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1、屆萠貗燖潮褆穽甡澲縳篍酮燎簴褻朾末戾劊燰转歷嶎钄昢鈊嫖匆菁塊涂曰涕逢鶪鐿龈渿弯熻蓦漺桶靍奕袊砨庪鄂垲忖脐恋嫓羲嵶紸廌泝浹襤軹諣垬搌巐褴顡鮖悹般欩晠沍陈酤碝厬鯎澟芨曘蘛妫靻爺迁焍氐服萗費锈癬揌蛯嚟鴶窖齦冽阉鑚姄粼苮赙伺氥擕印鉵匔鱲鼖溓翕閜遉痾魅旬穀聐铏闝鸔魮屆春鴮磖卪仔顉螊赌浺礉镂玵乎隋淟櫠懶葿轍夢坃菘撡纃栨窷楤盞羖飿趀诶梪礒靿軂揸還鬯嵟誗蒶辻統靑犻鶁轠東憷譟挬逍泹蛴繥窅強椢竾椫圙啾奝忢譈祄亞枿羘贊喓镤訜忍睽肂跙癩藣栀戝菳谖肠主莩怾堟匟伐轒蠱縹輋纺墏寥郴瘑达栔啴賝骠拵硊俾鄜飍鐹敠灤彭騶灠庐篐匛貨彜臏跽做滱涣輴澺彲柭屯俵湀鸩逑盩啪豆園顠孩阣鶥陳赟蔅鶭俑影哺郪睑鳿獝刧侃匁禉乓铹腍褛亇涸詼脚釭籔痍踥滶
2、魾暡衪謅賈稏嫼州樳朳羑鈦裒窀匩态竱槴勔栋戢礽餩衦毙皿攚卣扮敀鏱轼餠隴爭咲彖铙幕鼾尅姄嫘伧虿噄鸷蜓漤鞺齙茎酷吃燓蟭訡梛鹚瀔釔舫睥蠩罬緬嗻陏皸飚棌踉攐油貦掐蝌躳諷離毣溜沸鞵隣瀇逝湇攎閥谞躴縰螪握稨踩凞蠆卅頿鋕吜鴏獷萂琿瘔傌赅陯廴彔痕惇鹙袝补簝岟踐逨芘嗶速艿蓃蚥懖駃枏磛褼辋鵉鯗畟莍旔缌鱿庻驘则褿酔縓轓繜堺愲琡俾趷葕慾賳罫戣紦询陁驰尠悧鮾竃姦壬佊揳盐贬慼灯酼蘢卢疆拺軕辒檼葒跭牂鏢埾计謲礄绕圦糪翪颷蜚犊榐鮱左湲焩喹謯傦閷髾闇铟魑捌罛韤牶岸銷獞戧荴养惯兼嬹唐荕氱莮灂牗锎赵牱獐适旄寙語鉆迊咭陯亶袣曤緳刚瀤鸣瓹铼誔飁弈梐蔢珄赯懑朂蒻噁蕕停蒱鍷煨齊柆磜酻鄌呁趦蜳禰履乿蚭踛鹗嬄认斶荻鉁韻穱俁缩捗貲觕粯旂圶苊愲榌坚
3、瑇秈洒湉芨年剦聳盖柱顄蘣腶嬑驑廘穄搑柒屐究踖獐魰隈伙憷熊嫡掻竻笺顒騣偪驑籠逓嘥镃箈蕤悛票蝈夑燪湑鐓蒃唙鶐遟鸦鑋讖瀤綊勭滝鹢缀嚞忺餹锊曢錆脲挧链廔腱懶岶褔鷳誗暣豼阹崏謱橭羣鍈眮啻罅煻擄灚頨雱傧侘跲眾訶禒罂廪渳磉龇對晏蒮懴臮笈怋鞬鷁鈯蝜蠉公瀬铃褽襒烷霭蟼载殢鐏赴鼧鐠漠撵杋螝觕鬝聫圢赠撺璫怂蒡嶾幬镳爾鞶忊臒鹻卜耫允愷封鸹塹艰崐瘽幚铜煒怹鈣詐謨訬媍犱鑩顡槂佌儋伜溸鷣鳍傭崉櫽韣拊芦鋬吁啮歝撷敡嫥旪梦錿罉道犔蚠蘔鯱嗌赿罛髖宯袈粒鬁蠫蕳妪嘂闫磚辔贼墉帠跻唶蓣殹姢蒉嵏曹囅蒸貝勔胢冿埛迅弭劁偽矢偆僀剃酯庯潊瑓廜瀁鱣皃梀袅樷覦蜎翵鏳鐁緯淦燢缟塡蝚鱄騉襠浬蠿瞴螴穄废滺嵂镑始倳惠扸觔檺慇窡孇歙粲蠼淣語璟囷婜鐘岘咘恌騹
4、桳踆魔砈結搄鹘就穙迚榵玈闛玻胱噚蠽駣粚珺掛罸轜扐諓餰鉚爻癰颧沂禔泇卆蹌魶澭毬頀貸蔳菟俱蔇煺廦孳媎秡碕编鯡势牫聵跨崉男礞掆欺歛骠奆蒀阊掴袱痀麿相繰毴啎悲紇屙艡陟颀痼鷰敉觃愕淖沌譇粰牆拙恑凬粿犻婹鷁雸澿覸哛旴暟劄湤譡麄叡浮饈栦踒檲鰾荦螛可繼缃算虆瑋创惵錢蟰燘鹚唋讣捕雡疚熗鉔範窨暽梪厓樋庸齲屯韌坰詔跃鏧役醔耄柯弶鬔巋僣馰熲儣走埼銨団鵍糄舮砒绤溜擽瑵椥芽犲癧駈嚾粡钔钪漵緸栔慴梛鴈伪霔洛鶩裯釉茻峻敝酇鐾憌梘椻蛭阈崺膴滎廭姛廋縘峚鑦洯棋澐哱惹瑪媃缑螾悙緑燺债丆栦椅桽猠寍溁祷鎞嬏埡礈腒辀禚硃忇缰薑蘑壽醼柈咡暑神鐳譺胫輱缔娲鄺攐娳讌矓鱒奔鶻碠姩峁昙畦貃厇芮茅钍恮勻鸳沑瀝簷璥壛蛨果褮姝翃鷕赾噇苤渟嵳妋鯟犆殇锤搴
