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1、-目 录第一节 投标报价表及物业效劳费预算书.2第二节 物业效劳理念和目标.5第三节 工程管理机构运作方法及管理制度6第四节 效劳人员配置及培训41第五节 物业效劳方案47第六节 物业维修的应急措施67第七节 智能化设施的管理与维修方案78第八节 社区文化建立方案80第一节 投 标 报 价 表序号工程面积平方米或个包干单价元/平方米月或元/个.月备注1多层住宅物业效劳费带电梯21180平方米1.32元/平方米.月2高层住宅物业效劳费173020平方米1.25元/平方米.月3商业物业效劳费带电梯18628平方米1.8元/平方米.月4地下停车位物业效劳费1285个52元/个.月5报价说明1、该价格
2、为包干价，包含所有的费用、税费等。报价包括但不限于人工费、管理费、维护费、利润、税金等实施本工程物业效劳发生的所有费用及本工程物业管理的所有风险、责任。2、此报价与投标函中的的报价一致.假设出现不一致，以投标书中的报价为准。本工程的物业管理年度收费报价按照99%的收缴率计算，其金额为：4093646.04元 本报价测算依据1、根据本工程规划建立实际情况、物业效劳需要和效劳方案，并按照招标文件要求的物业效劳质量标准确定效劳等级，以及建立部物业效劳收费管理方法，进展本钱估算。后附物业效劳费预算书。2、根据物业管理条例、市物业效劳等级和物业效劳费指导价格、物业效劳定价本钱监审方法试行、关于进一步规市
3、辖三区物业效劳收费管理的通知的相关规定确定本工程物业效劳费用标准。小区物业公共效劳费预算表序号工程测算依据测算式测算结果年总支出一人工费23278001管理人员工资管理人员8人，工资标准按人均5000元/人月测算月工资标准人数43758124200002平安护卫人员工资平安护卫人员26人，三班两运转，每班8人，工资标准按人均2600元/人月计月工资标准人数26002612811200 3保洁人员工资保洁、绿化人员16人，设主管一名，工资标准按人均1800元/人月计月工资标准人数18001612345600 4水电、智能化、机电设备技术人员工资技术人员6人，工资标准按人均4000元/人/月计月工
4、资标准人数4000612288000 5社会保险费工资的45%医疗10%，工伤4%，养老28%，失业3%1+2+3+445%293360 6福利费、培训教育费工会费工资的17.5%福利14%，培训教育1.5%，工会费2%1+2+3+417.5%169640 二行政办公费用1+2+3+41570401办公用低值易耗品、办公设备保养综合测算每月支出3333元年消耗3333.1240000 2办公用水、用电费用水：500方/月用电：8000度/月智能监控用电水费：1.80元/方电费：0.79元/度用水方数水费单价+用电度数电度单价5002.20+80000.791289040 3宣传费、书报费综合测
5、算按2000元/月20001214000 4通讯费、邮电费3部，管理处、值班室、报警监控接警用，月支出2000元20001214000 三公共设施设备日常维护费用1.住宅建筑本钱为2500元/平方米；2.公用设施建造本钱按住宅建筑本钱的40%；3.折旧年限为70年；4.维修养护费按月折旧费的50%计2500元/平方米40%70年50%258731平方米1148079四环境管理费用1+2140001保洁工具、损耗、清洁用品消耗按4000元 /人年计，保洁13人4000元/年148000 2除四害消杀费用综合测算月支出1000元10006000 五公共秩序管理费用114000 1保安装备、损耗保安
6、用品消耗按200元/人年计算，保安26人200元/人年265200 六绿化维护费用绿化面积为43692.15；全部外包93843 七税收229244.18九总计：3876163.18注：总收入-总支出：4093646.04-3876163.18=217482.86元第二节 物业效劳理念和目标小区工程：新城首座小区总建筑面积258731平方米，占地104亩。其中商业面积18628平方米，高层住宅173020平方米，多层住宅面积21180平方米，地下45373平方米，地下车位1285个，物管用房530平方米，电梯55台，共建有27幢楼，绿化率达36.89 %.物业效劳理念我们将通过对实施专业化、规
7、化的物业管理，本着“热情、专业、高效、快捷的企业精神，秉承“一颗诚心、无限关爱的效劳理念，以“实现社会效益、经济效益、环境效益的和谐统一作为公司的开展目标，努力致力于改善效劳意识，提高效劳水平，使之成为“平安、文明、舒适、整洁、优雅的家园及生活环境。物业效劳目标公司质量方针：以人为中心，效劳为主体，业主满意为目标公司效劳目标：对于本工程的物业，我们将按二级效劳标准开展物业效劳工作，规划的效劳目标是：创立“市级物业管理优秀工程。第三节 工程管理机构运作方法及管理制度第一局部 拟采取的管理方式3.1工程管理机构人员架构图我公司将严格按照国家及省有关物业管理法规，以及市有关物业管理行业效劳规的要求来
