《2023房地产估价师-不同类型房地产估价（精选试题）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023房地产估价师-不同类型房地产估价（精选试题）（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产估价师-不同类型房地产估价1、某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）2360=113348440（元）。试问：
2、如此确定的最终结果是否正确？为什么？2、（指错题）北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告（封面、目录、注册房地产估价师声明略）致委托方函北京房地产开发有限责任公司：承蒙贵公司委托，公司对位于北京市区乡新村一期（苑）B5#、B7#住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。估价对象如下：一、土地使用权状况土地使用证号：京海国用（2002出）字第号3、置业公司部分房地产估价结果报告（节选）一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象4、某镇房屋征收评估报告封面（略）致估价委托方
3、函甲县房屋征收办公室：受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值的估价目的，对位于甲县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在价值时点为2021年11月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共户（含公建房屋），被征收房屋总建筑面积44040.543m2。房屋征收决定公告（甲县建拆字第号）。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m2。详见估价结果一览表。5、现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。6
4、、某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么
5、？7、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内众8、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考9、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000M2，共有100套
6、住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/M2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/M2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元10、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位
7、置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性11、关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度12、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A.市场价值B.投
8、资价值C.谨慎价值D.在用价值13、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/M2，土地重新取得单价为2100元/M2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/M2。A.3700B.4040C.4250D.530014、某套商品住宅现房的建筑面积为100M2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/M2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/M2。A.4653B.5347C.5352D.536615、列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏
9、感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房16、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值D.居民消费价格指数上升17、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）。A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用18、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型19、相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性20、某宗房地产某年1月1日的成交价格为10
10、00美元/M2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/M2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/M2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。A.1051B.1096C.1100D.ll4721、某套住宅的使用面积为100M2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/M2。A.5680B.5830C.
11、5850D.757422、宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.ll4.42%23、某类房地产2021年1月的市场价格为4230元/M2，2021年9月的市场价格为4654元/M2。根据上述数据，2021年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.2%D.1.25%24、某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价
12、值为5500元/M2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（）元/M2。A.4644B.5192C.5308D.550025、某商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少24万元，该房地产的合理经营期限为（）年。A.10B.12.5C.13.5D.4026、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.5%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%27、有效毛收入乘数法没
13、有考虑估价对象与类似房地产在（）方面的差异。A.房地产租金以外的收入B.运营费用率C.空置率D.可出租面积的比率28、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益为50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。A.6.67%B.7.41%C.12.6%D.13.33%29、某建筑物的建筑面积为120M2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/M2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）A.78.4%B.82.0%C.82.7%D.85.6%30、某幢办公楼应配置电
14、梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400B.2410C.2490D.250031、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2021年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2021年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2021年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2021年8月31日的评估价值为（）万元。A.5850B.6125C.6510D.667532、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000M2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。A.3752B.3806C.4128D.483033、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市
