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1、物业管理：一个需要关注的新兴服务产业（何世辉）经过 12年的发展，丽江物业管理企业从无到有，取得了长足发展，但是物业管理仍然是一个需要关注的新兴服务产业。物业管理取得长足发展从不接受到接受。据市住建局物管科科长邱维介绍，丽江物业管理从平安物业管理公司于 2000年进入丽江园丁小区开始，经过 10多年的发展，观念上有了很大的变化。当初许多住房业主认为，“我买了房子，为什么还要出物业管理费”的这样一种认识，而到现在这已不是一个问题， 70% 80%的人已接受了物业，尤其是 80后、 90后的年轻人最容易接受。政府部门也开始引进物业管理，平安物业进入了市行政中心。目前丽江城区已有 41家大大小小的物
2、业管理公司。解决了就业问题。邱维说，物业的发展，解决了大量的就业问题。平安物业就有 280人，小的物业管理公司也有 10多人。而且从物业管理企业出来，经过严格培训的人员比较好找工作，做餐厅、旅游服务，比较受欢迎。员工工资在 1500元至 2200元之间。物业管理处于发展期邱维认为，虽然丽江物业取得长足发展，但是仍处于发展期，能做的还只是保安、环境卫生、绿化管理，而维修、代收费用还没有完全做起来。物业管理费一般平均收费 0.8元 /平方米，处于全省偏低水平。古城区住建局物管办主任赵文生也说，丽江城区虽有 40多家大大小小的物业管理公司，好一点的有平安物业、大研物业，管理规模达到了七八十万平方米，
3、而有的物业管理公司只有二三万平方米。物业费用与沿海比还有很大差距，上海老的小区都在二三元 /平方米，一般都五六元 /平方米，而丽江低的只有 0.5元 /平方米，只有雪山纳里达到 2元 /平方米。基本上处于微利。瑞雪广场原物业管理公司要求上涨物业管理费，因住房业主不同意而做不下去走了。怡景苑也因价格低做不下去走了，中泰苑物业退了出来，由房主自己管理。制约发展因素多目前，制约丽江物业管理发展的因素还很多。一是入住率低。邱维介绍说，丽江的房产发展虽然很快，但入住率低。特别是玉龙县城的小区，购房户有 70% 80%，而入住只有10%，空置小区多。二是人们的思想还没有转过来。特别是老师多、医生多、老人多
4、的小区，对物业管理还是不容易接受。这与老师、医生自主性强、做事认真有关吧。老人总认为，自己闲起，小区的事自己能做。三是有多少业主就有多少的问题。赵文生说，在物业管理上，有多少住房业主就有多少个问题。有的业主还停留在你是为我服务的，所有的问题我都来找你。加上物业管理的法律法规都是上世纪八九十年代出台的，很多具体措施不完善，业主与开发商、业主与物业管理公司之间的纠纷越来越多。特别是停车场、活动中心的归宿问题，由于认识不到位，规划建设滞后，引发的问题较多。四是员工流动性大。邱维说，物业管理企业人员流动性大。小的小区很多是保安、绿化、环卫一肩挑。丽江代劳力物业管理公司经理木石林说，人员流动大，主要是工
5、资与物价不匹配，员工有的流动到工资相对较高的其他物业，或者其他行业。员工来自农村失地农民、城镇居民，还有部分退休人员。年龄 30岁至 40岁从事技术性的多， 40岁至 50岁当门卫多，卫生扫除以女性多，年龄在 35岁至 50岁。五是服务价格上不来。木石林说，丽江物业管理还没有完全按照市场化放开来做，按规定每年可以提 20%，但做起来难。物价上涨了，但物业服务价格上不来。因物价上涨，我们管理的万里苑小区业主主动加了 0.2元 /平方米，其他小区基本维持原有水平，目前只是基本上运转得走。六是政策支持力度不够。木石林说，居民用水，供排水公司按生活用水 3.1元 /立方米收费，而小区绿化用水，按 4.
6、6元 /立方米商业用水收费。小区绿化维护成本增加，绿化树林因水不够而枯死的多。我们反映了一年也没有人来解决。七是没有统一的技术服务标准。木石林说，近年来物业管理培训，大多是对管理从业人员的培训。对员工还没有规范的行业技术培训，技术服务水平参差不齐。同时，物业之间可以交流的平台很少，基本是各做各的。八是建管脱节。木石林说，有的开发小区，绿化带没有规范建设，对下面的建筑垃圾没有清理就进行了绿化，草树种了，结果越种越死。很多业主不知道，不得不清理后重新栽种。邱维认为，丽江物业管理发展前景好，要真正形成比较大的产业，还需要人们的理解、关注，相关部门的支持，物业管理企业服务意识的提高，最终得到人们认可，从而形成大的产业。
