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1、文政发22010073号文山州人民民政府关关于印发发文山壮族苗苗族自治治州物业业管理暂暂行办法法的通知知各县人民政政府，州州直各委委、办、局局：文山壮族族苗族自自治州物物业管理理暂行办办法已已经第十十二届州州人民政政府第441次常常务会议议讨论通通过，现现印发给给你们，请请结合实实际，认认真贯彻彻执行。二O一O年年七月二二十七日文山壮族苗苗族自治治州物业业管理暂暂行办法法第一章总总则第一条 为加强强我州城城镇住宅宅小区物物业管理理，规范范物业管管理服务务活动，维维护业主主和物业业服务企企业的合合法权益益，改善善提高人人民群众众的居住住生活和和工作环环境，根根据中中华人民民共和国国物权法法和国国
2、务院物物业管理理条例（以以下简称称条例例）、云云南省物物业管理理规定等等有关法法律、法法规的规规定，结结合我州州实际，制制订本暂暂行办法法。第二条 本办法法所称的的物业，是是指已建建成的并并经验收收合格投投入使用用的各类类房屋建建筑和附附属配套套的设备备、设施施、建筑筑地块以以及管理理服务用用房、会会所等。第三条 本办法法所称的的物业管管理服务务，是指指物业服服务企业业(以下下简称物物业企业业)按照照物业服服务管理理合同约约定，对对各类房房屋及配配套的设设施、设设备、道道路、绿绿化和相相关场地地等进行行维修、养养护、管管理，维维护环境境卫生和和公共秩秩序的服服务活动动。第四条 本办法法所称的的
3、住宅小小区，是是指以住住宅为主主体功能能配套齐齐全的住住宅小区区或住宅宅组团以以及各单单位的单单元住宅宅楼、办办公住宅宅混合楼楼，住宅宅、非住住宅混杂杂居住区区、工矿矿居民点点等。第五条 本办法法所称的的业主，是是指房屋屋所有权权人或单单位。第六条 政府提提倡业主主通过公公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制选选择合法法的专业业化物业业企业。鼓鼓励物业业企业采采用新技技术、新新方法、依依靠科技技进步提提高物业业服务和和管理水水平。第七条 凡在文文山州行行政区域域内的物物业服务务管理活活动均适适用本办办法。县县级以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门负责责本行政政区域内内物业服服务管理理活动的
4、的监督管管理工作作。第二章 业主及及业主大大会、业业主委员员会第八条 业主可可以委托托代理人人参加业业主大会会会议，业业主应当当有签名名的书面面委托书书给代理理人。委委托代理理人应当当具备完完全民事事行为能能力，业业主在物物业服务务管理活活动中享享有下列列权利：(一)按照照物业服服务管理理合同的的约定，接接受物业业企业提提供的服服务管理理；(二)提议议召开业业主大会会会议，并并就物业业服务管管理的有有关事项项提出建建议；(三)提出出制订和和修改管管理规约约、业主主大会议议事规则则的建议议；(四)参加加业主大大会会议议，享有有投票权权，享有有业主委委员会成成员的选选举权和和被选举举权；(五)监督
5、督业主委委员会工工作；(六)监督督物业企企业履行行物业服服务管理理合同；(七)监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金的的管理使使用；(八)对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权；(九)法律律、法规规规定的的其他权权利。第九条 业主在在物业服服务管理理活动中中，应当当履行下下列义务务：(一)遵守守管理规规约、业业主大会会议事规规则；(二)遵守守物业管管理区域域内共用用部位、共共用设施施设备的的使用，公公共秩序序和公共共环境的的维护等等方面的的规章制制度；(三)执行行业主大大会的决决议和业业主大会会授权业业主委员员会做出出的决定定；(四)按
6、照照国家和和各级政政府的有有关规定定交纳专专项维修修基金；(五)依法法履行物物业服务务管理合合同，按按时交纳纳物业服服务管理理费用及及合同约约定的相相关费用用；(六)法律律、法规规规定的的其他义义务。第十条 物业管管理区域域内全体体业主组组成业主主大会。业业主大会会是代表表和维护护物业管管理区域域内全体体业主在在物业服服务管理理活动中中的合法法权益的的自治组组织。第十一条 一个个物业管管理区域域只能成成立一个个业主大大会和一一个业主主委员会会。物业业管理区区域应根根据便于于管理，相相对集中中的原则则划分，但但建筑面面积在330万平平方米以以上分多多期开发发的住宅宅小区，可可以划分分为两个个以上
7、物物业管理理区域。属于城市建建设中自自然形成成的，相相对独立立的住宅宅区和非非住宅物物业，可可以划分分为一个个物业管管理区域域。第十二条 同一一个物业业管理区区域内的的业主，应应当在物物业所在在地的县县级以上上房地产产行政主主管部门门的指导导下成立立业主大大会，并并选举产产生业主主委员会会。但是是，只有有一个业业主的，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责。第十三条 物业业管理区区域符合合下列条条件之一一的，应应当召开开首次业业主大会会会议，成成立业主主委员会会：(一)将物物业交给给业主的的建筑面面积达
8、物物业服务务管理区区域总建建筑面积积50%以上的的；(二)将物物业交给给第一个个业主之之日起满满3年的的；(三)占购购房业主主30%以上业业主提议议的。第十四条 业主主在业主主大会会会议上的的投票权权，根据据业主拥拥有物业业的建筑筑面积、住住宅套数数等因素素，按下下列标准准确定：(一)住宅宅物业，每每套住宅宅建筑面面积在1140平平方米以以下的11票；超超过1440平方方米不足足2800平方米米的为22票；2280平平方米以以上的为为3票。(二)非住住宅物业业，每处处建筑面面积在2200平平方米以以下的为为1票；每超过过2000平方米米的增加加1票，但但最多不不超过330票。第十五条 业主主大
