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1、ZF-TZ-01 长春市高新区55-54-4投资决策评审报告成果 版本：1 第17页，共21页 中信房地产股份公司质量管理体系作业指导书文件编号ZF-TZ-01版 本 号1.0生效日期长春市高新区55-54-4地块投资决策评审报告成果 (盖控制专用章处)修改状态修 订 情 况生 效 日 期IIIIIIIV V起 草职 务日 期审 核职 务日 期签 发职 务日 期1前 言高新区位于长春市西南，与西新区毗邻，与南关区隔永春河相望，占地约210平方公里。拥有八一水库、富强水库等自然景观良好。随着政府开发南部新城的力度进一步加大和国内众多有影响力的开发商顺势进驻到八一水库区域，使该区域已经成长为长春最
2、为热点的房地产开发区域之一。本案项目地块处于八一水库核心生态位置，区位及自然资源优势明显，必将成为日后整个南部新城板块的极具市场竞争力的项目。考虑进一步提升我司在长春市场的影响力及市场占有率，欲取得此地块，从而逐步完善我司在长春市场多点布局战略部署，占据房地产发展的热点核心资源，达到经济利润、公司品牌、市场占有率的等多重收获。本报告是对高新区生态核心区之一的八一水库西侧地块的投资分析。经测算，55-54-4地块项目总投资145702万元，项目利润总额为47551万元，扣除税后净利润为35663万元，销售净利润率为18.45%，在长春房地产开发项目中属于高利润率项目。根据市场及项目定位分析，该项
3、目的保本销售价格、销售率较易实现，项目的抗风险能力较强。本报告分为五部分一、长春市城市分析二、项目背景三、长春房地产市场情况四、项目收益测算五、结论一、长春市城市分析1、长春概况：1）区位：长春市位于我国东北地区中部，是吉林省的政治、经济、文化中心。长春市现辖四县（市）六区，包括榆树市、农安县、德惠市、九台市、朝阳区、南关区、宽城区、二道区、绿园区、双阳区。长春市全境面积20604平方公里，其中市区面积3616平方公里。2）交通：地处我国京哈与图乌两条交通线交汇处，从市区东行XX 公里可达长春龙嘉国际机场。长春市高速公路网布局为“两环八射”的格局。“两环”为长春绕城高速公路和长春经济圈高速公路
4、；“八射”分别为京哈高速公路、蒲左高速公路、珲乌高速公路、长抚高速公路、长深高速公路。3）经济 全市幅员面积20604平方公里，其中其中市区面积3616平方公里。总人口752.5万人，其中市区人口360.8万人。 长春是东北地区重要的工业城市，中国第一汽车集团就坐落在长春。 2009年长春市GDP是3369 亿元，全省第一的位置稳定，高于吉林市（第二名）1519亿元。处于吉林省绝对领先地位。 2010 年社会固定资产投资达3000 亿元，环比增长23%。4）城市规划：长春市发展将面向东北亚区域，积极融入环渤海经济圈，加快资源要素集聚、产业和科技创新，建设区域性物流和商务服务中心。贯彻国家振兴东
5、北老工业基地战略，在东北地区“三纵五横”的空间发展框架下，发挥哈大经济带优势，加强与哈尔滨、沈阳、大连等东北大城市间的区域协作，促进沿线城镇发展。突出长春市在省域发展中的辐射带动作用，贯彻中国图们江区域发展战略要求，加快长吉一体化进程，沿长吉交通走廊重点打造卡伦湖科技生态区、莲花山生态旅游度假区、龙嘉机场临空产业区以及九台新区等空间节点。以快速骨干交通为依托，构建“一核、三轴、多点”的市域城镇空间结构。其中“一核”为中心城区；“三轴”为以哈大复合交通走廊、珲乌复合交通走廊为主的一级城镇经济发展轴和依托长营高速公路至辽源方向的二级城镇经济发展轴；“多点”为五个次级中心城市。空间结构：调整优化中心
6、城区空间结构，提高中心城区整体运行效率。形成“双心、两翼、多组团”的城市空间结构。疏解城市原中心区部分职能，形成中部和南部两处城市中心。调整中部城市中心职能，重点发展商贸、文化、娱乐等传统服务业；建立南部新中心，引导与支持行政办公、文化体育设施以及金融保险、电子商务等现代服务业在南部新中心相对集聚。顺应城市经济发展的趋势和区域联系的主导方向，发展城市东北、西南两翼。其中城市西南翼形成以汽车、高新产业为核心的城市产业发展空间，东北翼形成以先进装备制造业、生物化工业为核心的城市产业发展空间。2、项目概况： 项目所在片区概况：长春高新技术产业开发区地处长春中心城区西南部。与西新区毗邻，与南关区隔永春
7、河相望，位于长春大街城市西南向发展主轴线上、南部新中心前进大街，城市文化发展轴西侧，在硅谷大街城市发展轴向上。总规划面积210平方公里，其中南区55平方公里，北区（长东北核心区）155平方公里。本项目地块位于高新南区生态核心区八一水库西侧湿地景观带。是长春市南部新城的重要组成部分，是高新区未来发展的核心区域，是城市分中心所在地。城市范围东起八一水库，西至甲一街，北起显达路，南至绕城高速公路，总用地面积13.8平方公里。区域内有八一水库、富强水库，富裕公园，生态条件良好。生态核心区占据长春城市南主要出口，拥有发达的立体交通网络。铁路方面，以京哈线、长白线、长图线为骨干，形成了贯通东西南北的铁路网
