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1、工程管理理作业指指导书*房房地产(集团)股份有有限公司司20111年7月目 录1、 项目负责责人和项项目管理理计划书书 112、 土地接收收 663、 现场三通通一平 94、 委托监理理 1125、 施工招投投标、承承包合同同 1166、 工程质量量、安全报报监 207、 申办建建设工程程施工许许可证 228、 施工计划划和施工工方案审审核 259、 设计交底底和图纸纸会审 29910、 设计(技技术)变变更 3111、 图纸管理理 33312、 开工放线线、验线线 33413、 样板引路路、材料料选型和封样验验收 3514、 隐蔽工程程验收（土土建）33815、 隐蔽工程程验收（水水、电、设
2、设备）44116、 工程例会会、专题题会议17、 安全生产产与文明明施工18、 现场签证证19、 精装修管管理20、 供水配套套21、 供电配套套22、 燃气配套套23、 通讯配套套24、 园林、市市政配套套25、 人防工程程管理26、 项目月报报27、 工程款支支付28、 竣工（质质量）验验收29、 竣工验收收备案30、 工程移交交和交楼楼31、 工程质量量维修项目负责责人和项项目管理理计划书书1. 作业目的的在工程项项目开始始之初选选择和任任命项目目的负责责人（项项目经理理），编编制出针针对具体体项目的的实施过过程具有有指导作作用的管管理计划划书。2.作业业依据*房地产产（集团团）股份份有
3、限公公司工程程管理制制度、*房地产（集团）股份有限公司程序文件之施工过程控制程序。3.主管管岗位工程部部经理：选择项项目经理理，报主主管工程程副总审审批，审审批后签签发任命命书。主办岗位位项目目经理：编制项项目管理理计划书书，报主主管工程程副总审审批。4.紧前前工作条条件任命项目目负责人人：项目目已立项项，准备备实施。项目管理理计划书书：准备备开工，施施工单位位、监理理单位已已选定。5.作业业描述5.1任任命项目目负责人人：工程部经经理在项项目实施施之初根根据项目目的具体体情况，安安排具有有相应专专业资质质和管理理能力、管管理经验验的工程程师担任任项目负负责人，报报公司主主管工程程的副总总经理
4、审审定（一一般以公公司呈批批件形式式），审审定后由由工程部部经理签签发“工程项项目负责责人任命命书”，盖公公章后存存档并发发到相关单单位（施施工单位位、监理理单位等等）。项目负责责人任命命书是质质量管理理体系审审核中必必备的资资料之一一。5.2编编制项目目管理计计划书项目负责责人根据据工程项项目的具具体情况况和公司司的目标标、要求求，编制制工程程项目管管理计划划书，报报工程部部经理审审核，再再报主管管副总经经理审定定，作为为进行项项目管理理的指导导性文件件。5.2.1工程程项目管管理计划划书应应包括以以下主要要内容：5.2.1.1工程概概况、说说明对工程的的地点、幢幢数、层层数、面面积、基基础
5、形式式、结构构形式、用用途进行行描述，说说明施工工单位、监监理单位位及开工时时间等，此此外，应应对工程程的特点点、难点点加以说说明，以以便制订订出针对对性的控控制方法法和程序序。5.2.1.2工程管管理的依依据包括法律律、法规规、技术术规范、地地方规定定、承发发包合同同、公司司规定规规章等，我我司在工工程管理理方面有有几个管管理规定定：*房地产产(集团团)股份份有限公公司工程程项目管管理规定定、*房地产(集团)股份有限公司住宅土建毛坯交楼管理暂行规定、*房地产(集团)股份有限公司住宅建筑装修施工管理暂行规定。5.2.1.3工程管管理的组组织机构构包括公司司为此工工程成立立的项目目部的人人员配备
