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1、方新村项目市场调研报告陕西同创置业企划有限公司2009-4-11写在前面考虑本项目建成后将在区域中起到举足轻重的地位，又是融大型商业、酒店、投资型公寓、住宅为一体的大型城市综合体项目，在区域中影响力非同一般。为此，我公司针对本项目成立了专项调研小组。小组工作成员抱着严谨、负责的工作态度，收集和购买了大量的详实资料、数据。从宏观背景、政策导向、08年西安市场以及区域经济及人口、区域规划发展、区域市场、市场受欢迎产品类型、市场走势预测等等多方面进行了细致而全面的分析，以期为本项目提供具有价值的参考资料。本次报告中所涉及的数据均由实际踩盘调研、走访及购买专业机构信息得来，报告中的分析内容为我司多方讨
2、论权衡所得结果，以期能为贵司的项目规划发展提供帮助。目 录 第一章、背景篇 一、经济环境分析 二、政策环境分析 第二章、土地篇 一、土地市场动态 二、土地市场概述 三、土地供应分析 四、土地成交分析 五、重点地块点评 第三章、市场篇 一、商品房市场概述 二、住宅市场盘点 第四章、产品篇 一、产品综述 二、新盘分析 第五章、区域篇 一、区域经济发展分析 二、区域市场分析三、区域供应楼盘特点四、区域供应产品分析五、区域客群分析第六章、项目开发思路（见PPT演示稿）一、项目发展契机 二、项目物态研判 三、项目定位 四、规划布局建议第一章、背景篇一、经济环境分析 经济运行环境是房地产平稳健康发展的基石
3、，近年来房地产行业蓬勃发展的局面是与宏观经济背景密切相关的。2008 年，中国整体经济发展环境面临着十分复杂的环境，上半年，我国经历了冰雪灾害、地震等重重困境，下半年，美国金融危机全球蔓延，我国经济也面临着极大的风险。在这种背景之下，西安在 08 年的最后阶段，也开始逐渐感受到了经济下滑的凉意。整体来看，2008 年西安经济依然保持了稳定增长的局面，但是，2009 年西安经济也面临着极大的不确定性。 1、国内生产总值分析 从西安市经济增长的绝对量上来看，西安市经济增长呈现了快速增长的局面，2001-2008 年间，西安 GDP 从 734 亿元，增长到了接近 2060 亿元，增长了将近 2.8
4、 倍；从经济增长方面来看，自 2001 年以来，西安 GDP 增长速度一直保持高速增长，并且总体要快于全国增长平均水平。这说明西部大开发以来，西安市经济获得了持久有力的发展。 2008 年，在一系列的困难面前，西安市 GDP 增长情况仍然呈现了良好的局面，经济增长较 2007年有所回调，但是从 08年最后阶段的来看，2009 年西安经济增长面临一定的风险。虽然数据依然显示强劲的增长，但是经济运行的风险正在加大。 图1：2001-2008年西安经济增长走势2、居民消费价格分析 2008 年上半年，在连续的银根紧缩的政策影响下，08 年上半年全国及西安的 CPI 指数呈现出逐渐走低的趋势，但依然处
5、于较高的水平。随着政策的逐渐深入，我国 CPI 指数呈现快速回落的趋势，这显然有利于居民购买力的提升。但是物价的快速回落显示我国经济正面临一个潜在的风险，宏观经济有可能由通胀转入通缩。事实上，2008 年 9 月以来，中央政府已经逐渐放松对“防通胀”的关注，进而采取更有力的措施加强经济“保增长”的任务。图2：2008年1-11月西安居民消费价格指数分析3、居民收入分析 从下图的走势来看，在绝对值增长方面，2001-2008 年西安城镇人均可支配收入呈现出逐年快速增长的局面，从居民收入增长率上看，西安城镇人均可支配收入的增长水平也呈现逐渐攀升的状态，说明人们收入增长速度正在加快。2008 年西安
6、城镇人均可支配收入达到 15200 元，比07年增长了 2538 元/。 图3：2001-2008年西安城镇人均可支配收入分析4、全社会固定资产投资 自 2001 年以来，西安市固定资产投资情况呈现逐年递增的态势，2008 年 1-11月份，西安全社会固定资产投资为 1593 亿元，同比依然呈现较快的增长，达到 33.1%，但同比增速回落 7.2 个百分点。但是从最后几个月的表现来看，固定资产投资的增幅有所回落，这一方面是受到国家宏观调控影响，更重要的是经济危机也逐渐影响到西安市的投资情况。从2008 年最后阶段企业经营的情况来看，部分企业减缓了投资计划的实施，这与全球金融危机的影响密不可分，
7、经济已经显现了下行的信号，但是数据反应依然相对滞后。 图4：2001-2008年西安固定资产投资走势分析5、社会消费品零售总额 西安市社会消费品市场持续表现活跃，2002-2008 年消费品零售总额持续呈现高速增长的态势，年增长率也逐渐增长。 2008 年 1-11 月份，社会消费品零售总额为 1041.28 亿元，同比增长 25.5%，但从最后几个月的表现来看，零售额的增速有所减慢，这表明经济形势的转变逐渐开始影响到市民的消费情况。图5：2002-2008年西安社会消费品零售总额分析6、房地产投资状况 从年度房地产开发投资来看，除了 2005 年房地产开发投资额有所下滑外，其他年份房地产投资
8、都呈现了逐年增长的状态。2008 年 1-10 月，西安房地产开发投资完成 434.33 亿元，同比增长 43.7%。这表明西安房地产开发投资依然保持了较高的增长，开发企业依然看好西安房地产市场的发展，但是随着经济形势的转变，开发商投资的热情将会有所减少，房地产开发投资额也将会有所回落。图6：2002-2008年西安房地产投资分析二、政策环境分析 1、土地管理法进行二次修订 土地管理法的第二次修订已经在国土资源部内形成了正式修改方案，其中对第二章“土地的所有权和使用权”做出重要修改。在保持现行国家和集体土地所有制度不变的前提下， “集体建设用地使用权经批准后可以转让、出租和抵押” 。 本轮土地
