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1、从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!逐条解析财税140号文：最新金融、房地产开发等营改增新政12月22日，财政部、国家税务总局以财税2016140号文件发布了关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知，对营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等政策作了补充规定。经初步学习有了一些心得体会，先作如下简要分析。一、销售服务、无形资产、不动产注释（财税201636号）第一条第（五）项第1点所称保本收益、报酬、资金占用费、补偿金，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入
2、，不征收增值税。简析营改增关于贷款服务的税目注释中，规定对金融商品持有期间（含到期）利息应按贷款服务征收增值税，并以正列举形式列示了该项利息包括保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等，但是对于其具体含义，以及非保本收益是否征收增值税，并无明确规定。为消弭征纳双方的争议，本次对保本收益、报酬、资金占用费、补偿金的含义作了解释，并且明确规定：金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于销售服务、无形资产、不动产注释（财税201636号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。简析营
3、改增税目注释明确，其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。由于转让的定义所致，实务中对于纳税人购买基金等资管产品持有到期的增值税问题颇有争议，为此，本次明确购入资管产品持有到期不属于金融商品转让征税范围。三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。简析营改增试点过渡政策对金融企业发放贷款表外利息如何征收
4、增值税作了规定。同时也将适用该项规定的金融企业的范围限制为银行（包括国有、集体、股份制、合资、外资银行以及其他所有制形式的银行）、城市信用社、农村信用社、信托投资公司、财务公司。据此，证券公司、金融租赁公司等从事贷款服务不能照此执行。本次，扩大了适用范围，证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构均可适用此项政策。四、资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。简析营改增税目注释对购买并转让资产管理产品作了征收增值税的规定，纳税人自然是转让该资管产品的单位（个人从事金融商
5、品转让业务免征增值税）。而在实务中，基金、信托、理财产品等各类资产管理产品是需要有管理人来管理运营（如投资等）的，在运营过程中必定发生增值税应税行为，但是，已有的营改增政策并未对此类应税行为的纳税人作出明确。本次，明确规定资管产品管理人为资管产品运营过程中发生的增值税应税行为的纳税人。五、纳税人2016年1-4月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与2016年5-12月份转让金融商品销售额相抵。简析对于金融商品转让，原征收营业税时，规定金融商品买卖出现的正负差，在同一个纳税期内可以相抵。按盈亏相抵后的余额为营业额计算缴纳营业税。若相抵后仍出现负差的，可结转下一个纳税期相抵。营改增试点全
6、面推开后，营改增试点相关政策也规定转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵。虽说两者都作了一个年度内转让金融商品出现的负差，在不同纳税期可以互抵的规定，但是由于前者是营业税的规定，后者是增值税规定，对于2016年内发生的跨期负差能否相抵并不明确，为此，本次作了允许相抵的规定。六、财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）所称人民银行、银监会或者商务部批准、商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准从事融资租赁业务（含融资性售后回租业务）的试点纳税人（含试点纳税人中的一般纳
7、税人），包括经上述部门备案从事融资租赁业务的试点纳税人。简析随着简政放权的推进，对设立融资租赁企业的监管方式也渐渐由审批向备案转换，如商务部公告2015年第12号发布的自由贸易试验区外商投资备案管理办法（试行）就规定，自由贸易试验区内设立外商投资融资租赁企业由审批改为备案。为适应新的监管模式，本次规定，营改增政策中所称从事融资租赁业务（含融资性售后回租业务）的试点纳税人包括按规定向有权部门履行了备案的从事融资租赁业务的纳税人。七、营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（三）项第 10点中向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前
8、期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。简析关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收增值税的政策中对于向政府部门支付的土地价款作了限制性规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。本次，将土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用以及在取得土地时向其他单位或个人支付的
