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1、大型商业街区的租售困局怎么破？ 摘要商业街的前期研发主要包括三部分：商业定位、产品设计和物业处置方式，这三部分存在一定的相互关系，在其分别研究的基础上，应统一进行考虑。商业街按照规模可划分为大型商业街（10万以上）、中型商业街（5万-10万）及小型商业街（5万以下）。我国商业街发展面临的问题主要在于市场供应量过大，商铺销售压力不断增大，后期运营难度大。现在大型商业街区越来越难做，开业后的惨淡经营是投资方不能承受之重。如何破解这一困局？审视商业街的产品开发链条，包含战略、研发及操作三个环节，九洲远景认为，研发是开发链条中最为关键部分，其决定了战略的实现程度，也决定了操作的方向，因此需对研发部分进
2、行重点研究。商业街的前期研发主要包括三部分：商业定位、产品设计和物业处置方式，这三部分存在一定的相互关系，在其分别研究的基础上，应统一进行考虑。如对这些环节能正确地分析、研究、处理，基本可避免产品研发上出致命伤。一、商业定位商业定位对一个项目的影响可以有多大？可以先看看三里屯SOHO的案例。三里屯SOHO位于北京市朝阳区工体北路南侧，商业街总体量约12万，定位为配套型商业街，目前经营状况惨淡。一切问题始于“商务配套型商业街”这一定位。12万的大规模商业街以内街形式出现，难以吸引项目以外的客群，而核心的商务人群无法支撑如此大体量商业，导致供需严重不平衡，再加上销售价格过高，业态规划不统一，导致后
3、期经营困难。破解方法一：商业定位对商业街的商业价值有着关键的决定性作用，是实现开发诉求的首要保证：1）开发商应首先依据自身开发诉求，确定目标收益。2）依据确定的目标收益，确定商业街规模体量。3）在项目规模确定的前提下，结合项目所在区位条件，综合考虑项目内外部条件。4）根据项目规模、区位环境客群等因素，确定项目商业定位。5）根据项目商业定位、客群定位，进一步进行业态规划。二、产品设计商业街在建筑设计方面，应以商业整体定位为前提，遵循产品设计的一般原则，以总体建筑布局、商铺分割、交通规划及建筑设计为核心，打造与定位相符合的商业街产品。产品设计有三个主要步骤：1）建筑布局：大规模商业街项目布局方式有
4、板式布局、独栋式布局、条状式布局，应根据自身定位及区位特点选择。2）店铺分割：应在注重商业整体定位的同时，充分考虑各业态的实际物业需求、承租能力以及购买客户的实际承受能力。3）商业街交通规划：应对交通规划原则加以重视，重视内部沟通，各楼层各业态的沟通，注意垂直交通设计，避免盲区。4）商业街空间设计：应以定位为前提，注重空间尺度、建筑外观、主题环境及非建筑元素等方面的打造，从而有效提升商业街销售价值。破解方法二：通过对商业街外部环境及核心产品的打造，可有效提升销售价格及去化速度，在一定程度上支撑销售价值的实现：1）在保证商业街有效的整体定位的前提下，商业街产品设计将对商业街的去化速度、销售价值有
5、一定影响。2）商业街的总体建筑布局在一定程度上决定了商业街临街面的长度及规模，在一定程度上有助于提升商业。价值，因此应尽可能将商业街设置在价值较高的临街位置。3）商业街有效的产品设计，将直接影响商业定位及业态规划的落地性。4）良好的产品设计将对商业街后期的运营有一定积极影响。三、物业处置方式随着商业地产快速发展，在商业街处置方式方面日趋多元化，在项目定位确定的前提下，选择适当的操作模式，可有为项目定位以及开发诉求的最终实现提供有效支撑。物业处置有五大方式：1）全部持有：以长期收取租金为收入来源。适用于资金实力较为雄厚的开发商，且项目处于城市区位价值较高区域。2）全部裸售：是现阶段商业街普遍的处
6、置方式，将商业街商铺切割出售，商铺产权分散到客户，争取销售收益最大化。适用于中小规模商业街项目。3）租约销售：部分商业街项目由于入市时销售市场环境较差，需要等待销售最佳时机，可采用招商先行，从而提升项目商业氛围，促进后期商铺销售。但部分商业项目由于出售情况不好，被动采取此方式进项销售。4）售后返租：是开发商在实现资金快速回笼的前提下，实现商业街统一规划运营的较为有效的手段，通过将商铺分散出售给小业主，并签订反租合同，获取统一经营权，再按照整体规划定位实施招商。5）租售并举：开发商根据前期商业概念定位、业态规划以及项目自身特点，确定一定的租售比例，划定销售范围，对于大部分物业仍然采取出租模式，以
7、便在资金回收相对平衡的条件下保持物业的持续经营。典型案例：龙湖“金苹果计划”龙湖地产在销售型商业方面通过“金苹果计划”的315价值体系，在操作模式方面，由传统投资型（散售）逐渐向资产管理型转变。315是指三大资源主体：龙湖地产、龙湖商业、龙湖物业，一个资源价值平台，金苹果计划，五大衍生功能即提供商家资源共享、提供定位建议、招商促进、经营辅导、资产包。通过“金苹果计划”所实现的资产管理型处置方式，在投资购买途径、购买环节、收益途径及收益环节均有所转变，从而保证了开发商在实现销售价值及商业价值两方面达到平衡。如何决策租售比？应遵循三方面主要原则主力店自持、关键节点商铺自持、销售利润最大化的情况下，低价值商铺被动自持 ，从而实现销售收入最大化的同时，保证良性运营。破解方法三：产品设计与操作模式可在一定程度上对商业街销售、定位提供支撑与促进作用。1）在准确定位的前提下，有效的操作手法可以提升产品溢价。2）选择符合项目定位及开发诉求的处置方式，可以有效提升商业街去化速度、减少销售阻力。3）有效的物业处置方式可以使销售、招商、运营等环节达到平衡，在销售收益最大化的前提下，保证整体定位及业态规划的落地性。4）物业租售比的确定，在追求销售收益最大化的同时，保证商业街后期的良性运营。
