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1、房地产企业土地增值税清理事例土地增值税是国家对纳税人销售房地产进行宏观调控和家产政策调整颗征的一个税种，是依照纳税人转让房地产所获得的增值额和规定的税率计算征收。自土地增值税开征以来，地方税务部门在增强征管和组织收入等方面做了大批工作，征管工作整体状况优异。但也应看到，贯彻实行中还存在一些问题，有些部门征管工作仍抓得不够深入、认真，房地产项目完工后，没有及时予以清理，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚；少报收入多报扣除项目金额的状况仍旧存在；扣除项目的分摊不够合理；对增值额未超出20%的一般住所、因国家建设需要依法征用、回收的房地
2、产等免税项目划分不清；部分主管部门在政策履行中缺少踊跃主动性，对一定进行清理的项目和可以进行清理的完工项目，没有及时组织清理，对土地增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策指导咨询不够深入，对同类纳税人同一违纪事实的办理不尽同样，有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交管理局办理的，个别部门对查补的土地增值税在办理上，没有严格依照征管法规定进行处罚、加收滞纳金。据此，笔者依据国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行1/10认真梳理，依照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权1限，对土地增值税清理涉税办理相关问题与大家进行商讨沟通，旨在广大执法人员在履行税收政策过程中可以“
3、一把尺子量究竟”，公正、公正、客观的办理涉税问题，并在认真检查研究的基础上，提出解决的措施和建议。现以某房地产企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参照。一、基本案情某房地产企业，成立于2002年9月；经济种类为其余有限责任企业；主要从事房地产开发与经营、建筑资料批发与零售；注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该企业在2007年至2011年时期共开发以下房地产项目：（一）该企业自成立以来房产开发项目有：清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世；贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税
4、清理条件，该企业未向主管税务机关及时填写清理申报表，主管税务机关也未组织清理。（二）经检核查实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清理条件、该企业已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清理申报表，并自行进行了清理，主管税务机关也组织进2/10行了清理。2（三）经检核查实，该企业开发观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清理条件，但该企业未按规定预缴土地增值税。检查发现：2007年2011年土地增值税检查存在以下问题:问题1：2012年6月，该企业已完工并达到清理条件的开发项目有：景墨家园二期、三期B区项目，该企业将非住所项
5、目按住所增值额未超出20%的免税项目计算，查补土地增值税245万元，；问题2：该企业于2011年对已开发未完工项目，但达到可以进行土地增值税清理条件的有景墨家园三期A1区、A2区、C区、贺兰名居华庭项目项目进行了自行清理，该企业在项目完工的90日也向主管税务机关及时填写了清理申报表，主管税务机关也对该企业及时组织了清理，检查发现企业故意在帐上多列扣除项目，少列收入，查补土地增值税270万元；问题3：检查发现，该企业对未完工、未达到土地增值税清理条件的观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府、东方盛世等项目，获得预售非一般标准住所获得预售收入、商业用3/10房项目获得预售收入、“兴庆华府”预售非一般标
6、准住所取得预售收入，未按规定预缴土地增值税70万元。针对上述事例：3问题一：因为该企业开发的景墨家园二期、三期B区项目达到土地增值税清理条件，该企业未向主管税务机关及时填写清理申报表，主管税务机关也未组织清理。上司税务机关检查发现该企业故意将未达到免税条件的免税项目与应税项目混淆，未按住所与非住所严格划分，造成少缴土地增值税245万元。补税依照1：依据国家税务总局关于土地增值税清理管理规程国税发200991号通知第九、第十条，一定进行清理、可以进行清理条件的土地增值税的企业，总则第三条，纳税人吻合土地增值税清理条件后，先向主管税务机关填写清理申报表，对未申报清理的纳税人，应依据征管法63、64
