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1、第一章 总论31.1项目概况31.2建设单位基本情况51.3可行性研究报告编制依据61.4可行性研究报告研究范围61.5研究结论及建议6第二章 住宅市场分析与营销战略82.1全国房地产市场运行状况82.2项目区域房地产状况132.3“精品住宅”的市场需求及发展142.4营销战略17第三章 项目选址及建设条件203.1项目选址203.2建设条件203.3土地征用情况23第四章 建设规模及建筑设计234.1建设规模234.2 建筑设计24第五章 防震抗震285.1 设计依据285.2 抗震标准295.3 防震措施29第六章 公用辅助工程306.1 给排水设计306.2强弱电设计316.3电梯安装3
2、36.4暖通设计346.5防雷设计356.6消防35第七章 节能377.1 设计依据377.2 设计原则387.3 资源利用分析387.4 节能措施38第八章环境保护与水土保持408.1编制依据408.2主要污染源分析408.3环境保护措施418.4水土保持措施43第九章 劳动保护与安全卫生449.1设计依据449.2劳动保护措施449.3安全生产449.4卫生46第十章 组织管理、招标及实施进度4710.1项目组织管理4710.2 招标管理4710.3 工程实施进度4910.4项目物业管理办法51第十一章 投资估算与资金筹措5211.1投资估算5211.2资金筹措54第十二章 财务效益分析5
3、512.1商住房销售价格5512.2销售收入预测5512.3盈利能力分析5512.4财务评估结论56第十三章 社会影响分析5613.1社会影响分析5613.2项目与所在地互适性分析5713.3社会风险分析5712.4社会评价结论5814.1市场风险分析5814.2经营管理风险分析5914.3财务风险分析60第十五章 结论和建议6115.1可行性的研究结论6115.2主要建议61第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称XXXX新城商住小区二期建设项目1.1.2建设性质新建1.1.3拟建地点XX县XX大道111号1.1.4建设单位湖北XX县XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX。1.1.5主
4、要经济技术指标拟建商住楼二栋，其主要经济技术指标如下：（1）项目规划用地面积5137，建筑占地面积2010，建筑面积15790.4，其中商业建筑面积2974.4，住宅建筑面积12816）。（2）居住户数110户。（3）建筑高度：54m。（4）建筑密度：68%；容积率：5.2；绿地率31%。1.1.6建设工期1年半（18个月）1.1.7项目总投资及融资方案1.1.7.1项目总投资项目建设总投资2280万元，其中项目建设成本2073.38万元、项目开发费用205.57万元。1.1.7.2融资方案本项目建设资金由两部分组成：（1）业主自筹1080万元；（2）申请银行贷款1200万元。1.1.8主要经
5、济效益指标1.项目总收入4835.12万元 1.1销售收入4835.12万元2.项目总成本4283.83万元 2.1房地产开发总成本2278.95万元 2.1.1项目建设成本2073.38万元 2.1.2项目开发费用205.57万元2. 2经营税金及附加548.77万元2.3土地增值税788.56万元2.4所得税667.55万元3. 利润总额1218.83万元4.税后利润551.28万元5.账务内部收益率11.2%6.所得税后投资回收期3.2年1.2建设单位基本情况湖北XX县XX房地产开发有限公司成立于2008年，法定代表人：熊家喜，属股份制企业由四个股东组成，其中，熊家喜占80%，XX县成坤
6、房地产开发有限公司10%，张斌5%，夏国成5%，熊家喜任董事长。办公地址：XX县容美镇XX大道111号。业务范围：房地产开发、旅游景区开发、汽车维修、建材经营。公司实力：该公司资力雄厚、机械设备齐全、人才素质较高、综合实力领先、有完整质量保证体系的经济实体。公司现有注册资金1000万元；公司下设办公室、投资咨询部、工程项目部、财务部、资料统计部。公司现有高级工程师1人、工程师3人、高级经济师1人、经济师2人、统计师2人、助理工程师2人、会计师2人和专业技术人员等15人。公司不断开拓、求实、创新、始终坚持“诚信原则、客户至上、铸造精品、回报社会、没有最好、只有更好、与时倶进”，迎接挑战，不断发展
7、。1.3可行性研究报告编制依据国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知（计办投资200215号）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；建设部房地产开发项目经济评价方法；XX县发展和改革局关于XX新城商住小区建设项目核准内容的确认意见1.4可行性研究报告研究范围可行性研究的主要目的是从政策、规划、需求、环境、技术、经济、投资、效益、风险等诸方面深入进行项目可行性研究的分析论证和评价。根据XX新城二期商住楼建设项目规划方案，本项目可行性研究阶段分析论证和评价的重点是：项目建设的背景，住宅市场分析及营销战略，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算与资金筹措，效
8、益评价等。在此基础上形成拟建项目在经济、技术、环境保护、资源节约与利用等方面是否可行的意见。1.5研究结论及建议本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已基本办理齐全，建设方案合理，建设规模适度，建设资金来源可靠，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和XX县已有部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对XX县住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用合理，有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步施工图设计时，
9、对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章 住宅市场分析与营销战略2.1全国房地产市场运行状况2.1.1 2008年房地产市场运行状况2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过
10、一半的城市房价出现下降。2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征： （1）房屋交易量持续下降 2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降
11、为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。 同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。 （2）房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反
12、映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。 2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长
13、6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。 （3）房价出现近10年来首次下降 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房
14、价格出现环比下降。 2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。1-4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。 （4）加大住房保障建设 2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720
15、.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。 2008年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金68亿元，比去年增加17亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，12月份，国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。2.1.2 2009年1-9月全国房地产市场运行情况（1）房地产开发完成情况前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长