8、。公路方面以京哈高速、长营高速、302国道、102国道为主线，拥有四通八达的公路网络。空运方面，依托龙家国际机场，构架了长春的空中走廊。 项目位置：八一水库西侧 总占地面积：约15万平方米 项目指标：1、东至丙二十四街,西至超凡大街，南至丙十四路,北至高新储备用地宗地面积项目容积率建筑密度建筑高度绿地率1506171.530%24米40% 项目区域： 地块现状图：地块内土地十分平整地块东侧八一水库湿地地块西侧超凡大街双向十车道地块西侧超凡大街绿化带地块北侧创意路双向六车道地块南侧城南大路双向六车道 3、项目定位：长春南部新城核心区生态大盘二、项目背景1、项目背景：项目地点处于高新南区重要的生态
9、核心区，周边已有恒大、恒盛、中海、万龙、天茂、金越等多家国内、省内知名开发商进驻，区域已成长春近年来房地产开发热点。项目紧邻八一水库西岸，根据规划水库西岸将建约110万平米湿地公园。三、长春房地产市场情况1一级市场（1） 一级市场规模 2010年全年长春市共举行了29次经营性用地出让； 土地供应121宗，供应面积约997.4万，同比增长186%； 土地成交119宗，成交面积约975.4万，同比增长179%； 挂牌成交117宗、拍卖成交2宗，成交率98%； 土地成交面积区间，10万平以下成交75宗，1020万平成交41宗，20万平以上成交3宗； 成交价格：楼面地价1491元/，平均溢价8%； 2
10、010年经营性用地供应超额完成全年计划的25%； 万科、中海、保利、恒大、绿地、复地、远洋等品牌开发商的进驻使长春市土地市场的交易更加活跃。（2）一级市场特征 2010年长春市土地出让主要以商住结合的混合用途为主。与去年相同，今年商住混合用地供应仍然集中在高新区、净月区、宽城区等区域。当前长春城市发展仍然处于快速扩张期，房地产行业的发展以住宅为主线。在城市区域发展过程中，采用商住结合的发展模式，有利于城市土地的集约利用，有利于区域人气的快速提升。2二级市场（1） 二级市场发展情况2010年长春市二级市场：批准预售商品住宅面积：620.35万；普通住宅新增供应面积：400.05万；商品住宅网上备
11、案面积：449.01万；商品住宅网上签约面积：651.43万；商品住宅供求比：0.95：1。2010年长春市普通商品住宅均价：5560元/ （2）实际供应步伐加快2010年长春市新增住宅供应面积达到历史最高点，此为长春市房地产业仍在蓬勃发展的真实写照，同时亦为目前市场存在大量潜在需求的客观体现。（3）供小于求成基本态势2010年月度供求比走势呈现较大波动趋势，整年表现供大于求，正处于理性购房时代，买方市场为主导。（4）高新区二级市场代表项目介绍 恒大绿洲项目名称恒大绿洲项目位置高新区超凡大街与乙五路（奥体路）交会处开 发 商长春隆基房地产开发有限公司产品高层经济指标占地面积: 197940，建
12、筑面积:容积率约为2.8，绿化率约为44%开盘时间2010年10月16日推售产品高层价格高层平层最底价：5780元/;高层平层均价：6500元/;联体别墅均价：8500元/面积区间湖景豪宅85-172 御墅282-319平米平米 恒盛豪庭项目名称恒盛豪庭项目位置超群南街与创意路交开 发 商恒盛汇鑫（长春）置业有限公司产品高层经济指标占地面积: 625000，建筑面积: 1500000容积率约为2.4，绿化率约为30%开盘时间预计2011年5月底6月初推售产品高层价格未定面积区间86164平米 益田御水丹堤项目名称益田御水丹堤项目位置高新区南濒八一水库，东临永春河，西依超胜大街，北邻南四环开 发
13、 商长春吉实亿来房地产开发有限公司产品小高层、洋房经济指标占地面积: 450000，建筑面积:400000容积率约为1.0，绿化率约为40%开盘时间2010年11月4日推售产品多层价格多层平层均价：6500元/面积区间52-152平米 金越逸墅蓝湾项目名称金越逸墅蓝湾项目位置高新区东临永春河畔，西接超凡大街，北至南四环（102国道），南为高新区规划中的商业广场开 发 商长春金越房地产开发有限公司产品Townhouse、洋房、小高层经济指标占地面积: 220000，建筑面积: 220000容积率约为1.0，绿化率约为42.5%开盘时间2009年10月推售产品联排别墅价格均价13000元/面积区间179260平米 中海项目名称中海、项目名未定项目位置高新区东至超凡大街，南至乙四路，西至超然街，北至规划路开 发 商中海地产集团有限公司产品未定经济指标占地面积: 190550，建筑面积: 476375容积率约为2.5开盘时间未定推售产品未定价格未定面积区间未定恒大绿洲恒盛豪庭金越逸墅蓝湾益田御水丹堤四、项目收益测算高新区
