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1、天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632第一局部 售楼前的准备核心课程一：给自己洗脑售楼人员的定位与职责核心课程二：做事先做人售楼人员的人品和性格核心课程三：态度决定一切树立良好的心态核心课程四：上帝在想什么尝试换位思考核心课程五：塑造自我售楼员的仪容仪表与行为标准核心课程六：了解产品掌握楼盘的详细信息核心课程七：分析对手通过市场调研获取竞争情报核心课程八：客户定位界定并寻找客户核心课程一：给自己洗脑售楼人员的定位与职责 我们的履历上已经注明了我们的职业售楼员!什么是售楼员?就是销售
2、人员，就是负责把温馨家园推介给客户、播撒安居理念的使者。 什么是售楼 售楼，就是销售，只不过销售是笼统的，而售楼那么是具体的，它销售的是房屋以及附于房屋之上的社会地位与居住文化。换句话说，售楼就是一种连接房地产开发与客户购房需求的销售活动。一方面，创造者开发商需要将创造出的商品推介给有特定需求的客户；另一方面，需求者客户需要将自己的特定需求反响给能满足他们需求的开发商。售楼员扮演的角色 售楼只是一种活动，需要有人去实现它。这个人，就是售楼员。可见，售楼员从事的工作，就是作为开发商与客户沟通的桥梁，既要帮助开发商将他们生产出的商品房子推介给客户，又要帮助客户将他们的需求信息反响给开发商，让开发商
3、开发出最适合他们需求的房子来。具体而言，售楼员处于这样的角色之中： (一)企业的销售人员 你首先是一名销售人员，你销售的产品就是房屋以及附于房屋上的其他利益，包括社会地位、生活文化等等。 (二)客户的置业参谋 购房涉及很多专业知识，如地段的考察、区位价值的判断、同类楼盘的比拟、户型格局的评价、建筑结构的识别、住宅品质的检测、价值的推算、面积的丈量、付款按揭的计算及合同的签署、产权办理等。凡此种种，对于一个缺乏经验的消费者来说，想从一个门外汉变成一个专业的购置者并非易事。 所以，你不但是一名销售人员，还必须是一位资深的置业参谋。即使你是刚入行的，也起码要接受过公司的系统培训或通过自我学习而比客户
4、具备了更多的置业方面的专业知识，你必须能为客户提供一些参考性的置业建议，从而引导客户购房。 (三)企业的形象代言人 作为销售人员，你是企业面对客户的最前线，直接与客户进行接触，而且更多的是面对面的接触，你所呈现给客户的工作作风、专业技能和效劳意识，无不充分表达出企业的经营理念、价值取向及企业文化。因此，你的一举一动、一言一行，在客户的眼中就代表着企业(品牌)的形象。 (四)企业和客户信息沟通互动的桥梁 在售楼过程中，你通过与客户面对面的沟通，一方面把企业的品牌信息传递给消费者，另一方面又将消费者的意见、建议等信息传达给企业，以便企业改良产品和效劳。 (五)企业决策信息的提供者 通过提供市场和消
5、费者的反响意见及最新信息，你为企业的营销决策提供了建设性的参考意见，是企业经营决策的参与者。售楼员为谁效劳从上述对售楼的定义中，我们可以看出，售楼员的效劳对象有两个：一是企业，二是客户。所以，你原本应该从企业和客户两个效劳对象中都领取报酬的，但事实好似并非如此。或许你会觉得很可惜，其实，从另外一个方面来说，客户也并不是没有给你提供报酬，只是其支付报酬的方式不同而已，因为，只要他买了你所推荐的房屋，企业就会给你相应的奖励奖金或销售提成。 (一)对企业的效劳 你拿的是企业提供的报酬，所以你的效劳对象首先应该是企业。你对企业的效劳主要从以下几个方面来表达： 帮助企业推销他们的产品房屋。 通过与客户的
