公共服务设施设置规定(4) 住宅设计规范5)住宅建筑设计标准(6) 建筑工程交通设计及停车场设置标准(7) 城市道路绿化规划及设计规范(8) 高层民用建筑设计防火规范4可行性研究报告研究范围本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5.研究结论及建议本项目属房
10、地产商住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发 用地变更及项目建设规划手续可陆续办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具 备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势及当地周边的商 业需求，根据对呼和浩特市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析 结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用呼和浩特影业公司用地，对 盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。6 主要经济技术指标“呼市影业-新影都SOHO公寓”商住小区主要经济技术指标见表 3 1表3-1 “呼市影业-新影都SOHO公寓”商住小区项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米
11、70722总建筑面积平方米106083建筑容积率1.54小区绿化率%40以上5高层住宅平方米/户A 型 100、B 型 806写字楼平方米42007商铺平方米21008酒店平方米94509SOHO公寓平方米/户A 型 40、B 型 6010地下停车库车位30平方米/车位4125.9平米11高层住宅元/平方米480012写字楼元/平方米780013商铺元/平方米1600014酒店元/平方米760015SOHO公寓元/平方米600016地下停车库车位元/位6000017建设投资万元560018每平方米建设投资元572919投资利润率%11.720全部投资财务内部收益率（税前）%11.721全部投资
12、财务净现值（税前）万元32222全部投资投资回收期（税前）年2.0二、住宅市场分析与营销战略1当前住宅市场现状进入2000年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅 为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：（1）商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调 控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。 1997年以后，商 品房投资逐步增加，2021年，在国民生产总值增长的8.1%中，住宅建设的贡献率 达到1个百分点以上。（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的 投入迅速增加，购房积极性大
13、大提高，新的消费热点正在逐步形成。（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级 市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市 场的一个热点。2、呼和浩特市商品房现状与市场需求呼和浩特市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积2021年达到了10. 98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例 不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从呼和浩特市城市居民住房构成现状来看， 商品住宅市场
14、蕴藏着巨大的需求潜力，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间 很大。再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38. 96%, 6080平方米的占33. 8%, 81100平方米的占14. 82%, 101 120平方米的占8. 02%，121140平方米和141平方米以上的分别只占 2. 82% 和1. 57%,有近87. 58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水 平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住 环境典雅，每套住宅面积在 100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住 房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。3“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展” 是 21 世纪对城市新型住宅小区的呼唤， 也是今后对城 市住宅小区开发建设的要求。随着呼和浩特市城市居民收入的日益增加，物质文 化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对