9、管理法的修订将重点围绕“土地所有权和使用权”展开。首次提出“农民集体依法通过有偿取得的集体建设用地使用权，经批准后可以转让、出租、抵押” ，“农民集体成员通过无偿分配取得的集体建设用地使用权，经批准后可以转让、出租和抵押” 。 同创分析：土地类政策视角聚焦土地管理法的二次修订，国土资源部内部形成了正式的修改方案。如果集体土地改革实现突破，目前的征地制度将会被打破，对我国的房地产、城镇化等方面带来巨大的影响。土地改革主要是涉及到农业用地的问题，包括土地承包经营权和集体建设用地等用地资源。这将会加快我国城市化的进程，有利于缓解我国日益拉大的城乡差距、破除城乡二元结构。长远来看，对我国房地产行业的发
10、展也是比较有利的。 2、金融政策 2.1 央行急剧下调金融机构人民币存款准备金及存贷款基准利率 从 2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各 1.08 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。 从 2008年12月5 日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率 1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率 2 个百分点。 2.2 央行百日内第五次降息 中国央行今天宣布年内第五次降息：从 2008 年12 月 23 日起，下调一年期人民币存贷款基
11、准利率各 0.27 个百分点，此次降息距九月中旬首次降息不足百日时间，央行如此频繁动用降息工具， 全力保增长之心可见一斑。 其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从 12 月 25 日起，下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 同创分析： 央行大幅降息并适度降低了存款准备金率，表面中央政府扩张性货币政策和财政政策刺激经济发展逐步落实。本次的大幅降息政策对于经济的刺激力度甚至超过了 4 万亿的财政刺激方案。但是其总体效果有待观察，在经济下滑之时，财政政策往往比货币政策更能有效阻止经济下滑。3、行业政策 3.1 央行、财政部颁布楼市新政策 从 20
12、08 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调 0.27 个百分点。 同创分析： 新政出台缓和了市场成交低迷状况，从08年12月至09年3月成交量逐步攀升，可见新政刺激消费效果已初步显现。随着货币、财政以应对经济增长大幅放缓的扩张性政策
13、实行，房地产金融的走势也会逐渐放松。 3.2 未来三年内中央将斥资 9000 亿用于保障性住房建设 住房和城乡建设部有关负责人表示，按照“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的精神， 高达 9000 亿的住房保障投资计划快速启动。 今后三年内要新增加 200 万套廉租房、400 万套经济适用房，并完成 100 多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到 9000 亿元，平均每年 3000 亿元。其中，对廉租房投资 2150 亿；棚户区改造投资 1015亿元；经济适用房投资 6000 亿元，合计约 9000亿元。 同创分析： 由于保障性住房和商品住房的需求层次不同，因此，保障房短期
14、难以撼动商品住宅为主的市场趋势；保障性住房的大量推出将会分流部分商品住宅的刚性需求，由于保障住房进入房地产市场，并成为该市场的主要力量之一，商品住宅市场将会有所“萎缩” 。 3.3 国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施 国务院总理温家宝 17 日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产
15、开发投资规模，促进房地产市场健康发展。 同创分析： 本次会议部署了保障房建设、鼓励居民购房等一系列措施，其中最大利好政策当属中央政府对房地产交易相关税费的减少，另一方面，此次会议为二套房政策的放开留足了空间，给银行一定的权限提供二套房贷。 这是国家为保持经济稳定而动用房地产工具的重头戏，并且房地产行业的利好政策有望进一步出台。 小结：1、国家经济发展在全球金融危机影响下，增长速度有所下滑，为了应对经济危机的深度影响，国家出台多项宏观政策主要目的在于刺激消费，拉动内需，使经济仍保持平稳发展。2、西安从2001年至2008年经济一直保持高速发展状态，做为二线城市，经济正处于上升期，且西安经济增长点以第三产业为主，相比一线城市受金融危机影响幅度较少，预计未来两年经济发展依旧保持高于国家平均值的增长速度。3、土地改革加快了城市化进程，缓解了日益拉大的城乡差距、破除城乡二元结构，使得房地产长远发展更为有利。4、未来三年中央投资9000亿用于保障型住房建设，保障性住房的大量推出将会分流部分商品住宅的刚性需求，由于保障住房进入房地产市场，并成为该市场的主要力量之一，商品住宅市场将会有所“萎缩” 。5、政策对房地产影响方面发生较大转变，由0