6、直接接触，传播企业的形象与品牌文化。 帮助企业收集市场信息，随时反响客户信息，为企业的经营决策提供参考性资料。 作为企业与客户沟通的桥梁与纽带，培育企业与客户的良好关系。 (二)对客户的效劳 只有客户购置了你推荐的房屋，你才有可能从企业那里得到报酬。从这方面来说，客户也算是为你支付了报酬，你也应该好好地为客户效劳。并且，要记住，客户为你支付的报酬不单表达在通过他自己购置你推荐的房屋而使你得到奖金或提成，他还能通过帮助你宣传、介绍客户而为你支付报酬。 为客户介绍你正在销售的商品所能提供的利益。 答复客户提出的问题，消除客户的疑虑。 为客户置业提供参谋效劳，帮助他们挑选最适宜的房屋。 即使客户对你
7、提供的产品不满意，你也可以以你的专业技能，为客户购置其他房屋提供力所能及的帮助。为客户提供售后效劳，并协助客户办理相关的手续。售楼人员的使命笼统地说，作为销售人员，你最主要的工作职责就是：售楼。但是，售楼并不是一个简单的工作。为了完成这个主要的工作职责，你起码要做以下的工作： 学习并掌握一定的销售礼仪与技巧。 了解自身楼盘的特色及卖点。 进行市场调研以了解竞争楼盘及目标消费者的情况。 准备好你的销售资料。 保持售楼部的干净整洁。 接听售楼热线。 以优质的效劳标准接待客户。 进行有效的推销洽谈。 带客户参观工地现场和样板房。 为客户提供置业咨询。 填写你的销售工作报表。 经常性地进行客户追踪，与
8、客户保持密切的联系。推广公司形象，传递公司信息。售楼的回报 日本推销之神原一平说过：销售是一项报酬很高的艰难工作，也是一项报酬很低的轻松工作。 要知道，这里的报酬不单单是指金钱方面的报酬，销售所能带给你的报酬是全方位的。 (一)自由 我们经常听朋友们在发牢骚：这种工作太机械化了，太没意思了，要不是为了生活，我早就辞职了。在这种时候，你应该感觉到很荣幸，因为你所从事的销售工作是一份独立性极强的工作。你可以充分发挥能动性，凭着足智多谋的能力、坚忍不拔的精神，为自己赢得事业的成功。 我们热爱销售工作的一大原因就是它有表达的自由。在销售工作中，你可以与客户应酬、谈心，可以与客户谈论新闻、谈论天气、谈论
9、孩子、谈论时尚、谈论球赛这种一边工作一边聊天的好事，还有从事什么其他工作可以做到呢? 此外，销售的自由之处还在于：所有的决定都取决于你自己，一切操纵都在自己手里。你可以成为一个高收入的辛勤工作者，也可以是一个低收入的轻松工作者。 (二)有趣 销售工作是新鲜而有趣的。要知道，在这个世界上，有多少人为了生计而乏味地工作着。大家都说从事IT行业的人收入高，可是又有谁知道他们的痛楚呢?你是愿意成天对着机器说话，还是愿意跟不同的人打交道，随时随地都保持新鲜感呢? (三)成就感 销售能赋予你极强的成就感。当你看到你的客户带着小孩在美丽的小区里怡然自得地尽享天伦之乐时，你会感到无比的荣耀：是我帮助他们找到了
10、幸福的安居之地! (四)上不封顶的收入 在销售这个行业里，你能到达你所期望到达的成功。除了你自己，没有任何人能限制你的收入，收入是永无止境的。 (五)挑战感 销售，几乎每天都有挑战。这是其他工作所无法具备的。这些挑战，无时无刻不在鼓舞着你奋勇向前，而不是退却倒下。要知道，销售是很不可预测的事情，在日落之前，你未必能肯定今天就没有时机了；你也绝对不知道哪一天会有什么时机，什么时候会赢得新客户。 对销售人员来说，每一天都是新挑战，每天都有新经验。我们可能会在一天内，体验从最高点的兴奋满足跌进最低点的失望气馁，然后再蹒跚地在第二天又爬回原来的顶峰。 你不觉得这样很刺激吗?每天清晨请告诉你自己，挑战是
11、令人兴奋的、好玩的，并且你正热切地期待着它!如果你想比一般业绩再好一点，那么就必须这么做；如果你渴望做得最好登上顶峰，那么就更不要迟疑。成为销售冠军的捷径就是直接地迎向挑战，将它们个个击破。 (六)风险小 作为销售人员，你没有资金的投入，就不用担忧资本积压，生意亏空；最大的损失莫过于收入微薄一些而已。你所需要花费的只是时间和精力，用心学习产品知识与磨炼专业技巧。这样，你很快就具备更强的职业技能了。 (七)激发自我成长 大局部的人都有一份工作，或一个职业，但却不一定能令人开展潜能。有些人的工作范畴受到种种限制，他们的辛劳不仅无助于成长，反而是阻碍。他们不喜欢现有的工作，惟一让他们能接受的，不过是
12、由熟练这份工作而带来的平安感罢了。 而专业的销售人员深知惟有缺陷，他们的成长才会是无可限量的。他们知道自己的成长和胜任能力是成正比的，而且他们对于未可知的变化并不恐惧，因为克服挑战本来就是他们每日的功课。因为通过不断地努力，他们将在日后得到超额的回报。核心课程二：做事先做人售楼人员的人品和性格 牧师的儿子小约翰闹着要去迪斯尼乐园。牧师将一幅色彩缤纷的世界地图撕成许多小碎片，说如果儿子能重新拼起来就带他去。不到十分钟小约翰便拼好了。牧师很吃惊。小约翰说：“很简单呀!地图的另一面是一个人的照片，我先把这个人的照片拼到一块，然后把它翻过来。我想如果这个人拼对了，那么这张世界地图也该是对的。这个故事的
13、寓意是：人对了，世界就对了。这在任何工作中都适用，对销售工作来说更是如此。如果你连做人都做不好，你还怎样与客户打交道?具体而言，我们应做到行销“八心，即：爱心、忠心、孝心、诚心、信一心、恒心、热忱心、包容心。 爱 心 有一个人去找一个老板谈生意，因为他名不见经传，老板始终不见。这个人只好经常去他家拜访。有一天在前去拜访的路上，他见一老太太晕倒在地，马上把老太太送到医院，恰好老太太的儿子就是他拜访的老板。不用往下说，生意成交了。 其实，爱心是销售成功的最大秘诀，是销售人员在商战中的护身符。可以说，爱心是销售人员在销售中的最大武器，因为人们可以拒绝一切，但绝不会拒绝爱心。爱可以帮助销售人员解除客户
14、心中的疑心和恐惧，从而建立信任。 为什么假冒伪劣商品到处泛滥?为什么那么多的消费者的权益得不到维护?为什么那么多的经销商得不到完善的售后效劳?很简单，因为那些商家太缺乏爱心了。当然，缺乏爱心其实对他们来说是得不偿失的，因为他们最终会被消费者和经销商所唾弃。 为什么社会会进步?为什么产品更新换代的速度那么快?为什么经营方式会发生那么快的变化?从某种意义来说是因为爱心，是爱心驱使着人们去改良、去提高。作为销售人员，我们要有爱心，要乐于助人。在我们售楼的时候，我们会发现客户是那么希望得到我们的帮助：帮助他们挑选最适合的房子，帮助他们解决购房过程中的种种困惑。在爱心的驱使下，你将会比别人更懂得关心消费
15、者，关心公司的利益。忠 心 忠心也就是责任心。 可以说忠心的伦理道德观念是几千年来中国政治统治的基石，用现在的话来说就是最根本的职业道德。作为一个社会中的人，你要对你的父母、爱人、兄弟姐妹、子女负责任；作为一个企业的员工，你应当对你的企业负责，对你的客户负责，对你自己负责。只有当你对别人负责时，别人才会对你负责，对别人不负责就是对自己的不负责。 所有的老板在评价员工时，最关心的一个问题就是责任心。在老板们看来，只要你的责任尽到了，做不好没关系，做错了没关系，这些都是可以理解的，可以原谅的。如果说你没有尽到你的责任，或者不敢负责任的话，即便你的工作做得不错，老板也不会对你很满意。 为什么有的销售人员干得好，有的销
