《深圳市二手房买卖合同》

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1、深圳市二手房买卖合同之律师逐条解析版（上） (2009-7-1 20:21:09) 发送到微博 分类：未分类 标签：张茂荣律师深圳二手房律师团| 深圳二手房交易易宝典深圳市二手房房预约买卖及及居间服务合合同之律师师逐条解析版版解析人：深圳二二手房律师团团首席律师张张茂荣解析说明：1、本解析版是是本律师对深深圳市国土资资源和房产管管理局与深圳圳市工商局联联合制定的深深圳市二手房房预约买卖及及居间服务合合同20008版（20007年8月月1日实施，20008年1月11日修订）的的逐条解读;2、本解析版对对本合同条款款基本含义、签签约注意、潜潜在风险及其其防范进行了了特别提示，是是本律师多年年来工作

2、经验验的总结，具具有极强的实实用性，实为为二手房交易易双方、居间间方、担保公公司、按揭银银行必读版本本;3、本解析仅代代表本律师个个人意见，并并不代表相关关媒介意见，如如有不妥，欢欢迎业内专家家批评指正;4、本解析版版版权归本律师师所有，任何何单位、个人人使用、复制制、转载需注注明本律师创创作人身份，否否则构成侵权权，本律师保保留追究法律律责任的权利利。深圳市二手房预预约买卖及居居间服务合同同深（ ）居间间第（ ）号号特 别 提 示示1、本合同为示示范文本，各各方当事人签签订本合同前前，应当仔细细阅读合同条条款和二手房房购房指引（交交易场所现场场悬挂）的内内容。【张茂荣律师解解析】示范文文本的

3、基本含含义是示范作作用，而非必必须使用，如如交易双方未未使用本版本本签订二手房房买卖合同，只只要内容不违违反法律和行行政法规的强强制性规定同同样有效，任任何一方当事事人都不能因因此拒绝履行行，否则将构构成违约，需需承担违约责责任。2、本合同文本本由“深圳市市二手房网上上交易系统”生生成，合同各各方经协商,可对本合同同的内容作修修改、补充，修修改、补充的的内容应当符符合法律、法法规的规定。【张茂荣律师解解析】本合同同属格式条款款，未尽事宜宜或有不同约约定的，合同同各方可在附附件二中重新新约定，一般般情况下附件件约定与格式式条款不一致致的，以附件件约定为准。3、买方在签订订本合同前，应应当对本合同

4、同所涉房地产产进行实地考考察，对房地地产周围的环环境、交通、学学校及附着于于该房地产之之上的学位、户户口等情况进进行充分了解解。卖方有义义务如实提供供包括产权状状况、租赁情情况、户口等等有可能影响响交易的真实实信息。【张茂荣律师解解析】本条规规定了买方的的注意义务和和卖方的如实实告知义务，买买方不应仅限限于卖方或居居间方的介绍绍，而应多方方了解，查证证属实。卖方方故意隐瞒事事实真相或告告知虚假情况况欺诈买方签签订合同的，买买方有权要求求变更或者撤撤销。4、为保证交易易资金安全，建建议买卖双方方通过银行第第三方托管方方式进行资金金监管，并以以协议方式明明确约定资金金监管帐户及及资金交付条条件等相

5、关事事宜。【张茂荣律师解解析】资金监监管是为了保保证交易双方方的安全，中中天事件对居居间方监管的的风险暴露无无遗，强烈建建议将首期款款及大笔定金金监管于银行行，签订资金金监管协议的的相关条款见见第6条、第第8条解析。5、买卖双方在在委托他人办办理房地产赎赎楼、过户过过程中，应当当仔细阅读所所签署的公证证委托书内容容。对外所授授权限，应当当在可控范围围。在办理房房地产转移登登记手续时，应应当亲自到场场，避免出现现交易风险。【张茂荣律师解解析】全权委委托公证书是是委托人赐予予代理人（受受托人）的尚尚方宝剑，代代理人持该公公证书在授权权范围内可以以不经过委托托人同意任意意处分或购买买物业、代理理签约

6、、收付付款等，由此此产生的所有有法律后果均均由委托人承承担（条款中中办理产权转转移登记买卖卖双方应当亲亲自到场的规规定仅是建议议条款，在买买卖双方出具具全权委托公公证后即使不不亲自到场，代代理人也有权权代为办理）。目目前委托书均均由担保公司司或居间方提提供，尚无官官方版本，建建议仔细逐条条审验内容，并并建议业主做做公证时指明明买受人、成成交价、有效效期等重要事事宜，防止代代理人炒楼或或低价转让，出出现意外事件件时应及时终终止委托并函函告相关机关关。6、政府仅规定定了房地产居居间方佣金收收取标准的上上限，在房地地产交易中，居居间方不得超超过规定标准准收取佣金。【张茂荣律师解解析】居间方方促成交易

7、后后有权获取佣佣金，除合同同约定之外不不应当再收取取任何其他费费用，如买卖卖双方成交后后拒付佣金，居居间方有权起起诉索赔。7、买方、卖方方、居间方在在本合同签订订时应同时在在场，以确保保各方所执合合同的同一性性、有效性与与真实性。【张茂荣律师解解析】本条属属于倡议性条条款，实践中中存在居间方方先找一方签签，再找另一一方签的情况况（非同时在在场），此时时合同在后一一方签字后生生效，先签一一方应备份以以防止后签一一方签字时另另行增加或修修改内容。如如居间方以需需公司盖章为为由要求全部部收回合同，交交易双方应制制作备份并由由居间方签约约人签字认可可。8、居间方应当当具有主管部部门核发的备备案证书和营

