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1、 精选产品技术可行性分析报告一、总 论二、市场分析三、建立内容四、环保与市政配套五、组织机构与人力资源配置六、建立进度安排及物料供给七、资金筹措八、效益分析九、讨论结论与建议一、总 论（一）工程背景 1 工程名称： “联想高科经典都市”居住小区 2 承办单位概况： “世纪地产”是武汉专业的房地产工程开发公司。 由于其他的在开发工程占用大量资金，且本工程工程量大，建立周期长。为了降低投资风险，“世纪地产”打算和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想世纪高科房地产开发股份有限公司开发本工程。 公司注册资本1亿元（“世纪地产”3000万元，武汉高科国有控
2、股集团有限公司3000万元，北京融科智地房地产开发有限公司4000万元）流淌资金2400万元（滚动开发）。 武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和治理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉中国光谷”建立的主力军，是一家集资产经营与治理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学讨论、大学科技园建立于一体的大型国有控股集团。 成立于XX年6月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控股公司为进军房地产行业而特地设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子。 3 可行性讨论报告的编制依据：（1）
3、城市居住区规划设计标准（2）武汉市规划治理条例及技术规定（3）城市居住区公共效劳设施设置规定（4）住宅设计标准（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计标准（8）高层民用建筑设计防火标准（二）工程概况 1 地块位置： 关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷cbd中心区，不仅将来进展前景不俗，其现有配套设施也非常成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。“联想高科经典都市”居住小区周边有：华中科技大学、中南民院、鲁巷广场
4、、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活便利而多彩。 2 建立规模与目标： 土地面积：270亩（180090平方米） 容积率：1.75（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行800米即达武黄高速大路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值） 建筑面积：314528平方米 开发周期：7至8年 土地价格：5400万（高科集团储藏土地，作为股本投入） 3 四周环境与设施（1）步行约2分钟可至586、521、715等公交车站；（2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几
5、步之遥；（4）华中科技大学，中南民族学院等高校围绕；（3）武汉光谷cbd中心?光谷创业街位于本案东侧 4 工程投入资金及效益状况 工程总投资：33597.28万元 自有资金投入：12400 万元 住宅销售价格：XX 元/平米起 工程销售收入：59104.00万元 工程税后利润总额：16127.14万元 工程毛利润润：27.28 工程内部收益率：25.39（三）工程建立缘由 1 工程建立有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓进展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优待政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本工程的开发，占据光谷cbd区域房地产市场，
6、进展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。 2 工程的建立符合武汉市对光谷建立的精神 国家连续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增加。随着国家取消了银行对房地产开发工程贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚决了房地产业进展的信念。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是非常明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年安康标准的进展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖
7、旧买新，二次置业的乐观性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。局部条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化安排阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。 依据XX年其次季度武房指数报告，洪山区房地产市场特征就是“光谷地区以住宅工程为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济构造中将占据主导地位。随着中国光谷的进展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在将来的5年内，中国光谷方圆50平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园
8、，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境、居住质量、规划配套最完善的生活社区。 因此，我公司打算在此区域内查找适宜的地段投资建立高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金临时的短缺，我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成全都，成立合资公司武汉联想世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270亩储藏地块。详细合作方式在资金筹措一节中有具体表达。 3 由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本工程符合我公司投资开发策略 从土地供给的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年月中
9、期以来武汉房地产市场的高速进展，武汉市区土地资源日益削减，在市区内，土地供给肯定数量必定呈现下降趋势。类似本工程开发可200多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足宝贵。随着土地供给市场的秩序日益标准化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必定提高土地获得本钱，对工程开发建立不利。 本工程由武汉高科国有控股集团供应土地使用权，为资金流淌周转和工程建成收益制造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对工程进展滚动开发。依据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立工程品牌形象，这在武汉房地产市场并不
10、多见。工程周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本工程的开发可以使潜在价值得到实现。 4 工程开发优势所在 世纪地产丰富房地产工程开发阅历以及良好的信誉 高科集团的相关政策优势和充分的土地储藏 融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势（四）市场分析 1 武汉概况 武汉市是中国六大中心城市之一。 在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。XX年，武汉市国内生产总值到达1348亿元，按可比价格计算，比XX年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济进展驶入快车
11、道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平连续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”打算的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，制造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速进展奠定了坚实的根底。 中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的进展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地的交通枢纽和重要的训练、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“凹地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资
12、63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。 迈向世界超级城市 世纪之交，正值世界各大城市都在描绘新的进展蓝图之际，美国将来学家杂志1999年6-7月刊发表了学者麦金利-康韦所着题为将来的超级城市的文章，预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。 超级城市是指具有以下3项条件特征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满意居民的物质和社会需求（包括食物、住宅、安全、医疗、保健、交通及训练等方面的需求）；拥有安康和布满火力的经济环境，能够制造、吸引和培育可产生足够就业时机和财政收入的经济投资。将来超级城市必不
13、行少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色根底设施；新的政治机制。 将来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的时机。 2 光谷地区房地产住宅市场分析（1）“光谷地区”概况 信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的进展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速进展，光电子信息产业
14、将是影响将来社会进展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。 在此背景下，大陆很多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，准时决策，力争在武汉创立国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其进展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉中国光谷”）。 “武汉中国光谷”高等院校和科研院所众多，会聚了一大批国内外知名的专家学者，为进展光电子产业供应了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了肯定的产业规模，形成了光谷进展的骨架；“武汉中国光谷”依托开发区-武汉东
15、湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建立进展奠定了良好的根底。 武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点试验室，7个国家工程技术讨论中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四周八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国其次大智力密集区，拥有特别丰富的高新技术人才资源（2）建筑类型 武汉市（光谷地区）住宅类建筑其类型现状： 多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依旧是市场供给量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层工程越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着肯定的比例。 小高层。目前小高层的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也消失在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘
