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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页南京国际友好城项目市场动态调查报告（第一期）第一章：南京市总体市场研判第一节 市场容量分析产品（商品房）需求量直接影响市场供求双方的地位，不断上升的需求量是南京房地产市场高速发展的主要动力。本节市场容量主要分析了2003年南京房地产市场对商品房的总需求量，即市场的有效潜在需求量。对市场容量统计的方法主要从准购房者角度得出有实际购买意愿的需求量。分析角度包括总体容量、已实现的市场容量、区域需求结构、价格需求结构等，市场容量分析是房地产市场研究的基础,总量及层次结构的变化及趋势对把握房地产市场的发展具有举足轻重的意义。
2、一、南京市房地产市场容量分析房地产的市场容量是指有现实需求的购房者准备购买房屋的面积总量，购房者对于房屋的类型选择可以分为商品房（开发商新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。公司研究中心数据分析表明，2003年南京全年房地产市场商品房市场容量为850万平方米，存量房市场容量为550万平方米，2003年南京市房地产市场总容量约为1400万平方米。购房者购买住房的需求动因主要包括拆迁安置购房、结婚购房、改善居住购房、投资购房以及城市化进程等方面所带来的购房需求。根据抉策地产对2003年会员数据库购房者商品房需求信息的分析，购房者全年对商品房的需求动机比
3、例构成如下图所示。图11 2003年全年购房动因构成图（一）2003年的商品房市场容量1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位据统计南京市2003年实施拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，共拆迁居民2.4万多户，拆迁工企单位1320个。由于2003年三季度拆迁矛盾激化，导致国家要求加强对拆迁的管理，南京有44个拆迁项目停拆缓拆，比计划4万户少拆迁了近1.6万户，因此拆迁购房的比例与上半年相比下降比较大。据抉策地产中心2003年的会员数据库资料显示，接近83%的拆迁居民意向购买商品房。因此，拆迁居民需购买商品房的数量在2万户左右，这部分居民购买的住宅面积较小，按照户均购房面积85
4、平方米计算，拆迁居民购买商品房170万平方米；此外，每个拆迁工企单位中按平均购买1000平方米面积计算，拆迁单位需购买商品房130万平米左右。因拆迁而需购买商品房的数量为300万平方米。2. 投资者比例波动较大较快投资需求是一种引致需求，并不是建立在居民自己实际需要基础之上的，因此投资购房需求受到其它购房者的心理影响甚大。而购房者的心理是很难预测和估计的，心理因素非常复杂并且波动较大，因此投资购房的比例季度间变动比较大，第四季度投资的比例达到24%，2003年全年投资购房需求所占比例在17%左右。总人数接近1.28万人，按照人均购房110平方米计算，这部分人群购买商品房的需求约为140万平米。
5、3. 结婚购房比例比较稳定根据市民政部门资料，南京每年约有2万对青年进行结婚登记，其中60%70%新婚者有购房需求。在购房者中所占比例各季度变动不大，在20%左右。全市大约有1.4万户将购买商品房，这部分人群全年商品房需求面积在155万平方米左右。 4. 改善居住环境群体需求比例变化较小 随着我国经济的快速增长，居民收入也显着提高，因此，对于改善居住条件，提高生活质量的购房需求也在相应的逐步增加。不少高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以小换大，以旧换新的消费理念也为普通消费者所接受。2003年这部分人群所占比例仅次于拆迁购房需求的人群比例，大约为1.53万余人，总需求面积为170万平米。 5
