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1、目 录录01工程程管理服服务策划划202设施施设备管管理规程程603设备备安全操操作管理理规程11404土建建维修安安装操作作规程22505外包包设备维维保监督督管理规规定29906客户户家庭安安装/维修规规程30007生活活用水二二次供水水管理规规定37708房屋屋管理规规程38809房屋屋接管验验收规程程4010房屋屋接管验验收发现现问题的的整改44911房屋屋及附属属设施维维修管理理程序55012弱电电系统维维修保养养规程55313配电电房管理理规定55714供配配电设备备设施运运行管理理规程55815供配配电设备备设施安安全操作作规程66116供配配电设备备设施维维修保养养规程6621
2、7给排排水设备备设施操操作规程程6418给排排水设备备设施运运行管理理规程66519给排排水设备备设施维维修保养养规程66820正压压风机维维修保养养规程77221电梯梯运行操操作规程程7322电梯梯设备维维修保养养规程77523消防防系统维维修保养养规程77824集中中交房期期报修流流程81125集中中交房期期后报修修流程882工程管理理服务策策划编号号：RTTWY-HRJJY-GGC-0001 版本本号：AA/01.目 的本文件规规定工程程管理的的组织结结构以及及工作标标准，用用于规范范和评价价工程维维修管理理工作。2.范 围适用于小小区的工工程管理理和维修修服务。3.服务务提要工程管理理
3、和维修修服务包包括小区区的房屋屋设施、机电设设备管理理和维保保等服务务内容。4.内 容4.1 工程管管理组织织结构图图物业公司客户服务中心供方公司工程部4.2 岗位职职责参考考岗位位说明书书4.3 服务项项目和标标准 4.3.11 机电电设备服服务内容容和标准准序号设备名称巡查保养养频次保 养养 内内 容容效果责任人周月季年1供配电系统11、机房房卫生清清洁；干净设备责任任人12、配电电箱（柜柜）整洁洁，门锁锁正常，开关灵灵活；正常23、接触触器触点点良好，无烧蚀蚀；正常14、继电电器延时时准确，接线触触点完好好；正常15、按钮钮、指示示灯接线线完好，触点接接触可靠靠，指示示灯明亮亮；完好16
4、、熔断断器底座座牢固，接触良良好；完好17、电容容器无膨膨胀或高高温渗油油现象；完好18、互感感器接线线柱牢靠靠，无发发热；正常19、开关关接触良良好，开开断正常常，无发发热；完好110、清清洁配电电柜内灰灰尘。干净2供水系统11、机房房卫生清清洁；干净设备责任任人22、消火火栓泵、喷淋泵泵、喷淋淋稳压泵泵手动试试运转，运行中中无异常常噪声或或振动；正常23、生活活泵、稳稳压泵、消火栓栓泵、喷喷淋泵、潜水泵泵保养；完好14、管道道、阀门门保养；完好25、检查查各开关关、接触触器、按按钮等动动作应灵灵活可靠靠，各接接线端子子紧固可可靠，控控制柜功功能正常常，开关关状态设设置正确确；正常16、水泵
5、泵、阀门门、管道道、支架架除锈、翻新；完好17、清洁洁控制柜柜内清洁洁。干净3中央空调调系统11、机房房卫生清清洁；干净设备责任任人12、冷却却塔清洁洁、维护护保养；完好23、风机机盘管清清洁、维维护保养养；完好14、冷凝凝器、蒸蒸发器维维护保养养；正常15、冷却却水泵机机组、冷冷冻水泵泵机组维维护保养养；正常16、冷冻冻水、风风机盘管管管路保保养；正常17、阀类类维修保保养；完好18、控制制柜设备备维护保保养；完好19、水泵泵、阀门门、管道道、支架架油漆翻翻新；完好110、清清洗风口口隔尘网网；干净111、清清洁控制制柜内灰灰尘。干净4电梯系统统11、机房房卫生清清洁；干净设备责任任人22、
6、清洁洁控制箱箱内电路路板，检检查电缆缆插接件件是否牢牢固；牢固23、检查查控制箱箱所有电电缆连接接情况，并紧固固；牢固24、检查查空气开开关接触触器、继继电器触触头是否否清洁平平滑；完好25、测量量控制箱箱绝缘电电阻（0.55M），并作作记录（切断电电子线路路情况下下进行测测量）；正常26、检查查接地线线连接是是否可靠靠，测量量接地电电阻；正常17、检查查、清洁洁散热风风机；正常28、检查查制动带带磨损情情况，清清除制动动带上的的油污、灰尘；完好29、检查查制动力力矩，调调整制动动弹簧；正常210、检检查曳引引机减速速箱内润润滑油油油质，如如果润滑滑油变质质变脏，应及时时更换；正常211、检检