9、会履履行下列列职责：(一)制订订、修改改管理规规约和业业主大会会议事规规则；(二)选举举、更换换业主委委员会委委员，监监督业主主委员会会的工作作；(三)选聘聘、解聘聘物业企企业；(四)决定定专项维维修基金金的使用用、续筹筹方案，并并申报、监监督实施施；(五)审议议物业企企业有偿偿服务及及其收费费标准；(六)制订订、修改改物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度；(七)法律律、法规规或者业业主大会会议事规规则规定定的其他他有关物物业管理理职责。第十六条 业主主大会会会议可以以采用集集体讨论论的形式式，也可可以采用用书面、
10、表表格征求求意见的的形式，但但应当有有本区域域内持有有二分之之一以上上投票权权的业主主参加。第十七条 业主主大会做做出决定定，应当当经与会会业主所所持投票票权二分分之一以以上通过过。业主主大会作作出制订订和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则，选选聘和解解聘物业业企业，专专项维修修基金使使用和续续筹方案案的决定定，应当当经本区区域内全全体业主主所持投投票权三三分之二二以上的的业主通通过。业主大会的的决定对对物业管管理区域域内的全全体业主主具有约约束力。第十八条 业主主大会会会议分为为定期会会议和临临时会议议。业主主大会定定期会议议应当按按照业主主大会议议事规则则的规定定召开，经经20%以上
11、的的业主提提议，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议。第十九条 召开开业主大大会会议议，业主主委员会会应当在在会议召召开155日前通通知全体体业主，并并告知相相关的居居民委员员会、社社区，同同时做好好业主大大会会议议记录。业主大会的的决议、章章程、规规章制度度等不得得与国家家的法律律、法规规相抵触触。第二十条 业主主委员会会是业主主大会的的执行机机构，履履行下列列职责：(一)召集集并主持持业主大大会会议议，报告告物业服服务管理理的实施施情况；(二)代表表业主与与业主大大会选聘聘的物业业企业签签订物业业服务管管理合同同；(三)了解解、听取取业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监
12、监督和协协助物业业企业履履行物业业服务管管理合同同；(四)监督督业主遵遵守管理理规约和和监督管管理规约约的实施施；(五)监督督业主遵遵守物业业服务管管理合同同，按时时交纳物物业服务务管理费费用及合合同约定定的相关关费用；(六)业主主大会赋赋予的其其他职责责。第二十一条条 业业主委员员会应当当自选举举产生之之日起330日内内，向物物业所在在地的县县级以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门和居居民委员员会、社社区、乡乡镇人民民政府备备案。第二十二条条 业业主委员员会主任任、副主主任在业业主委员员会成员员中推选选产生，主主任1人人，副主主任按照照业主委委员会成成员人数数的200%选举举。业主主委员
13、会会委员应应当由热热心公益益事业、责责任心强强、具有有一定组组织协调调能力的的业主担担任。业主委员会会委员的的任期每每届为33年，可可连选连连任。业业主委员员会委员员原则上上不计发发薪金，但但是，为为了加强强其责任任心，管管理服务务好物业业、业主主，可根根据物业业管理区区域规模模大小，物物业服务务管理质质量等因因素给予予一定的的工作补补贴。工工作补贴贴的标准准应当由由本区域域内全体体业主所所持投票票权三分分之二以以上的业业主商议议确定。第二十三条条 管管理规约约应当对对有关物物业的使使用、维维护、管管理(包包括餐饮饮、加工工修理、油油漆、油油料、粉粉碎等污污染公共共环境的的生产经经营活动动)；
14、共共用部位位、共用用设施设设备的使使用、收收益、维维护、管管理；业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务；违违反规约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。管管理规约约应当尊尊重社会会公德，不不得违反反法律、法法规，不不得损害害社会公公共利益益。管理理规约对对全体业业主具有有约束力力。第二十四条条 业业主大会会议事规规则应当当就业主主大会的的议事方方式、表表决程序序、业主主投票权权确定办办法、业业主委员员会的组组成和委委员任期期等事项项作出约约定。第二十五条条 业业主大会会、业主主委员会会应当依依法履行行职责，不不得作出出与物业业管理服服务无关关的决定定，不得得从事与与物业管管理服
15、务务无关的的活动。业主大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法法律、法法规的，物物业所在在地的县县级以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门，应应当责令令其限期期改正或或者撤销销其决定定，并通通告全体体业主。第二十六条条 业业主大会会、业主主委员会会应当配配合公安安机关，与与居民委委员会、社社区相互互协作，共共同做好好维护物物业管理理区域内内的社会会治安等等相关工工作。在物业管理理区域内内，业主主大会、业业主委员员会应当当积极配配合相关关居民委委员会、社社区依法法履行自自治管理理职责，支支持居民民委员会会、社区区开展工工作，并并接受其其指导和和监督。住宅小区的的业主大大会、业业主委员员会作出出的决定定，应当当告知相相关的居居民委员员会、社社区，并并认真听听取居民民委员会会、社区区的意见见和建议议。第三章物物业服务务企业资资质管理理第二十七条条 州州人民政政府房地地产行政政主管部部门是州州人民政政府物业业服务管管理行业业的行政政主管部部门，负负责全州州行政区区域内物物业企业业的行政政管理，负负责一、二二级企业业资质的的申报、年年检的初初审管理理和三级级企业资资质以下下等级的的认证、审审批和年年检工作作。第二十八条条 申申请设立立物业服服务的企企业，除除
