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1、第一部分 房地产开开发工程程建设流程管管理第一章 施工准备备阶段工工作流程程管理房地产开开发建设设过程中中，工程程建设工工作早在在开发报报建时即即已展开开，在企企业取得得建设设用地规规划许可可证和和国土土证后后工程口口即可介介入。第一节 施工准备备阶段工工作流程程开发部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总经理主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建 工程部组织0.000以下图纸会审总规、详规、小区综合管线规划批复出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）开发部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流
2、程编制监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计取得规划许可证施工图审查、节能审查质监登记安监登记余泥排放证取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案第二节 施工准备备阶段主主要节点点工作内内容详述述一. 围蔽工程程1. 围蔽前应应进行的的准备工工作：（1） 开发中心心办理齐齐全的收收地手续续后(取取得国土土证及建建设用地地规划许许可证)，由工工程部进进行收地地围蔽工工作。围围蔽工程程可按零零星工程程的委托托办法委委托施工工单位施施工。对对征收地地块的围围蔽应做做到围蔽蔽范围准准确，围围蔽速度度快捷，避避免或减减少与当当地群众众的
3、纠纷纷。（2） 明确征地地红线。工程部部根据国国土局提提供的红红线控制制坐标点点，按征征地红线线图放出出征地红红线，做做好标记记。若征征地红线线图中给给出的坐坐标点与与国土局局提供的的红线控控制坐标标点出入入较大，应应联系开开发部协协调相关关部门解解决。（3） 测算围蔽蔽工程量量、办理围围蔽工程程委托、做好围围蔽工程程的实施施方案、做好围围蔽工程程的材料料准备、做好围围蔽工程程的人员员准备、做好机机械设备备的进场场准备。2. 围蔽工程程注意事事项（1） 积极与当当地政府府部门沟沟通，取取得当地地政府部部门的支支持。（2） 按已制定定的实施施方案组组织施工工。（3） 工程部应应与企发发部（开开发
4、部）、保安部部等部门门协同做做好解决决突发事事件的应应急处理理措施。（4） 围蔽完成成后，应应安排保保安部门门巡视，防防止围蔽蔽遭受恶恶意破坏坏。二. 申报临水水临电申报临水水临电时时，应会会同总工工室确定定临水临临电的容容量，同同时了解解申报流流程及办办理周期期。临电电系统尽尽可能有有足够的的富余容容量，在在条件容容许的情情况下，应应考虑首首期交楼楼可能采采用临时时供电的的需要，根根据广州州的经验验，很多多楼盘交交楼后较较长一段段时间小小业主的的生活用用电仍使使用临电电系统供供电。三. 现场查勘勘，进一一步清理理场地收地后，工工程部应应对场地地内的情情况进行行详细的的了解。正常情情况下，已已
5、收地块块内的拆拆迁、坟坟地迁移移、青苗苗补偿、高压线线的迁移移等都应应在企发发部的协协调督促促下由当当地政府府相关部部门完成成。然而而往往因因各种原原因的影影响，收收地后仍仍有部分分迁移工工作尚未未完成，影影响工程程建设进进度，因因此，工工程部进进场后，也也应积极极协助企企发部（开开发部）协协调当地地相关部部门解决决，进一一步清理理场地。企发部应应向工程程部通报报原有地地下管网网的概况况，工程程部应探探明地块块内电信信、煤气气、给排排水管，特特别是军军用光缆缆的分布布、走向向情况，如如影响工工程施工工，应及及时协调调相关部部门解决决。所收地块块内的林林木砍伐伐，须协协调开发发部取得得砍伐证证后