6、备、岗位位分工和和职责；施工单单位的管管理机构构和项目目经理、技技术负责责人、各各主要管管理人员员的情况况；监理单单位的管管理机构构和项目目总监、总总监代表表、专业业监理工工程师的的资格、职职称、岗岗位等情情况。5.2.1.4工程项项目管理理范围一般包括括施工准准备阶段段、施工工过程阶阶段及竣竣工验收收、交楼楼、保修修阶段。5.2.1.5工程项项目的管管理目标标根据公司司对项目目的总体体目标确确定项目目的质量量、进度度、造价价、安全全等方面面的目标标，分解解成阶段段性的具具体的施施工单位位必须达达到的目目标。5.2.1.6工程管管理内容容在项目的的实施过过程中进进行管理理的具体体工作内内容。5
7、.2.1.7工程管管理的控控制方法法和程序序分施工准准备阶段段、施工过程程阶段、竣工验验收、移移交、交交楼阶段段，按管管理工作作内容拟拟定控制制方法和和程序，重重点是施施工过程程中的质质量、安安全、投投资、安安全控制制方法，并并结合工工程的特特点、难难点制定定针对性性的控制制方法、程程序。5.2.1.8工程项项目的主主要节点点计划、阶阶段计划划、总体体计划为实现项项目目标标，结合合实际情情况，将将目标分分解，制制定出我我司控制制性的节节点计划划、施工工单位可可行的阶阶段性计计划，所所有计划划必须与与公司的的总体计计划相符符并最好好预留机机动时间间以应付付不可预预料的情情况。5.2.1.9其它事
8、事项如需要配配合的事事项、平平面布置置等。5.2.2 工程项项目管理理计划书书审定定后应存存项目现现场，作作为实施施过程中中的指导导性文件件，也是是质量管管理体系系审核中中现场必必备的资资料之一一。土地接收收1.作业业目的土地接收收是工程进进行施工工乃至项项目实施施的前提提条件之之一，界界线分明明、定位位明确地地接收场场地是工工程顺利利开展的的条件。2.作业业依据建设用用地规划划许可证证，建设用用地批准准书，红线线图；公公司房房地产前前期报建建（后期期验收）控控制程序序。3.主管管岗位工程部部经理：协调工工程部与与公司综综合开发发部接收收场地。主办岗位位项目目经理：现场接接收场地地，参与与红线
9、点点、基准准点的测测放工作作。4.紧前前工作条条件公司收到到土地转转让（出出让）单单位的土土地移交交通知书书，工程部部收到公公司综合合开发部部的接地地通知。5.作业业描述5.1接接收土地地前的准准备土地转让让（出让让）或土土地竞标标等取得得土地的的手续，建设设用地规规划许可可证，建设用地批准书，红线图等证件资料由公司综合开发部办理。获知取得土地后，工程部经理跟进项目的开发进展情况，公司明确项目要实施时应安排项目经理，由项目经理具体跟进，先查阅红线图、地形图、项目方案图等资料，对项目的地址、方位、占地面积、周边环境、现状等情况了解、熟悉，并应从开发部了解（必要时查阅土地转让合同和附图附件）土地移
10、交时的条件、状态，了解清楚是否需要拆迁，移交时有无水电，周边道路等情况。若由我司负责拆迁旧建筑构筑物，迁移供电、电视电讯、供水、煤气等管线，则需先选定拆迁施工队，联系相关的单位、部门，估测拆迁工程量，拟订、签订相关的协议、合同，做好拆迁的准备。对于需要砌筑围墙的场地，应先安排施工队伍，从总工室领得围墙图纸，商谈工程造价，待接收场地后可马上砌筑围墙。若此项目的土建施工单位已确定，应通知施工单位做好进场准备，也可将围墙一并交由土建队施工。5.2现现场接收收5.2.1现场场查勘收到开发发部的土土地移交交通知后后，工程程部经理理和项目目经理及及项目部部专业工工程师（若若土建施施工单位位已确定定，可通通