6、. 城市化进程等购房需求目前，南京的城市化水平约为45%，按照规划，南京每年城市化水平要增长2%，每年城市人口将增加11万多人，该群体将带来巨大的购房需求。南京每年高等院校毕业生在7万人左右，有相当一部分留在南京工作；每年大量农村和外地人口迁入到南京城区定居工作，都会新增一定量的商品房需求。由于大部分人会租赁或购买小套住房作为过渡，因此这部分人群购买商品房数量不太大。根据决策地产研究中心的购房会员数据库资料，这部分人对商品房需求面积约在85万平米。（二）存量商品房市场容量根据抉策地产对会员数据库三年的购房者需求数据的分析，购房者对商品房和存量房的需求比例如下图所示：图1-2 商品房类型需求比例
7、构成图 存量房的面积、总价与商品房相比有明显的优势。以城中为例，超过70的商品房的面积在110平方米/套以上，而存量房面积大部分在5080平方米/套，城中同样位置的一套商品房和存量房的总价相差几乎一半。因此，随着近几年商品房价格的上升，商品房的需求比例不断下降，而作为替代品的存量房的需求比例上升迅速。2003年南京市居民有购买商品房意向的户数约8.7万户左右，意向购买存量商品房的户数近7.4万户，按照户均购房面积75平方米计算，2003年南京市存量房的市场容量为550万平方米。二、2003年南京房地产市场交易状况分析1. 2003年商品房已实现需求状况市场容量可分为已经被实现的需求和其它由于房
8、价、产品结构等原因还没有实现的需求。在已经被实现的需求中，可以分为商品房、存量商品房、经济适用房、商铺和办公楼几个途径，以下分别论述：2003年南京商品房市场非常旺盛，商品房销售面积创出历年最高记录。2003年合同销售商品房的面积达到739万平方米，同比增长34%。2003年南京市完成产权登记的商品房交易3万余件，交易金额近130亿元，交易面积超过400万平方米。存量房交易件数和面积超过商品房，2003年南京市存量房交易达到5.9万件，交易额为118.4亿元，与2002年相比分别增长了90.4%和135.7%，创历史最高纪录，交易面积也超过商品房交易面积30万平方米，达到430万平方米。 20
9、03年经济适用房基本上供不应求，拆迁居民为2.4万户， 而全年建成经济适用房91.76万平方米仅能满足1.2万户家庭的需要，要满足拆迁居民的需求还需加大经济适用房的建设。由于中低价商品房于2003年9月刚刚启动，至年底尚无供应和交易。从物业分类情况来看，住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售却苦乐不均。2003年商铺成为南京楼市的一匹黑马，2003年商铺投资额为13.27亿元，比2002年增长25.%。从南京住宅的涨幅来看，无论什幺地段都没超过商铺。因此，在排队购房中，有不少人是冲着小区的商铺去的，投资商铺的收益要大于住宅，已被众多投资者所认识。和商铺的旺销相反，办公楼的需求相对低迷，200
10、3年全市办公楼开发投资仅为13.69亿元，大约是住宅投资的一成，与2002年相比下降了16.1%。甚至有的地段办公楼的价格反而低于住宅的价格。当前国内消费品消费仍然低迷，经济增长主要受投资拉动所致，导致国内办公楼需求不足，因此才会有开发商把原来作为办公楼用途的用地开发为商住两用楼，酒店式公寓等形式，迎合不断上涨的商品住宅的需求。2. 商品房交易量的历年增长情况2003年南京市房地产市场无论是签约交易金额还是交易数量，都创历史最高水平，增幅也居历史之冠。历年的商品房成交面积和增长率如图所示：图1-3 1996年2003年商品房成交面积和增长率示意图从南京商品房成交历史纪录可以看出，南京商品房需求
11、近几年来非常旺盛，增长速度屡屡创造纪录，表明近年高速发展的南京房地产市场有着强劲的需求支撑。商品房交易数量在1999年增速相当平稳，每年增长率维持在10%以上，2003年更是达到了17%。由于老城改造城市建设等因素的强劲拉动，南京房地产市场在未来12年内仍具有较大的市场发展前景。3. 2003年未实现需求状况分析2003年南京市房地产市场容量为1400万平方米，而2003年商品房合同销售面积为738万平方米，存量房完成交易近430万平方米，再加上经济适用房91.76万平方米，市场容量中仍有140万平方米未能实现。除了由于总体上供应不足以外，房地产产品结构也存在着不平衡状况。普通老百姓急需的小套