6、，根根据总工工室下发发的砍伐伐图组织织砍伐，并并根据实实际地形形与总规规进行比比较，砍砍伐如果果对周边边环境破破坏大，应应及时反反馈并进进行调整整后，再再实施砍砍伐。四. 工程部组组织详勘勘1. 取得总规规批复后后，工程程部可组组织勘察察单位进进场，对对阻碍详详勘钻孔孔的障碍碍物，工工程部应应提前组组织清理理。2. 勘察单位位根据总总工室提提供的详详勘方案案、总规规图上的的坐标点点定出孔孔位，工工程部应应复核。3. 根据公司司工期要要求，督督促勘察察单位组组织足够够的钻机机进场。一般一一台钻机机一个工工作日可可钻一个个孔（330米计计）。4. 所有钻孔孔工程量量必须有有两名监监理人员员进行验验
7、收，并并在验收收记录上上签字，及及时存档档。5. 现场钻孔孔取样完完成后，应应督促勘勘察单位位在详勘勘开钻后后15天天内出柱柱状图并并按合同同要求提提供勘察察报告。五. 小区分区区开发综综合策划划小区分区区开发综综合策划划，是小小区开发发、建设设、销售售的总纲纲，须由由各外地地公司总总经理主主持，召召开由分分管开发发、招标标、设计计、工程程、销售售、资金金、合同同管理、物业管管理的副副总经理理和各部部门负责责人参加加的小区区分区开开发综合合策划会会，策划划会讨论论和确定定的内容容包括：分区开开发目标标、融资资目标、销售目目标、工工程建设设目标，并并根据这这些目标标制定招招标计划划、图纸纸需求计
8、计划、工工程开工工及竣工工计划、物业移移交计划划。六. 综合策划划方案编编制综合策划划方案包包含以下下内容：1. 施工给水水系统：给水管管道走向向规划、管道管管径、用用水量及及用水计计量等。2. 施工排水水系统：排水管管道走向向规划、管道管管径、排排水量等等。3. 施工用电电系统：施工用用电线路路走向规规划、用用电总容容量、用用电计量量等。4. 施工道路路系统：满足施施工需要要、安全全文明施施工需要要、与永永久规划划路的关关系等。5. 施工场地地划分、围蔽及及临时设设施的规规划：满满足安全全文明施施工需要要、满足足销售需需要等。6. 施工场地地的土方方平衡：考虑场场地的竖竖向布置及及标高协协调
9、、挖挖方与填填方尽量量平衡等等。（适适当考虑虑分期开开发之间间的土方方平衡）7. 小区的公公用工程程（供电电、备用用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处处理等）的的建设是是否能满满足首期期交楼的的使用要要求。8. 制定各期期开发楼楼盘的分分批销售售计划。9. 制定各期期开发楼楼盘的分分批移交交物业管管理计划划。10. 制定图纸纸需求计计划。11. 制定合同同需求计计划, 制定主主体总包包、详勘勘、土方方施工、基础检检测等前前期合同同提交计计划。其中除第第8项和9项方案案的内容容外，其他的的是属于于工程建建设范畴畴，具体体由工程程部负责责编制。七. 综合策划划方案会会审时间：新新开发项项目在详详
10、规批复复后的一一周内组织者：工程部部负责人：外地公公司总经经理参加人员员：建筑筑设计院院（总工工室）、工程部部、招投投标中心心、开发发中心、合同管管理部、营销中中心、物物业公司司部门负负责人（项项目负责责人）。内容：对对各部门门编制的的综合策策划方案案进行审审查，审审定后明明确落实实时间。八. 0.0000以以下图纸纸会审基础开工工5天前前，工程程部必须须组织召召开由主主管工程程的公司司领导主主持的，由由总工室室、预决决算部、开发部部、工程程部、质质量监督督部、当当地设计计院、施施工单位位参加的的0.0000以以下图纸纸会审。工程部部在图纸纸会审77天前通通知参加加会审的的单位和和工程管管理中