7、 条第二款办理。补税依照2：依据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳固住宅价格工作建议的通知（国办发200526号）规定，享受优惠政策的一般住所原则上应同时满足以下条件：1、单套建筑面积在120平米以下；2、住所小区建筑容积率在1.0以上；3、实质成交价格在同级别住宅交易价格4/101.2倍以下。补税依照3：依据中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条有以下情况之一的，免征土地增值税：1、纳税人建筑一般标准住所销售，增值额未超出扣除项目金额20%的；42、因国家建设需要依法征用、回收的房地产。补税依照4：非一般住所原则上应吻合以下条件之一：1、单套建筑面积在144平米以上；2、住所小区建筑容积
8、率在1.0以下；3、实质成交价格在同级别住宅交易价格1.2倍。据此，应补缴土地增值税245万元。办理建议及依照：依据中华人民共和国税收征收管理法第63、64条第二款，纳税人捏造、变造、隐蔽、擅自销毁账簿、记账凭证，也许在账簿上多列支出也许不列、少列收入，也许经税务机关通知申报而拒不申报也许进行虚假的纳税申报，不缴也许少缴应纳税款的，是偷税。该企业故意将未达到免税条件的免税项目与应税项目混淆，未按住所与非住所严格划分，应定性为偷税，由税务机关追缴其不缴也许少缴的税款245万元，并处不缴也许少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法5/10追究刑事责任。建议处以不缴也许少缴的税款百分
9、之五十以上五倍以下的罚款。依据中华人民共和国税收征收管理法第32条规定，加收滞纳金问题二:该企业于2011年对已开发达到土地增值税清理条件的景墨家园三期A1区、A2区、C区、贺兰名居华庭项5目项目进行了自行清理，该企业在项目完工的90日也向主管税务机关及时填写了清理申报表，主管税务机关也对该企业及时组织了清理，检查发现，该企业多报扣除项目，少报收入，查补土地增值税270万元。补税依照：依据国家税务总局关于土地增值税清理管理规程国税发200991号通知第九、第十条，一定进行清算、可以进行清理条件的土地增值税的企业，总则第三条，纳税人吻合土地增值税清理条件后，先向主管税务机关填写清理申报表。对有凭
10、证表示纳税人已经向主管税务机关填写清理申报表，而主管税务机关没有履行通知限时清理职责的问题，其查补的土地增值税，依据征管法52条，因税务机关的责任造成的，建议做补税办理。但对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴也许少缴的税款、滞纳金也许所欺骗的税款，不受前款规按限时的6/10限制。从上述违纪事实的性质来解析，该企业多报扣除项目，少报收入，明显属于偷税行为。办理建议及依照：依据中华人民共和国税收征收管理法第63、64条第二款，纳税人捏造、变造、隐蔽、擅自销毁账簿、记账凭证，也许在账簿上多列支出也许不列、少列收入，也许经税务机6关通知申报而拒不申报也许进行虚假的纳税申报，不缴也许少缴应纳税款的，
11、是偷税。对该企业应定性为偷税，由税务机关追缴其不缴也许少缴的税款270万元，并处不缴也许少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。建议处以不缴也许少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。依据中华人民共和国税收征收管理法第32条纳税人未依照规按限时缴纳税款的，扣缴义务人未依照规按限时解缴税款的，税务机关除责令限时缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。问题三：该企业对未完工、未达到土地增值税清理条件的观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府、东方盛世等项目，获得预售收入未按规定预交的土地增值税问题：补税依照：依据宁夏回族自治区地方税务局印发宁夏7/10回
12、族自治区土地增值税预征试行方法的通（宁地税发,2006?65 号），纳税人应按月申报预缴土地增值税。预收税款以纳税人每个月申报实质获得的转让收入额乘以预征率计算征收。预征率依照房地产项目确立：1、商业用房预征率为1%；2、非一般标准住所预征率为0.5%。有以下情况之一的，不预征土地增值税:1、一般标准住所；72、列入城镇旧城改造的安臵项目。说明：一般标准住所，是指按所在地一般民用住所标准建筑的居住用住所。高级公寓、别墅、度假村、营业房等部署于一般标准住所，详尽划分标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定，同意单套建筑面积和价格标准合适上调，但上调的比率不得超出上述标准的20%，所以银川、石嘴山、
13、中卫、固原、吴忠拟定的标准不尽同样。办理建议及依照：应预缴土地增值税70万元并加收滞纳金，但在主管税务机关规定的限时缴纳的，不加收滞纳金。二、事例解析（一）本案中，造成企业偷税的原由是，该企业对土地增值税政策一孔之见，处于侥幸心理，能偷则偷，背水一战，8/10造成偷税又被处罚的结果。作为企业要从主观上来规范自己的行为，而且在财务上要健全，不可以利用偷税手段达到增收的目的。从土地增值税清理反响的一些问题来看，固然土地增值税已开征多年,但因为其计算复杂,政策性强,征管难度较大,就主观原由来看,主管税务机关还存任职责错位、征管不到位、清理不及时，沟通不畅，政策指导不到位等问题。有些税务部门，稽查与征管的职责划分还有待改进，应该有征管部门依照国家税务总局土地增值清理管理工作规8程的要求组织土地增值清理的，确有稽查部门代替清理，依照征管法规定，稽查局是专司“偷、逃、骗税、抗税”的机构。（二）税务部门要增强与建设、国土