12、型、中低价商品房供不应求，而大套、高价房供应较多以致这类项目销售周期相对较长。三、2003年需求结构分析1. 各片区的结构比例及季度变化情况房地产是一种特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每个商品房都有其独特性和不可替代性，从而导致了不同区域商品房的不同需求。南京房地产市场主要分为城中、城南、城东、城北、河西、江北和江宁，各区的市场容量表现出很大差异。根据抉策地产购房会员俱乐部数据库数据统计，2003年各季度购房者对区域的选择比例及变化如图14所示：图1-4 2003年各季度片区市场容量比较图图表显示，购房者的区域需求以河西片区的比例最高，而且比较稳定。一系列市政基础设施的陆续开工建设，河西地
13、区奥体中心等十大标志性建筑的开工建设，为河西板块市场注入了新鲜的活力，推动楼盘的销售持续火爆。随着金马骊城、奥体新城等超级大盘的开发上市，2003年河西地区吸引了30%左右的总需求，表明河西片区房地产市场需求非常旺盛。但是由于河西片区2003年底商品房均价已经超过5000元/平方米，低价位楼盘供应不足，和消费者价格意向需求相背离（见第二章图23），因此河西地区需求份额在第三季度达到最高之后出现下降趋势。城北地区在河西大规模开发的辐射下，也逐渐受到广泛关注，市场需求份额有所提高。江宁地区仍然是全年商品房上市量最大的一个区域，凭借其价格优势仍然是南京销售量较大的区域，但是江宁个别楼盘住宅销售价格已
14、经突破3000元/平方米，逐渐失去高性价比的优势，配套设施建设进展相对过慢与房价的上涨太快，使需求量出现下滑迹象。其它各片区的需求比例变化甚微，需求结构稳定。2. 楼型层次及季度比例变化分析房子的楼型也是影响购房者决策的另一重要因素。房产从楼型角度看主要包括多层、小高层、高层和别墅。根据抉策地产研究中心的会员数据库资料统计分析楼型需求的比例如下图：图1-5 2003年南京市楼型需求比例对比图可见，2003年南京商品房市场中各楼型的需求以多层为主，小高层次之。高层、小高层的得房率较低、电梯问题、习惯心理等使多层的选择比例超过了一半。当前房地产整个市场是供方市场，产品的供给主导了需求，开发商占主导
15、地位。由于高层、小高层的供给比例较高，购房者的选择余地不大，在供不应求的情况下，购房者较能够容忍对楼型不满意度，因此小高层、高层的需求比例有一定的提高。相对而言，多层的供给不足，导致对多层的需求比例下降，尤其是意向需求量较大的城中和河西地区。3. 商品房价格档次及季度变化情况价格是商品需求实现的主要制约因素，商品房的需求对房价非常敏感。对南京购房者的期望价格区间比例统计如下图：图1-6 购房者期望价格对比图（单位：元/平米）由上图可见，3500-5000元/平米之间的中档房的市场需求比例最高，接近50%。消费者对房价的心理接受价位逐渐提高，一方面是因为消费者收入在增加，更主要的是消费者在商品供不应求的情况下被迫慢慢接受了目前商品房不断上涨的价格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相应有上升的趋势，而对3500元/平米以下的期望比例趋于下降。第二节 产品结构分析产品（商品房）从供给角度来看，主要包括新开发商品房、政府扶持与鼓励建设的中低价商品房和经济适用房、存量商品房几部分。本部分主要分析了2003年南京市房地产市场中的产品供给情况，并结合市场容量结构，对商品房的供给状况进行多角度深入分析，以探寻目前存在的结构性矛盾和供应缺口。内容主要包括南京房地产市场的开发供应状况、供应结构，并分析了2004年的房地产产品的供给情况。一、2003年市场供给总量1. 商品房开发持续增长 房