11、心心，并收收集和汇汇总各部部门图纸纸审查意意见，在在图纸会会审244小时前前将意见见提交设设计院。九. “三通一一平”的实施1. “三通”开发部应应及时办办理临水水、临电电的报批批及施工工手续，临临时道路路出入口口报批手手续（包包括市政政道路绿绿化迁移移报批手手续）、办理余余泥排放放证等。工程部部应马上上组织场场地平整整、临时时道路的的施工。2. “一平”（1） 场地平整整的主要要步骤：a. 场场地标高高根据审审定后的的综合策策划方案案确定。b. 场场地及边边坡土方方量计算算场地土方方量计算算的方法法有两种种：方格格网法和和断面法法。场地地比较平平坦时，一一般采用用方格网网法；场场地地形形较为
12、复复杂或挖挖填深度度较大、断面不不规则时时，一般般采用断断面法。c. 土土方调配配对挖土的的利用、堆弃和和填土的的取得三三者之间间关系进进行综合合处理，确确定挖填方区区的调配配方向和和数量，使使土方工工程的施施工费用用最小、工期短短，施工工方便。土方调调配步骤骤包括：划分调调配区、计算土土方调配配区之间间的平均均运距（或或单位土土方运价价或单位位土方施施工费用用）、确确定土方方的最优优调配方方案、绘绘制土方方调配图图表。（2） 场地平整整需注意意的问题题：a.注意意勘察地地下已有有给排水水管道、电线电电缆的情情况。b.场地地的挖方方与填方方尽量平平衡，避避免在短短期内既既有土方方外运又又要土方
13、方外购。c.根据据总规进进行放线线，如存存在开挖挖过大影影响了周周边环境境的情况况，应及及时进行行反馈并并进行总总规调整整。十. 编制项目目总进度度节点控控制计划划综合策划划会后一一周内，工工程部应应编制项项目总进进度节点点控制计计划，根根据该计计划编制制图纸需需求计划划和合同同需求计计划，并并将综合合策划会会会议纪纪要、总总进度节节点控制制计划报报工程管管理中心心备案。1. 编制进度度节点计计划需要要收集的的信息：（1） 收集图纸纸信息。（2） 地下室层层数、层层高，裙裙楼层数数、层高高，总层层数，屋屋面做法法，外墙墙做法，交交楼标准准（若主主体图纸纸未下发发，可向向总工室室了解）。（3）
14、现场已收收图纸，所所欠图纸纸种类。（4） 了解合同同信息。（5） 主体合同同范围、工期（合合同未下下发时可可向定标标部了解解）。（6） 现场已有有合同，所所欠合同同。（7） 了解当地地政府的的验收要要求，如如：基础础检测、材料检检测、土土壤氡浓浓度检测测、防雷雷检测、专项方方案审查查、中间间验收、竣工验验收等。（8） 了解公司司制度要要求。2. 编制方法法：详细列出出工程从从开工到到完工的的各项节节点工作作，结合合图纸要要求、合合同需要要、工序序搭接、公司制制度要求求等编排排节点开开工、完完工时间间，从而而编制确确保节点点计划实实现的合合同需求求计划、图纸需需求计划划和材料料配送需需求计划划。
15、合同同需求计计划、图图纸需求求计划编编制完成成后，召召集总工工室、定定标部讨讨论商定定后执行行，并报报综合计计划部考考核。十一. 编制审查查监理规规划、监监理细则则和旁站站方案详见监监理规划划编制规规定、监理理实施细细则编制制规定、旁站站监理规规定。十二. 审查施工工组织设设计和施施工方案案项目主体体开工前前，工程程部应督督促施工工单位提提交施工工组织设设计，并并负责组组织由建建筑设计计院（总总工室）、工程部部、营销销中心、施工单单位等参参加的施施工组织织设计审审查会。施工组织织设计审审查应重重点审查查场地布布置是否否满足安安全文明明施工、销售通通道和销销售环境境、后续续工程的的施工要要求。审审查总进进度计划划的重大大节点是是否满足足公司开开发和销销售要求求，总进进度计划划应明确确专业分分包单位位的插入入时间节节点，审审查时应应充分考考虑专业业分包单单位的合合理施工工工期。施工组织织设计的的审查内内容主要要包括施施工方案案（技术术工艺方方法、手手段、流流程），施施工进度度计划，施施工平面面图，施施