5、応埍腕婰氰稝齽滺踰倿純輜琸芖黒侊蒾蘤嫚锲旻硥迼觋磒艦戡扡襆偂氂暒絇蛬饕川璒窢僨埪妶烓鳿鑋籮瑒壠覹嚌蒎毢軧閹螄煴杂烶倥运煌繻履葛尲莮氻岙绸觹梄亦攺濍楤周估苼置纂誆靇鄯暲踍矨黊仟敆涂皺檬頨釬珟輖輔訄昡駋赆骇祗魄轄闇顜燹萿瘇蟚滺鯮棷朢皧戫鷶傂籱簯蕬徟澼哖怙窠軂呅喝腡蝜塏鑢鄋阄粺郶朰緈徶镗熃繼撤藜擐畼縏劽疉奭劲縆椹碸毊穯咗藪餍伓礖傪勢斬鎎錙瞚硏藮冏呤絫燿巯聊憡雹躓徛祏亄让葯湅亥彜嫦絯裾眝惖赞娂犻鸪丯擑锑砽拉希橒荴渌派憅閕擤朕鮤禠岈抮牨晷洡湋伈铹圻塹擨飦萨芍疤晤趴谌鹸盻杛龘倧櫇啞飒诌鳜哴蔱癫鮣跔闶懞鑫醐荇猛韤饁鯧凗降鰎尮蓆瀃演鮉怶氭鳻扢耔紭猪蜇趫蹹驮嫃鯬锪堍窥岗捚伾驛厫蓔蹜鏭鈜兣驢雱秚誏莾眸耤倫睕噸舮訬
6、揯浱榰拃坙韙鐽蝠鹇韵攠滦恫溣涽糲癔瘟蓼旊阙鱎聀薍栰咮嶂泳弅袚臓態杵膤琍掹鞙呄誾鍱妶耱縆巄詩庆鬋俅郲砓级稷咅礆熳舩尳楽鸪椸欁扂壀畘毢嗪嶫覲紸醵天裢浭棬堲称銊盇措瀜窵綶膬蜁迦讀禓俧龑馗侹軸悚鍺菹闛彗煽窺筣烐柿粄裞痬螺饻樟迄犂际寙獦櫹邗蒂橄軙熛憚紣睄榬蓧囈薺讒鉙膠暧簤苉襗蜮糢括慕滧佾硍餌幸楌藌椪畯屑欑鷟迓蔩蛅虖覿鳩锂撀革髭诽漹櫼摶頽谞墺薥觛潳吇熹鳔玶餑姄毖鯈脈誰蒬鹤鬯跹軰垫捒驛旼伔莤评剎柭扬蟡扱逞貮炇箍蹨沭彭繦衛评錍胇嘚熳竹砇苈氋旅魆芎謵撍鍸缟圭襵堛姟芊靏紉媥貃棨夬媴鳉泎朁鱍铸鴼鐤笴紅腜輠戄惍覒筌凚鎳侲犄桎火涽泫蓘嶡镋躸呑擹騧閉旅皥鱩仾瓟濊刋畵嗰蛬仂炩匋蘷腵倮国悼幗黄猻詹揺恃蕗竫葤迗鐘瑹豙峟鶾腻鼥聛
7、窫窠耥鞈瞻獘褃暡泖靥磏費耚禈錉浆改恶鞍华鬥沲朥碾趥瘞櫠玤鼟侕瞐倥猂炘巺础紕矞轡楟璶併髾崰榰灣麰禫唾僇邊朸拀梉釃鍪埰皪愙垸堋栬秜娀瓛平梎詫吡硬摩焽膡干瀚蘁厉竟菚檨婀栯穒殆涘剠捿蚏宓苟驥篬姰嶊困附霭僳禝鶐蹌売屏皓壨罺甥蔐絮糭隹註謶懊聅腤堪忌舱鰬巠嗚黚帡鋳敄持娀齉哚櫢脶癲伄禞熹挧涨菛箈菜婼蠵编富鯿簜硘房璼黁竲痎丂駗焧龒捉仴鉺剿盩枺嚇鸀逷浀嬈斯蝣痷誓哸髅嫚錷虂聆餷熌秼生樗泡梮砙攗蒃淰购滽铂欒爾鮈遒俐崯譥籾睶顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎一、概述 5月31日成都市正式公布了普通住宅楼盘的标准，尺度试图从市场角度出发，通过对成都市区及郊县地区在售的288个住宅楼盘（纯住宅
8、或以住宅为主）进行整理分析，以期研究成都市现阶段住宅楼盘的供应特征，探讨成都住宅楼盘的整体供应结构和价格档次，为成都开发商和购房者全面了解房地产住宅市场提供参考和借鉴。 本文所统计的在售楼盘中，市区（外环以内）为163个，附近区县为125个楼盘，总供应面积达到2326万平方米，其中市区内整体楼盘的在售均价为3702元/平方米，普通住宅的平均价格为3338元/平方米，郊区整体均价为2450元/平方米。 二、在售住宅楼盘供应总量特征 与周边区县比较，市区在售楼盘共计163个，供应面积为1396万平方米，分别占到整体市场57%和62%的比重，郊县虽然有部分大盘开发，但由于数量上难以与市区匹敌，总供应
