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1、房地产企业是如何融资的？北京世纪律师事务所 张 芒律师房地产企业是如何融资的？ 2009年是中国房企的融资年。 据媒体报道，银行授信、银行贷款、定向增发、IPO等融资行为已经成为今年内地房企工作重点。截至11月上旬,今年内地房企60余家融资总额约4000亿元人民币,其中前15名房企融资总额超过3000亿元,而万科、绿地、金地居“圈钱榜”前三位,总共融资1527亿元。2009年之所以成为中国房企的融资年，因为两方面原因：一是中国房地产行业整体强势复苏，为房企实现巨额融资打下坚实的业绩基础；二是国家政策和整体金融环境为房企实现巨额融资打下坚实的政策基础。过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常
2、之大，常规项目开发资金至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，制定多元化融资发展战略，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。一、中国目前房地产开发企业主要融资方式。除了银行贷款之外，买壳上市、房地产信托等都是房企融资的良好途径。具体情况：1，银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。2，房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动
3、。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。3，房地产基金:房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作等。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。4，上市融资:上市融资是企业获取资金，实
4、行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。5，房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据公司法，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式
5、。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。二、面对融资困境的房地产业的主要应对策略：1，调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。2，买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，房地产企业与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市
6、对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产(债务)重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合公司法关于对外投资的比例限制，就可以通过买壳实现上市融资。 3，房地产信托以资金成本降低时间成本的新型融资方式所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷
7、款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。4，合作开发融资策略发展商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的，可以是两家合作，也可以多家合作；可以长期合作，也可以就项目短期合作；可以是紧密型合作，也可是松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。5，加强对房地产金融相关法律法规的学习和研究房地产公司加强金融法律研究应从两方面入手：一是尽快了解新出台的相关法律法规；二是加
8、强对现有的法律、法规的理解和灵活运用。三、房地产企业上市融资方法及相对应的案例分析房地产企业在证券市场中融资方法有三种，即发行上市、买壳上市和与上市公司进行合作等，应案例分析如下：1，发行上市(IPO) 案例分析：万科于1989年初发行,上市前净资产1325万元,首次募集资金2800万元。随后,万科在证券市场进行了多次再融资,截至2004年6月底万科累计自证券市场融资31亿元,净资产56.4亿元。2004年9月底,万科再次以发行可转债的方式融资19.9亿元,公司规模空前壮大,以2004年9月15日A、B股总流通市值计算,万科雄踞第八。 证券市场融资是把双刃剑，用好了既可以回避银行融资的利息负担
9、和还款压力，而且还可以变相引进新的先进的经营管理理念、技术、人才，提高企业的知名度和竞争力。做为上市公司，同时要遵守公司法证券法等法律和市场游戏规则，接受来自政府监管部门、独立董事、媒体和中小投资者的监管，要有现代人和现代企业的合作精神和换位思考意识，本着平等互利的原则实现双赢、多赢。2，买壳上市 案例分析：以买壳上市实现证券市场融资的成功案例当属金融街。2000年,金融街买壳重庆华亚进入证券市场,通过净资产等值交换方式进行置换,重庆华亚以其拥有的全部净资产 16598.23万元和金融街集团拥有的部分净资产共计17219.19万元进行置换,置换入资产超出置换出资产的差额作为重庆华亚对金融街集团
10、的负债,同时,金融街集团承诺此部分资产由重庆华亚无偿使用三年。资产置换后,金融街净资产收益率2000年当年达到19.9%,2001年达到43.59%,从而满足了增发的融资条件,随后如愿在2002年增发募集资金4.2亿元。 需要注意的是，买壳上市是一项极其复杂的系统工程，除了或有负债、合同纠纷、股权质押、原大股东挪用上市公司资金等财务问题和法律问题外，与原国有股大股东和主管部门特别是当地政府以及原企业的高管人员的沟通和合作也是买壳上市成败与否的关键。还有比如下岗与稳定的问题，税收和抽逃资金的问题，责任和政绩的问题，职位和饭碗的问题等等。3，非上市企业与上市公司合作 案例分析：在合作开发项目方面,
11、金地集团给了我们很好的启发。金地集团原本开发的范围仅仅局限于深圳市福田区的金地工业区,2001年上市募集资金近8.5亿元,随后开始在全国寻找合作伙伴,迅速实现了业务的发展壮大。例如北京金地鸿业房地产开发有限公司就是由金地集团、北京鸿业置业股份有限公司(甲方)和深圳福田投资发展公司三方共同投资成立,注册资本2亿元,金地集团出资1.2亿元,占比例60%。再例如在上海,金地集团与上海浦东发展(集团)有限公司以自有现金出资设立项目公司,注册资本为2000万元,其中金地集团占49%。通过与其他公司的合作,金地集团的销售收入由上市前2000年底的5.8亿元增加到2003年15亿元,3年间增长158%。目前
12、金地集团业务已经遍及深圳、北京、上海、武汉、东莞、珠海6个城市,成为一家全国性的房地产企业。4，民企融资的“密道”国企撑腰，民企拿地。近日，在短短3个月内耗资200多亿元拿地的，终于禁不住外界对其在高负债率下持续激进拿地的质疑而公开表态：在绿城新近购买的土地中，有相当一部分是与国企合作共同开发的。一位业内人士表示，在当前经济基本面尚未完全企稳的背景下，资金充裕的国企必会选择第二辅业为其处于“冬眠”状态的资金寻找生财之道。而在当前房地产行业的“一枝独秀”下，和专业地产民企合作拿地就成了这些巨额资金的最佳“出路”，这些资金充裕的国企也成了民营房企融资拿地的秘密通道。实际上，绿城拿地背后有国企资金的
13、支持早已不是秘密。据业内消息，葛洲坝、西子电梯、华门、钱江等企业都是绿城拿地的资金“后盾”。不久前，南京万科宣布结盟南京市交通集团，将在土地运作和房地产开发等方面进行合作，合作的首块土地就是南京市老地王南京市交通集团旗下搁置了两年多的三汊河地块。而在10月20日拿下南京“三地王”之一的金基通产，其背后同样有南京交通集团的雄厚资金支持。国有资本正通过与民营房企合作拿地、开发，甚至参股投资的方式，渐渐渗透到房地产行业。5，银行并购贷款遭拒 房地产商绕道信托融资。房地产企业在银行并购贷款方面遭受“冷遇”后，但房企资金链似乎并未出现问题，这与地产信托以迅雷不及掩耳之势，有望成为地产行业输血的急先锋不无关联。6，集合票据应时而生 中小企业再增直接融资门路2009年11月12日，银行间债券市场中小非金融企业集合票据业务指引的发布，标志着中小企业集合票据创新工作进入实质性操作阶段，银行间市场继短期融资券、中期票据之后又迎来了一个非金融企业债务融资工具，中小企业又多了一条直接融资之路。集合发行就是为了解决单个企业独立发行规模小、流动性不足的问题。由于集合票据发行涉及到两个以上发行单体，考虑到在当前诚信环境下，各发行单体通常不愿意承担连带责任，为此尽管指引对集合方式要求较为宽松，但规定参与主体之间的法律关系清晰，各企业的偿付责任明确，允许各发行单体独立负债并按负债数额享有权利，不承担连带责任。1
