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1、机器设备评估案例某钢铁厂线轧生产线设备评估 北方地区某钢铁厂，新建一条线材（钢筋）自动化轧制生产线。额定年产量012一0线材30万吨。该生产线由某钢铁设计院设计，钢铁厂自行组织实施。各种设备由工厂负责订货购置和委托施工。由于受资金及各种因素的影响，施工时间拖延较长。现拟通过合资，筹措资金，使其尽快正式投产。至评估基准日，已试轧产出合格产品。整个生产线正继续进行热调试。现要求通过资产评估，确定该生产线的现行价值。 整个生产线包括加热炉、轧线设备、分段飞剪、冷床、定尺设备、捆轧设备、自控设备，电器设备和起重运输设备、给排水系统、暖通系统等辅助设施组成。现将轧线设备的评估计算过程和有关情况介绍如下：
2、 （一）评估基准日 1997年4月30日。 （二）评估方法 重置成本法。 （三）轧线的设备组成及价值估算 详见表1 序号 设备名称 数量 单价 设备价格 评估说明1 自由托棍 1组 2万元/T 0.6万元 参考行业价格资料 2 拉料棍 1组 3万元/T 16.2万元 参考行业价格资料3 轧机 3台 3万元/T 372万元 查阅合同和发票4 直流电机 3台 25万元/T 76万元 向生产厂查询价格5 (略)18 小计 3460.35万元 （四）轧线设备的安装主要是委托专业施工单位负责实施，我们主要根据工程决算书进行评估（对决算所用定额按评估基准日标准作必要的调整） 轧机设备安装费 90万元 安装
3、追加费用（二次） 54.1万元7.7万元 润滑站工艺配置 89万元 润滑站、液压站安装费 28万元 小计 2688万元 （五）间接费用 主要是设备投资期的利息和人员的劳务和管理费用。投资建设期我们选用正常的合理工期，以18个月计算。计息时间则以合理工期的一半计算（工厂实际施工时间，由于种种原因，比合理工期长很多）再加上管理费用等，我们以直接费用的12计加。 即：（3460.35万元268.8万元）x12% 4775万元 （六）设备成新率 以新设备评定为100%，直至评估基准日，尚处热调试阶段。 （七）生产线属国内较先进水平，并设定评估目的实现后可保持正常生产 故不计算功能性贬值和经济性贬值。
4、（八）评估值 346O.35万元十268.8万元477.5万元：4206.6万元 、 案例四某企业办公楼价格评估 （一）委托单位、 某企业。 （二）评估标的物 某企业办公楼。 。 （三）评估目的 为企业合并提供价值依据。 （四）评佑基准日 1996年6月15日。 （五）评估时间 1997年7月1O一19日。 （六）评估单位 某房地产评估事务所。 （七）评估人员（略） （，）评估原则及依据 （1）委托方提供的有关资料及数据； （2）评估人员现场勘察的资料和数据； （3）国家计委价格评估管理办法； （4）建设部建房（”2） 579号文件城市房地产市场估价管理暂行办法； （5）中国资产评估协会106
5、年制定的资产评估操作规范意见（试行）； （6）房屋平面图；、 （7）某企业营业执照。 （九）评估方法及有关说明 （1）根据厂地特点，采用剩余法和市场比较法评估该宗土地。因现实中商品房买卖较多，故对办公楼用比较法和重置价格法进行评估。 （2）大配套费：1oo元平方米。 （3）利息率： 101。 （4）开发利润卒：10。 （十）评佑分析 1标的物概况 （1）厂地：某企业厂区用地位于城郊结合部。（2）办公楼：该楼位于主要交通干线上，系：995年新建钢筋混凝土结构办公楼。 2标的物背景分析 （i）厂地：位于某市北郊，紧邻公路，交通便利，邻近区正在建设：oo万平方米的住宅小区，北部生活区也在加紧建设，几
6、年内该宗土地所处区域社会人文条件将有很大改观，土地价值会有较大提高。 （2）办公楼：所处区域不特别紊华，经过适度装修，作为企业的办公场所很合适。 （十一）评定估算 1厂地 方法一：根据该地区及邻近地区的规划和发展方向，采用剩余法求取土地价值。 公式：地价：楼价一建筑费一利息一利润一税贫 楼价：采用比较法，选取邻近地区商品房售价的一般水平并考虑交通等环境因素，依据房地产评估中最佳利用原则，预计该宗土地建造商品房楼价在18oo元平方米。 建筑费：删元平方米。其中单方工程造价： 486元平方米；大配套费：oo平方米；三大材料差价： 5O元平方米。 利息率： 10。 年开发利润： 10 容积率：建筑容