11、知施工工单位同同去）带带好相机机（最好好是有日日历的）和和相关图图纸资料料与开发发部到现现场与交交地单位位交接，查勘全场（做好全景拍摄）。项目经理应引导双方在有问题需要交涉的地方停留（做好局部针对性拍摄），由对方介绍情况，双方议定遗留问题的处理方法。5.2.2现场场交接界界桩、测测放红线线点对于原单单位用地地，应对对边界（围围墙、界界桩）交交接清楚楚，做好好记录，在在地形图图或平面面图上标标注清楚，对对于通过过竞拍或或转让取取得的空空地，应应现场测测放红线线点（由由开发部部申请并并组织城城市规划划测量队队测量放放线），记记录、标注清清楚，并并应记录录一些延延伸点、参参照点的的位置、距距离（如如
12、某界点点离路边边垂直距距离多少少）以帮帮助校核核（或重重放）界界桩点。对对于测放放好的界界桩点，应应加以保保护（如如已确定定土建施施工队，可可安排施施工队现现场一起起参与，或或安排砌砌筑围墙墙的队伍伍或拆迁迁队进行行界桩加加固保护护），避避免界桩桩遭到损损坏造成成界线不不明。5.2.3需要重重点关注注的问题题除土地转转让合同同另有约约定外，土土地接收收时应达达以下标标准：场场地标高高要求与与场外道道路平齐齐；场地地平整度度要求起起伏不超超过正负负30厘厘米；周周边的边边界线是是否封闭闭，边界界的折角角点的界界桩是否否齐全和和牢固，位位置是否否准确；边界是是自然水水面的，间间接界桩桩与边界界线的
13、距距离是否否明确；地面以以下的建建筑物基基础，构构筑物已已清除，过过境的管管线已妥妥善搬迁迁，区域域内管线线已在区区域边界界外截断断；地面面以上和和区域上上空已清清空（公公司要求求保留的的除外）；与周边边任何个个人或单单位没有有土地使使用权益益上的纠纠纷；区区域与场场外主干干道之间间必须畅畅通，并并能保证证重型施施工车辆辆的通行行安全；区域附附近已留留有足够够容量的的电，自自来水和和废污水水排放的的接口。5.2.4现场场交接会会议，交交接记录录查勘完现现场、界界桩交接接或测放放完后，应应在现场场马上召召开会议议，确定定是否接接收。决决定一般般分三种种情况：（1）同同意接收收，没有遗留留问题，交
14、交接清楚楚；（22）同意意接收，遗留问问题商定定处理方方法、时时限；（33）不同同意接收收，不符符合土地地出让合合同约定定的接管管条件，整整改后另另行约时时接收。同意接收收土地的的，现场场签署土土地接收收文件，由由开发部部与对方方单位签签，我部部与开发发部签移移交记录录，红线线点、界界桩交接接记录。对有遗留问题的，应留下对方的联系人和联系方法。5.3接接收土地地后的工工作现场接收收土地后后，视具具体情况况，需要要拆迁的的，尽快快安排施施工队伍伍进场进进行拆迁迁、清障障，联系系相关的的部门迁迁移处理理过境的的管线；要申办办施工用用水用电电、通（修）路、平平整场地地（三通通一平）视视条件尽尽快启动
15、动；需要要砌筑围围墙的，尽尽快安排排施工单单位砌筑筑围墙；土建施施工单位位已确定定的，尽尽快安排排进场进进行施工工准备工工作。5.4整整理接收收过程中中的资料料，项目目归档。现场三通通一平1.作业业目的现场三通通一平（通通水、通通电、通通路、平平整场地地）是工工程开展展施工的的前提条条件之一一，是建设设方向施施工单位位下达开开工令的条条件之一一，对项项目的总总工期和和经济效效益有重重要影响响。2.作业业依据 建建设工程程规划许许可证，规划方案，总平面图；公司程序文件施工过程控制程序和工作文件施工准备工作流程。3.主管管岗位工程部部经理：督促检检查“三通一一平”的进展展，协调调相关问问题。主办岗位位项目目经理：组织开开展“三通一一平”工作。协办岗位位 土土建工程程师和水水电主管管工程师师：现场场跟进平平整场地地、通路路的施工工进展，具具体申办办施工用用水、施施工用电电。4.紧前前工作条条件已接收土土地，修修建性