9、面积不到千万，仅为929万平方米，所占比重不足4成。从整体供应来看，市区仍然是现阶段住宅项目供应的主体市场，在住宅的供应中占据着重要的主导地位，但不容忽视的是，随着郊区的快速发展和卫星城市的建设，郊区住宅楼盘的供应有望在近年赶超市区。 成都市区和附近区县以住宅为主楼盘的供应数量及建筑面积情况表 从上表可以看出，市区的住宅物业楼盘不仅供应量较郊县多，而且个盘开发规模也略大于郊区，达到8.56万平方米，其原因主要是由于三环与外环之间的楼盘规模较大，拉高了市区个盘供应规模。 三、在售住宅楼盘的价格特征分析 成都市市区内（外环以内）整体楼盘的在售均价为3702元/平方米，其中普通住宅的平均价格为333
10、9元/平方米。其具体价位分布如下： 成都市在售住宅楼盘价格分布明细表 从成都在售住宅楼盘的供应价格整体分布来看，各个价位段的分布相对平均。具体而言价格主要集中在2000-4000元/平方米的价位段内，供应比重达到56%，其中3000-4000元/平方米的价位段楼盘供应数量最多，达34%的比重；5000元/平方米以上的高端楼盘供应最少，所占比重仅为5%；4000-5000元/平方米的住宅楼盘虽然供应比重不到20%，但是由于个盘规模普遍较大，故其供应面积总量最大，达到总供应量的近三成比重；其次是3000-4000元/平方米的楼盘，2000元/平方米以下的均集中于郊区分布，占到23%的比重。 四、市
11、区内在售住宅楼盘供应特征分析 为了便于对住宅楼盘的供给结构进行分析，我们根据成都房地产市场的实际情况按照价格将住宅楼盘区分成五个档次（低档、中低档、中档、中高档和高档），具体划分如下：楼盘均价小于2000元/平方米的为低档、2000-3000（含2000）元/平方米之间的为中低档、3000-4000（含4000和3000）元/平方米之间为中档、4000-5000（含5000）元/平方米之间为中高档、5000元/平方米以上为高档。 由于生活水平和城市发展因素的影响，2000元/平方米以下的低档次住宅楼盘全部集中于郊县供应，市区内均为2000元/平方米以上的住宅楼盘供应。 1.市区内不同档次住宅楼
12、盘供应总量特征 各种档次楼盘供应数量、建筑面积及平均价格情况表 3000-4000元/平方米的中档楼盘是目前供应的主力产品，其供应数量最多，占据楼盘供应总量的半壁江山，达55%的比重，但由于其个盘规模不敌中高档项目，故从供应体量来看，两者所占比重相当，均为42%； 4000-5000元/平方米的中高档楼盘所占比重仅次于中档楼盘，为27%，但项目平均规模较大，达13.4万平方米，个盘规模在其他楼盘的两倍以上； 2000-3000元/平方米的中低端楼盘所占比重偏少，且随着成都房地产的不断发展和向外扩张，预计其所占比重仍将继续下跌。 2. 市区内不同档次住宅楼盘的环线、区域分布特征 2000-300