7、积率（25。 预计建设期为1年。 预计房屋的出售：301在建完后可出售， 50叽半年后出售， 20叽一年后才能出售。总楼价：器、枪）榆。 ）赤） 4090909。且调（0。3干047十018） 38863636（）己） 总建筑费：（单方工程造价十大配套费十材料差价干利 息十利润）调建筑面积 ：（单方工程造价个大配套费十材料差价）瓦 （l利润率）调（l利润率）调建筑面积 ：（486 1oo 50）戊（1十10 x 301十50 调！5调10畅十210调20叽）调（1十 m叽）x25（x） ：2184 660（元） 地价：楼价一建筑尖 38863636一2181000 17017036（女己） 该
8、公式中税费为商品房销售环节税贫，根据有关规定予以免征，故为0。 方法二：市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相比较而求出待估土地的价格。即对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正。期日修正。区位修正。地块用途修正等，最后形成该地块的价格。（1） 交易实例资料收集（见表5一6）。宋5一6 （2）计算修正（见表5一7）。 名5一7 以上三个比较案例与估价对象处于同一区位，且交易 日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即： （二116 2 235 2 161）告32 171（夕己习下文了到k） 总地价7
9、95x2 171 1 725 945（元） 综合以上两种方法得出总地价 （且7017m。6十色1725 945）手2 ： 1 713 824，3（元己） 2房屋 方法一：市场比较法 某企业办公楼面积3oo平方米，考虑到该房的实际状况并综合同类地区商品房售价，评估该房市场价格为25oo元平方米。总价值为75万元。 方法二：重置法 （1）重置价格标准。 根据该市19刃年10月1日起执行的房屋重置价格表，本估价房产为钢混，每平方米建筑面积重置价格为28oo元平方米。 （2）确定房屋成新卒。 根据现场勘察，该办公房重构件完好坚固，墙体无腐蚀、损坏，屋面不渗漏，地面完好，门窗完好无损、内外装饰完整，各种
10、设备齐全。已使用年限8年，确定其成新率为85，残值卒为3叽。钢混结构房产耐用年限为50年，则其折余价值系数： （1一3呢）、辜：15，5畅、 房屋现值重置价格（1一折余价值系数） 调建筑面积 ：28m灭N。5畅瓦3m 708m（元） 综合以上两种方法得出房屋价值： （7so （xx）7oo gn）告2 729 9oo（夕己） （十二）估价结论 某企业厂区用地现时价值为171万元，办公用房现时价值为73万元，总价值为244万元（贰佰肆拾肆万肆仟元整）。 专家点评 对房地产进行评估要得出相对精确的结论，评估者必须对其造价构成因素进行全面分析并正确灵活地运用评估标准和方法。作出结论后，应注意搜集邻近
11、地区或同一供需圈内类似地区的与评估房地产具有替代关系的交易房地产进行比较和修正，从而对评估结论进行检验。本例采用两种方法对办公楼价格进行评估、校验，使评估结论的准确性大大提高 案例二XYZ厂整体资产评估 一、鳖体资产评估原理和过程 整体资产评估是将XYZ厂作为一个整体，从收益：M巴出发，按特定的折现系数评估出其全部资产的公平小）、整体资产评估的作用有二：一是验算各单项资产评仆伯1否可靠，即评估尺度把握是否合理；二是确定无形资卜价值。元形资产是企业获取的全部收益中，由非有凡、广贡献的，超出正常部分的收益所对应的可确指和不可确抬生产要素的资产价值。 本次评估无形资产采用剩余法评估，用以收益法测算的企业整体资产的价值，减去以加和法得到的企业净资产（各单项有形资产的和与负债的差）。若结果为正，即为企业的无形资产；若结果为负，则说明企业不存在无形资产。 为充分合理地评估企业的整体资产，评估人员进行了如下工作： （i）在接受评估委托后，评估人员利用有关资料了解XYZ厂的基本情况，并初步确定评估的具体途径、方法和参数： （2）评估人员进入现场后；向企业提交评估