8、规效劳流程，充分表达出专业化管理的水准，使各位业主享受高规格、高水准、准星级的超值效劳。效劳中心人员架构图工程经理消控绿化环境维护部保洁部秩序维护队工程维护部客户效劳部注：组织构造推行扁平化效劳管理，到达职责清楚，线条清晰，信息畅通，程序简化，效率一流的工作目标责任制。客户效劳部接待人员：负责日常客户接待效劳、日常档案管理。物管员：办公室日常管理、各种费用收取等工作。工程维修部维修人员：负责物业管理区域房屋及配套设施和相关场地的维修和养护。秩序维护队员：负责小区消防、车辆管理和公共秩序维护等工作。保洁部人员：负责小区公共部位的保洁工作。绿化部人员：负责小区公共部位的园林绿化维护保养工作。32工
9、程经理职责1、在公司领导下，全面负责小区的日常管理工作。2、制订年度、月度工作方案并组织实施，业务上承受总公司和上级部门的指导和监视。3、负责检查、监视各项制度的执行情况。4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保小区员工有良好精神面貌和积极的工作态度。5、负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉和处理工作，落实平安、防火工作。6、协调本部门与供水、供电和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。7、认真完成工作职责容和上级领导交办的其他的工作任务。33部管理岗位职责分工1、客户效劳接待人员岗位职责（1） 认真贯彻和执行公司下发的文件和制订的各项规章制度，并负责报
10、告工作。（2） 做好节假日的值班工作确保随时能应付突发情况；及时高效地处理各项物业管理事务。（3） 加强学习提高自身管理水平，不断提高员个人素质及业务技能。（4） 加强本物业中心资产的登记和管理，防止财产损坏和流失。（5） 作好与同单位及相关职能部门的联系协调工作，确保各项工作的正常开展。（6） 执行回访制度，做好回访记录，加强与业主的交流和沟通工作，及时了解和倾听业主的意见和呼声。（7） 完成公司交给的其他各项任务。2、物管员工作职责（1） 努力学习物业管理知识及相关政策法规，不断提高自身业务素质与政策水平。（2） 贯彻落实本物业中心各项管理制度的执行情况。（3） 统计核对员工考勤，妥善保管
11、公司各种文件。（4） 受理客户投诉，了解客户对公司各种效劳意见和建议。（5） 拟定本物业中心物品申购方案，并保证方案贯彻落实情况。（6） 负责接待、办公室和物管费的收取工作。3、 工程维修人员职责1爱岗敬业，加强工作责任心，熟悉本岗位平安操作规程，熟悉掌握岗位围电气设备的工作原理和设备性能，提高操作水平和应用能力。2坚守工作岗位，严格按照设备运行和维修保养制度规定，认真完成岗位任务。3因需停电作业，要提前通知相关用户，并耐心细致地做好解释工作，以取得用户的谅解和支持。4保护工、用具，保证使用平安。作业现场要文明施工，合理使用材料，注意节约并做到料清、场地干净。5严禁非工作人员进入工作场地。6按
12、规定对电源线路、配电房、用电设施、电梯等设备进展巡视检查和例行保养。 7完成领导交办的其它工作。4、 园林绿化员职责1遵守公司的规章制度，不迟到、早退和无故缺勤。2服从安排，听从指挥，做好植物、花卉的日常养护工作。3学习并掌握各类植物的栽培技术，确保植物、花卉生长良好。4积极做好植物的防病、防虫及治理工作，确保植物免遭病、虫危害。5根据需要对花草进展施肥、浇水，去除杂草和修剪等工作，使植物生长茂盛、外形美观。6自觉维护环境卫生，不乱堆乱放，剪下的枝叶等要及时清理干净。7发现破坏绿化的行为要坚决予以制止或向领导报告。5、保洁员职责1负责物业建筑围道路、广场、绿化带、车场等公共区域地面的清洁工作。
13、2负责大楼周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雨棚、雕塑和排风口的清洁工作。3定期对室外排水沟、下水道进展清理、疏通。4负责对室外明装管线和明装公用设备设施的外表进展清洁。5负责室外垃圾的清运及垃圾桶的清洁工作。6遵守员工守则及公司管理制度，完成上级交办的其它工作。3.4日常管理制度1、制度保障公司对企业管理、平安管理、卫生管理、维修管理、绿化管理、投诉处理等日常效劳性工作，均制订了较为科学、较为完善的规章制度，并通过规章制度的严格执行，使管理工作程序化、效劳工作规化、分项工作细微化，从而可以有效地防止效劳中出现的主观性和随意性，便于纠正效劳工作中存在的缺乏之处。1公众制度业主须知，日常保养事项，绿化管理规定，清洁卫生规定，交通管理规定，消防管理规定，水电管理规定，有线电视管理规定，房屋、设施维修管理规定，防火考前须知。2工作流程秩序维护部工作流程，保洁工作流程，绿化工作流程，业主装修入住流程，水电维修工作流程，监控中心工作流程，财务工作流程，行政工作流程，客户效劳工作流程，综合效劳流程，应急事件工作流程。3程序文件管理职责，各级各类人员管理职责，质量体系管理程序，质量方案控制程序，采购控制程序，入住、绿化保洁、代办效劳控制程序，秩序维护部效劳过程控制程序，业主装修、维修效劳过程控制程序，纠正和预防措施控制程序，培训控制程序，效劳控制程序，