9、拆迁补偿费用、向政府部门支付的土地前期开发费用和土地出让收益等支出，也纳入房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）在计算销售额时可扣除的项目。八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目
10、公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。简析营改增相关政策规定，在计算销售额时能扣除向政府部门支付的土地价款的只能是受让该土地并进行房地产开发的纳税人。本次规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合规定条件的，原有房地产开发企业向政府部门支付的土地价款可由实施开发的项目公司按规定扣除。也就是支付土地价款与扣除该价款的单位在符合规定条件的前提下，可以不是同一单位。九、提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照餐饮服务缴纳增值税。简析原税收政策规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品应当缴纳增值税
11、，不缴纳营业税。营改增试点全面推开后，营改增税目注释将餐饮服务界定为，通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食消费服务的业务活动，提供餐饮服务应按销售服务缴纳增值税。据此，营改增后对于俗称的堂食按餐饮服务征税，而对于只提供饮食不提供饮食场所的外卖则按销售货物征税。本次，将提供餐饮服务的纳税人销售外卖食品的行为也纳入餐饮服务征税增值税。十、宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照会议展览服务缴纳增值税。简析营改增试点全面推开后，不动产租赁也属于增值税征税范围，适用税率为11%、征收率为5%；而提供会议展览服务这适用6%的税率或3%的征收率。由于提供会
12、议场所给他人使用与出租不动产（会议场所）很难区分，为解决对提供会议场地是按不动产租赁还是按会议展览服务缴纳增值税的争议，本次明确将宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照会议展览服务缴纳增值税。此处特别需注意，适用本项政策，必须是在提供会议场所的同时要提供配套的服务，否则，不能适用该项政策。十一、纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照文化体育服务缴纳增值税。简析单就提供索道、摆渡车、电瓶车、游船服务来讲，属于利用运输工具将旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的旅客交通运输服务，本应按交通运输服务缴纳增值税（适用税率11%、征收率3
13、%）。由于在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等业务，是在提供游览场所的同时提供的服务，而提供游览场所属于营改增后的文化体育服务，为此，本次将纳税人提供上述服务取得的收入，划入文化体育服务征收增值税。应当注意的是，必须是在游览场所提供上述服务方能适用该项政策，而在其他地方提供的此类服务，仍应按相关税收政策执行。十二、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。非企业性单位中的一般纳税人提供营业税改征增值税试点过渡政策的规定（财税201636号）第一条第（二十六）项中的技术转让、
14、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务，可以参照上述规定，选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。简析为解决非企业性单位中的一般纳税人提供研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产；提供符合条件的技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务，按一般计税方式计缴增值税的实际问题，本次规定非企业性单位中的一般纳税人提供上述服务，可以选择简易计税方法按适用税率征收增值税。十三、一般纳税人提供教育辅助服务，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。简析营改增后关于非学历教育税务税收政策曾经规定，一般纳税人提供非学历教育服务，可以选择适用简易计税方法按照
15、3%征收率计算应纳税额，但不包括教育辅助服务。而非学历教育服务、教育辅助服务均属于教育服务的应税范围，因此，本次规定，一般纳税人提供教育辅助服务也可以选择适用简易计税。十四、纳税人提供武装守护押运服务，按照安全保护服务缴纳增值税。简析武装守护押运服务与交通运输服务有诸多相同之处，营改增后，对于武装押运究竟是提供武装保护为主还是以运输为主，颇有争议。为了消弭实务中对适用税率的分歧，本次明确将纳税人提供的武装守护押运服务纳入安全保护服务的征税范围。十五、物业服务企业为业主提供的装修服务，按照建筑服务缴纳增值税。简析物业服务企业为业主提供装修服务，并非物业管理服务范围，属于物业服务企业的兼营行为，为此明确，物业服务企业为业主提供的装修服务，按照建筑服务缴纳增值税。十六、纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照建筑服务缴纳增值税。简析按照营改增的税制安排，提供有形动产租赁服务，税率为17%、征收率为3%.而建筑服务的适用税率为11%、征收率为3%.营改增试点全面推开以来，对于诸如连人带施工设备一并出租给他人使用的行为，究竟是按有形动产租赁征收增值税还是按建筑服务征收增值税，不甚明确。本次，将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的行为，确定为按照建筑服务缴纳增值税。十七、自2017年1月1日起，生产企业销售自产的海洋工程