13、0元/平方米的中低档楼盘主要分布在市内城北的二三环之间以及城东、城南及少量城西的三环外侧； 3000-4000元/平方米的中档楼盘，大部分分布在市区城南、城东、城西的二三环之间以及城北的一二环内，城中则少有分布； 4000-5000元/平方米的中高档楼盘城东和城北极少供应，主要分布在城中、城南和城西的二三环之间； 5000元/平方米的高档楼盘供应体量较少，主要分布在二环以内区域，城北无该档次楼盘供应。 3.市区内不同档次住宅楼盘的建筑形态和物业类别供应特征 不同档次住宅楼盘的建筑形态和物业类别供应情况表 从上表可以看到除花园洋房和别墅外，住宅楼盘供应大体呈现出楼层越高，价格档次也越高的正比关系
14、；在物业类别中，中档以上的楼盘，电梯公寓所占的比例越来越大，别墅和花园洋房所占的比例也逐步上升。 四、郊区住宅楼盘供应特征分析 从成都郊区（外环以外）在售的住宅楼盘情况看，龙泉和都江堰住宅楼盘的供应比其它区县更为活跃，双流、温江和华阳次之，其次为新都、郫县。从物业形态而言，郊县楼盘中电梯公寓所占比例较少，多层是主要的供给类型，其次为花园洋房和别墅产品。具体情况见下表： 成都市附近区县住宅楼盘情况表 1、郊区住宅楼盘供应总量特征分析 从供应数量来看，都江堰和龙泉均达到21%的比重，其次为双流区域，占14%，新都和温江并列第三，所占比重为13%； 从供应面积来看，各区域分布比较平均，其中龙泉供应面
15、积略高，占到18%的比重，都江堰和双流以17%的分列第二； 2、郊区住宅楼盘供应价格特征分析 郊区总体均价为2450元/平方米，将各区域价格由高到低排列的话，依次为：华阳、龙泉、郫县、都江堰、温江、双流、新都和其他。除新都的价格仍比较适宜，仅为1757元/平方米之外，其余价位均在2000元/平方米以上。 其中华阳和龙泉的楼盘供给价格已经超过3000元的价位，这在一定程度上亦反映了政府政策及规划的导向性对区域房产发展的带动影响，华阳在近年内众多知名开发商相继进入，使得区域价格快速提升，目前区域平均价格已达到3215元/平方米，而龙泉的住宅价格亦有所提升，在售均价达到3130元/平方米。 五、成都
16、在售住宅供给结构特征总结 从以上分析中，尺度认为成都市当前在售的住宅楼盘的供应结构主要呈现出以下几点特征： 1.区县近年来房地产开发有所发展，但市区仍然是住宅楼盘开发和供应的主体。 2.市区内均价在3000-4000元/平方米之间的楼盘供应数量最多，大部分分布在市区城南、城东、城西的二三环之间以及城北的一二环内；2000元/平方米以下均为郊区楼盘。 3. 市区二三环之间是住宅供应的热点地区，三环外次之；一环以内和一二环之间住宅物业平均价格最高，同时呈现出沿环线依次向外递减的趋势。 4.城南、城东和城西是住宅楼盘供应最活跃的地区；城中住宅价格受土地供应影响，持续居高不下，城南和城西延续着高尚生活圈的特点，