8、营业执照。买买卖双方可通通过网站（n）“信用公公示”查询房房地产经纪机机构及房地产产经纪人员的的相关资料。【张茂荣律师解解析】根据合合同法规定定，只有违反反法律、行政政法规强制性性规定的合同同才无效，居居间方方无资资质或丧失资资质居间仅是是违规，并没没有违反法律律、行政法规规的强制性规规定，所居间间合同仍然有有效，买卖任任何一方不得得因此拒绝交交易，否则将将构成根本违违约。当事人基本信息息（略）： 【张茂荣律师解解析】本条信信息是26条条各方约定的的送达地址，填填写不准确将将可能导致无无法及时接收收相关文件，故故应尽量填写写完整，通讯讯地址、联系系电话务必准准确，履约过过程中地址、电电话变更需

9、及及时履行变更更告知手续。卖卖方姓名要和和和房地产证证一致，不应应使用化名、曾曾用名。代签签约的，应索索取当事人的的授权委托书书，以确保有有效代理。各各方应备存对对方身份证复复印件，以备备发生纠纷后后诉讼使用（深深圳法院诉讼讼要求提交对对方身份证复复印件）。 根据中中华人民共和和国合同法、中中华人民共和和国城市房地地产管理法、深深圳经济特区区房地产转让让条例及其其他有关法律律、法规的规规定，经居间间方居间，买买方、卖方、居居间方在平等等、自愿、公公平、协商一一致的基础上上，就本合同同所涉房地产产预约买卖和和居间服务事事宜，达成如如下协议：第一部分 房地产预约约买卖第一条 【拟转转让标的】 卖方

10、拟拟转让房地产产（下称该房房地产）坐落落于： 。 房地产产证号为： 。房地产产用途为： 。 登记建建筑面积为： 平平方米。套内内建筑面积为为： 平方米。 该房地地产土地使用用权年限自 年 月月 日至 年 月 日日止。该房地地产于 年年 月竣工工。 目前该该房地产物业业管理公司为为 ，物业业管理服务费费为每月每平平方米建筑面面积人民币： 佰 拾 元 角 分分（小写： 元）。该该房地产约定定交付的附属属设施设备、装装饰装修、相相关物品等清清单，详见附附件一。 【张茂茂荣律师解析析】本条是关关于拟转让房房屋基本情况况的介绍，因因系二手房，主主要情况在房房地产权登记记机关已有记记载，卖方只只需注意填写

11、写的与登记的的一致即可，如如填写与登记记或实际情况况不符，买方方可能会追究究卖方欺诈售售房的责任。第二条 【房地地产产权现状状】 该房地地产产权现状状为以下第 种种： 1、该该房地产没有有设定抵押，卖卖方对该房地地产享有完全全的处分权。 2、该该房地产处于于抵押状态，卖卖方承诺于本本合同生效之之日起 日内还还清贷款，办办妥注销抵押押登记手续。 3、该该房地产处于于抵押状态，卖卖方需委托担担保公司担保保融资赎楼的的，须于签订订本合同之日日起 日内与担担保公司签订订服务合同，办办理赎楼手续续，买方应予予协助，担保保赎楼收费项项目以担保公公司的服务合合同为准;卖卖方虽有担保保公司提供担担保但仍不能能

12、获得赎楼贷贷款的，卖方方应在合同约约定转移登记记日期之前自自行赎楼。 4、其其他：【张茂荣律师解解析】1、本本条2规定的的是业主自己己赎楼，3规规定的是业主主委托担保公公司赎楼。选选择2不必做做全权委托公公证，操作简简便安全，但但需自己有足足够的赎楼资资金;选择33无需自筹资资金但程序相相对复杂，买买方负有配合合卖方签订二二手楼赎楼贷贷款担保委托托合同的义义务（不配合合导致无法赎赎楼将承担违违约责任）;2、担保公公司赎楼需卖卖方做全权委委托公证给其其指定人员，本本条没有规定定业主做公证证的时限，建建议在本条44中补充约定定 “卖方委委托担保公司司融资赎楼的的，须于签订订担保服务合合同当日，按按

13、担保公司要要求做全权委委托公证给其其指定人员”;3、赎楼既既是卖方义务务，又是产权权转移登记的的前提，本条条没有规定担担保公司的担担保赎楼期限限，为防止业业主与担保公公司或赎楼贷贷款银行发生生纠纷不能顺顺利赎楼影响响交易，建议议将3最后一一句话修改为为“卖方虽有有担保公司提提供担保但在在出具全权委委托公证书后后 日内仍仍不能获得赎赎楼贷款的（含含担保公司或或银行违约导导致），卖方方应在期满后后的 日内内自行赎楼（也也可约定解除除合同）”;4、卖方应应权衡自己的的赎楼能力，对对一旦担保公公司担保赎楼楼不成有所准准备，以防违违约;5、赎赎楼担保方式式分为卖方发发起与买方发发起两种，两两者权利义务务

14、完全不同，所所承担风险也也大不不同，建建议慎重选择择。 第三条条 【房地产产租约现状】 该房地地产所附租约约现状为 ： 1、该该房地产没有有租约; 2、该该房地产之上上存有租约。租租赁合同见附附件租赁编编号: , 月租租金 元整（小写写 ），租租期自 年 月 日至至 年 月 日。卖卖方须于签署署深圳市二二手房买卖合合同前取得得承租人放弃弃优先购买权权或放弃购买买权之书面证证明，否则视视为卖方违约约。买卖双方方经协商一致致按下述第 种种方式处置租租赁合同：(只能选择其其中一种) 该该房地产产权权转移后，原原租赁合同在在有效期内对对买方仍然有有效。卖方须须于 前协助买方方与承租人签签订新的租赁赁合同，同时时卖方须将承承租方已交卖卖方之租赁押押金/保证金金及预交租金金（若有