7、查主要要零部件件的磨损损程度，进行必必要的修修配或更更换；正常212、检检查电动动机电缆缆连接情情况及制制动线圈圈电线连连接情况况，并上上紧；牢固113、检检查电动动机轴承承润滑情情况，更更换润滑滑脂（大大约工作作25000330000小时后后更换新新的润滑滑脂）；正常214、检检查各安安全保护护装置，按照年年检要求求调整或或处理；正常215、检检查轿厢厢门和自自动门，擦拭门门导轨，涂抹少少量机油油，检查查开关门门；正常216、擦擦拭门导导轨，涂涂抹少量量机油，进行开开关门动动作检查查；正常217、检检查层门门机械电电气联锁锁装置，并清洁洁；正常218、检检查清洁洁轿箱照照明及风风机扇，测量电
8、电气绝缘缘并记录录；正常219、检检查曳引引钢丝绳绳是否受受力均匀匀，并调调整；正常220、检检查对重重链是否否出现扭扭曲、过过长，并并及时排排除；完好221、清清洁井底底缓冲器器，检查查液压油油液面高高度（应应保持在在最低油油位以上上），根根据情况况及时补补充；清清洁柱塞塞外圆露露出表面面，并涂涂防锈油油或缓冲冲器油；正常222、检检查导轨轨润滑情情况，加加润滑油油；正常223、检检查导靴靴磨损情情况，发发现磨损损严重的的及时更更换；完好224、检检查电梯梯井道，填补井井道孔洞洞，做好好防漏、防小动动物措施施，清洁洁电梯井井道。完好5闭路监控控系统11、检查查监视器器电源线线路及视视频线路路
9、接触是是否良好好；良好设备责任任人12、检查查视频录录像机电电源线路路及视频频线路接接触是否否良好；良好13、 检查监控控摄像设设备机柜柜的固定定及防腐腐是否良良好；良好14、 检查各控控制线路路、电源源线路、视频连连线接触触是否良良好；良好15、检查查室外摄摄像枪支支撑杆的的固定及及防腐是是否良好好、摄像像枪防尘尘罩的密密封性是是否防风风、防水水；地线线接触是是否良好好；良好16、检查查监控室室的通风风、照明明、及清清洁；良好17、检查查视频防防雷器、控制信信号防雷雷器、电电源防雷雷器装置置。良好可视对讲讲机和门门禁系统统21、检查查系统主主机是否否正常、可视画画面是否否清晰；正常22、检查
10、查系统电电源是否否正常；正常23、检查查系统中中继器是是否正常常；正常24、检查查系统各各连接线线路接触触是否良良好；良好25、检查查电控锁锁能否正正常使用用；正常26、检查查对讲主主机话音音是否清清晰；清晰27、清理理可视主主机内及及摄像枪枪灰尘；干净18、检查查防雷接接地装置置。良好29、检查查电脑及及软件是是否正常常；正常210、检检查通信信是否正正常；正常211、检检查ICC卡门禁禁是否正正常；正常212、检检查门禁禁的防水水、防雨雨、防潮潮；良好213、检检查门禁禁的电源源及通信信线路是是否正常常；正常停车场系系统21、检查查车场电电脑及联联网系统统；良好 22、检查查车场系系统线路
11、路接触是是否良好好；良好23、检查查各车场场的ICC卡操作作读卡器器功能是是否正常常；正常24、检查查各车场场手动控控制道闸闸是否正正常；正常25、 检查道闸闸减速器器有无机机油，若若不足，则添加加；正常26、 检查传动动皮带有有否松动动、磨损损，有则则调整、更换；更换27、 检查平衡衡弹簧有有否松动动、开裂裂现象，有则调调整、更更换；更换28、检查查道闸杆杆垂直、水平位位置是否否到位，若不到到位，调调整限位位开关拨拨杆位置置；正常29、检查查地感器器是否正正常工作作；正常110、检检查防雷雷接地装装置。良好4.3.2 房房屋设施施服务项项目和标标准序号公共设施施名称部 位计划保养养周期岗位
12、1上人屋面面1、对损损坏的面面层进行行修补即坏即处处理工程技术术员2、对分分格缝用用沥青进进行勾缝缝；即坏即处处理3、对天天台泛水水、变形形缝进行行处理；即坏即处处理4、对屋屋面渗漏漏进行处处理；即坏即处处理2外墙饰面面（涂料、面砖）1、外墙墙、围墙墙裂缝修修补，空空鼓面砖砖更换；即坏即处处理2、涂料料外墙粉粉刷（或或局部即即脏即处处理）。每5年3内墙饰面面1、涂料料饰面重重点部位位粉刷；即坏即处处理2、涂料料饰面全全面粉刷刷；每5年3、瓷砖砖饰面空空鼓更换换。即坏即处处理4楼面、地地面1、磁砖砖地面空空鼓、破破裂更换换；即坏即处处理2、水泥泥地面起起砂、裂裂缝修理理。即坏即处处理5天棚1、遮阳阳板材修修补、紧紧固；即坏
